北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
讨论个是否留京+买房的问题：本人80后40岁，在北京打拼15年了，但至今没买房，主要是因为落户无望，至少是孩子高考前无望。孩子13岁，在朝阳陈经纶**分校上初二，所以今年必须做出抉择了，到底是否继续留在北京读书？如果留下，那就只能上职高技校或民办高中，但如果回老家，那以我家孩子的性格是不可能在没有父母督促的情况下学习好的。
所以我们现在就很茫然，不知道是应该留在北京还是索性全回老家。留在北京就要买房了，想买在通州或亦庄，有加分功能就用上。而不留北京就不买了，但又不知是否应该先买下给孩子留着。
今天想问您：您常说北京有可能放宽落户政策，有没有新消息？我们应该做何准备？
Ps：预算300-400万左右，150-200万首付，其余看情况贷款。
Ps：我家孩子在陈经纶*校的成绩还不错，班里前三名吧，老师私下说如果在京中考有可能考本校高中。但如果回老家就未必了，没人监督不行，所以我们才要做出抉择，是否为了孩子而全都回老家。
Ps：我所在单位的性质办不了工作居住证，想办只能是找代办的，据说*万起，而我们只是为了上学而已，成本太高了。而且就算办了工作居住证也不能在北京高考，还是卡在户口问题上。
Ps：说实话，北京的教育水平确实很高，即便是朝阳我们上的这种中等校，放到我们老家也肯定是重点。以我家孩子的成绩虽然不错，但老师坦言说放到海淀就是中等水平，但在老家已经吊打重点校同年级的亲戚孩子了，尤其是英语和数学，北京的教育资源（校内校外）强的不是一星半点儿，所以才很可惜。
A：
1、您预算是多少啊？是全款还是贷款？我建议是如果预算高那就买，除非是有其他更稳妥+高息的理财渠道，否则回老家按常规是不用花太多钱买房的吧？
预算不太高就无所谓了，在哪儿工作生活就在哪儿买，继续留京就在北京买，回老家就在老家买。儿孙自有儿孙福，孩子的房子到时候再说吧。
2、我没明白，为什么孩子回老家读书，您全家都要跟着回去啊？父母监督也不必都在身边看着吧，其中一个回去，或者是用摄像头监督不行吗？
都回老家那工作与收入怎么办？还能有在北京的收入吗？如果不影响收入那就回去呗，也就没必要跟房子较劲了，生活压力肯定小的多。
3、另外不是说非京籍孩子在北京就不能上普高，“九类人”是可以的，其中最常规的就是办个“工作居住证”。虽然也不能高考，但毕竟是可以上公立普高的，为办户口留出了时间。这您应该知道吧？为什么不办呢？
既然觉得不值那就没什么办法了，只能是私立或国际部了。否则就是职高，但一般是不建议的，无论是否京籍。
4、我没说过北京会放宽落户，常说的是“如果放宽落户或在京高考，那对学区房来说就是价格支撑”。但其实在我看来，北京既然是仍然坚持严控人口，那就不太可能放宽政策。所以我说这话就是个托词，没什么实际意义。
做什么准备我也不知道，我连积分落户都不熟，其他的就更帮不上忙了。要不您还是问问懂行的吧，比如那些帮助落户的机构，他们应该知道的更多。
仅供参考。
二
Q:
我跟先生以及家人在春节期间讨论了，决定还是买北京房子吧，要不近期的各种信息都在唱涨，太让人焦虑了。
但我们的难题是必须卖掉老家的两套房，娘家婆家各一套，当时是一起买的同一个小区，都是两居室精装修，现在理论上价值各60万。难点不是因为赔钱，我们买的早没有赔，但我们这里的楼市非常怪，房价竟然直直的横盘两年了。
我们托关系查了过户记录，至少一年半的时间里，我们小区以买卖过户只成交了四套，但挂牌要卖房的有15套，但都是卖不掉也不降价。我问中介了，如果我们主动降两万会怎样？中介回答说没有用，因为根本没人来看房，来看房的也不是想买，而是拿我们小区当参考。
所以我们就愁在这点了，如果不卖掉这两套房，我们就只有100余万的首付，能买到的就是占坑房没有意义。可又担心几个月卖不掉的话北京房价猛然上涨，愁死人了。
A：
1、这我好像帮不上什么忙吧？也就是试着缓解一下您家的焦虑而已。反正北京到目前为止的房价还没有明显上涨，一直横盘，只是成交量同比有所增加而已。
而且就算是从价格来说有所上涨，也未必是真的涨价。在大多数行情初期，都是低价房源成交量大，剩下了价格高+不接受砍价的，那从挂牌价来说就显的上涨了，但看成交价其实没什么变化。
2、甚至在我看来，您家这小区或许也是这种情况。之所以看房的人少，大概率就是您这小区档次高+价格高。而这几年经济不好，连大城市都净是哭穷的，中小城市买房改善的就或许更少了呗，所以才没什么人来买房。
3、总之没必要太焦虑，这春节刚刚过完，北京根本没什么行情，何必自己吓唬自己呢。网上唱涨的或是有目的，或是有任务，少看不就得了。
仅供参考。
三
Q:
我是北京户口，老婆孩子还没办，孩子明年上学，现在在通州租房，两居每月4000左右（含中介费）。按现在的入学政策，我们是不是需要服从调剂？在不买房的情况下有没有其他办法？如果买房，我们想买东城的，100万首付有可能吗？学区好点的，能够住就行。
另外还有几个问题：1.房价还会降吗？别刚买完了就降。2.到市里上学花费多大，比通州如何？3.孩子在落户之前能保证学校吗？4.老破小能买吗？
A：
1、您这问题我有些不理解似的，您是北京哪个区的户口？孩子为什么不是京户？是跟孩子母亲来结婚的吗？
或者简单说吧，现在都是多校派位，不管是否有房，遇到被调剂的情况就只能服从。但这也分学校，热门校才被调剂呢，学位宽松的就大概率就近入学了。
2、不买房那就找关系呗，这就看自己的人脉了，或许还得花点儿钱呢。
3、东城100万首付，那能支持多少月供啊？或者说理论上有可能买房，北京首套房最低首付比例20%，贷点儿款买300多400万左右的就行。
4、学区好点儿的也行，但面积就很小了，是否够住看自家的接受程度，这没标准。比如和平里学区，300多万就能买个小两居，但都是很小的老房，条件不太好。
5、我认为北京整体房价是没什么下跌空间了，毕竟平均租金收益率都超过同期银行利率了。但学区房的溢价部分说不好，得看以后的政策。
6、全中国都是九年义务教育，其他花费都是看自己家的情况。也就是下有保底，上不封顶，无论市区还是通州都一样，有钱可以多花，觉得没必要就不用花。
7、没京户就保证不了呗，房户合一才是第一顺位呢。
8、老破小当然能买了，性价比相对还更高呢。
仅供参考。
四
Q:
我咨询个南北地铁沿线房价的问题。北京是9号、4号和8号线贯穿南北是吧，都是北边贵南边便宜。我儿子在海淀北边上班，**公司做软件测试，但现在收入还不高，我们支持也不够他在海淀买房的，所以他想买在南部地铁沿线，丰台、大兴和房山。
我春节期间去北京了，感受了一下地铁通勤，在没体验拥挤程度的情况下认为时间还是可以接受的，当然南部的房价就更是能接受了。我们目前首付只有100余万，暂定月供1万元，在上述区域都能买到还不错的次新房。但是就想知道将来的房价趋势，有没有可能逐步缩小与北部的差距，毕竟将来还是要换到海淀的。
A：
1、我没理解，既然能接受丰台的房价，那就也应该能接受昌平的啊。毕竟您儿子在“海淀北边”上班，那离昌平是最近的，没必要舍近求远到南边吧？
月供1万能贷款200万左右，加上100多万首付，那300多万在昌平地铁沿线肯定能买到房了，也能是还不错的次新房。为什么不考虑呢？
2、另外关于房价南北分化的差距，至少短期内是很难缩小的。因为交通只是房价的一个因素而已，其他的主要因素还有产业、学校等配套和现有居住人群，综合起来才是房价走势的构成要件。
或者这么说吧，您儿子是认为可以接受一两个小时的通勤，但其他在海淀工作，孩子在海淀上学，且收入高于您儿子的呢？他们或许就不愿意离开北部了，否则不方便。那他们如果不换到南边，这房价差距怎么缩小啊？
也就是说，如果想让南北房价趋近，那就得发展南部的产业，人多了钱多了，房价自然就涨起来了。这其实跟全中国的南北差距一样，按说高铁很方便了，但南北的GDP差距缩小了吗？
3、您还少说了一条南北地铁线，5号线，是北京第一条南北贯通线。当年开通的时候正好赶上房价上涨，于是南部丰台三四环沿线的都被爆炒，就因为很多人相信南部会崛起，房价只涨不跌。
但也就是三年时间吧，南部几个当年的楼王都降了很多，也就是没支撑住，到今天的价格走势仍然略弱于北部强势板块。
4、总之房子是用来住的，如果觉得能接受通勤那就买吧，但最好也看看昌平的。另外其他方面的期望值别太高，尤其是南北房价的差距，这几乎属于历史遗留问题了，很难在短期内改变。
仅供参考。
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