我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号
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房姐你好，经朋友推荐关注了您的公众号，觉得您给建议实操性都特别强，前来咨询，希望得到您的指点。我有换房的需求，现在有3套房产：
第一套：西直门南大街14号楼一套一居（全款学区房）；
第二套：丰台马家堡西里一套老破小；
第三套：四季青和泓四季一套经适房2居。
预算大约2000w ，但是肯定要把上述的房产全部变卖掉。
家庭人口情况，3个大人（夫妻+1名老人），1个孩子（在西城志成小学），想问问您我该怎么操作合适？什么小区值得推荐吗？
房姐回复：
首先得给你点个赞，多套合一很清醒！虽然折腾，但你手里的马家堡西里、和泓四季，说实话都不算优质资产，拿着也是累赘，不如精简了换套省心的。
核心原则就是：以孩子学校为中心，5公里半径内挑房。
往南：金融街、月坛学区溢价高，2000万能选的三居室有限，而且你家已经有学票了，犯不着再进学区。
往北：西直门、小西天板块，远洋风景、金晖嘉园可以重点看。
往西：甘家口、紫竹桥一带，看看国兴家园、中海馥园、中海紫金苑。
往东：什刹海、鼓楼主要是景区属性，好房不多，也可以直接PASS！
操作上先把丰台、四季青的房子挂出去，西城学区房稍微压后，一套一套推进。
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房姐，最近卖房碰到难题了，想请您指点迷津！我要卖的是清河上林溪的房子，挂牌这段时间，小区总有人挂价比我低，我是跟着他降价，还是扛着等市场回暖？或者怎么预防这种卖的比你低的人？
房姐回复：
你这个问题问的非常好，可能现在市面上绝大部分业主，都会遇到这种情况，尤其是体量大、投资客多的小区，价格卷起来有时候真的很让人头疼，不过你的小区还好，不至于没有底线。
所以到底如何决策？取决于你的核心需求。
如果你卖房是为了置换，我认为你没必要纠结，便宜卖便宜买，实际上是等价交换，你也不吃亏；如果是纯变现，那就要看你的急迫度了，都火烧眉毛，该降就降；但如果不着急，那就等着呗，因为你这个小区环境还可以，地段、品质也不错，等低价房源出清或者市场出现利好政策，还是有机会的！
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房姐你好，关注你好久了，今天鼓起勇气向您咨询，我家住房现状是，17年高点购买的婚房，通州四海公寓105平三居室，目前因为单位搬至朝阳公园附近，所以这套房已出租，租金2600元，是我们在十里堡租房一半的价格，而且孩子目前面临明年上学，纠结要不要把房子卖掉，在朝阳再买个房子，不过我们手头的钱大部分都提前还贷了，首付能力有限，所以想咨询您帮着出个方案，看我们应该怎么做？
房姐回复：
亲爱的，你的情况很典型，我也特别能理解你的纠结，你的房子户型是真不错，板楼、南向三面宽还带阳台，比现在很多新房的户型做的都要好。但缺点也同样突出：楼龄快30年了，位置快到东六环了，这种房子等下去，升值空间真的很有限，所以我的建议是：别犹豫，赶紧卖。
卖完之后的操作，取决于你的置换能力：
第一种，如果卖房的钱加上你现在的存款，能在朝阳公园附近淘到一套楼龄15年以内、带电梯、最好是之前价格偏高，现在回调幅度比较大的房子，不管是两居还是小三居，只要能满足自住和孩子上学，就是值得的。
第二种，如果置换压力太大，月供会影响生活质量，那咱就别硬撑，先安心租房住，孩子一样能就近上学，没必要把自己逼得太紧，等手里现金流充裕了，或者碰到合适的房源了，再考虑上车也不迟。
现在最关键的是先把通州的房子挂出去，定价别太贪心，参考小区近期成交价，稍微让一点利，争取快速成交。
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