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房屋征收决定！涉及密云这处水库移民地块！ 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发〔2011〕27号）等有关规定 ，北京市密云区人民政府决定对密云水库防灾减灾及蓄水能力提升工程沙河地块配套九年一贯制学校建设工程项目（以下简称本项目）范围内的房屋及附属物实施征收，国有土地使用权同时收回。北京市密云区人民政府房屋征收办公室为本项目房屋征收部门；北京市密云区房屋征收事务中心为本项目房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿具体工作；北京统信房地产土地资产评估有限公司承担本项目评估工作。房屋征收范围：密云新城0102街区，东至：车站路；南至：规划云秀中街（彩虹园北边界）；西至：规划沙河村路；北至：白云街。具体以规划钉桩结果为准。 签约期限自2026年3月29日至2026年4月28日止。在本决定规定签约期限内签订房屋征收补偿协议的被征收人，应当按照协议约定，将被征收房屋腾空并完成交房手续。在本决定规定的签约期限内被征收人与北京市密云区人民政府房屋征收办公室达不成征收补偿协议、被征收房屋所有权人不明确或者下落不明的，由北京市密云区人民政府房屋征收办公室报请区政府作出房屋征收补偿决定。被征收人对本决定不服的，可自本决定公告之日起60日内依法向北京市人民政府申请行政复议，也可自本决定公告之日起6个月内依法向北京市第四中级人民法院提起行政诉讼。办公地址：北京市密云区人民政府房屋征收办公室（密云区水源东路339号）工作时间：8:30—12:00；13:00—17:30 现场咨询电话：010—8383 7868北京市密云区人民政府2026年3月28日 以上内容来自： 密云区政务网
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北京链家变革：升级社区居住服务模式，任命首席客户官、改组架构 3 月 29 日，贝壳集团联合创始人、董事长兼CEO彭永东发出《贝壳的下一个阶段：以消费者为中心，重建组织》全员信，启动战略变革，涉及服务模式升级、组织架构变革、北京链家变革等多个方面，明确公司将从交易平台向社区居住服务平台深度转型，围绕消费者升级社区居住服务模式。贝壳随后发文成立了北京链家战略委员会，整合经纪、租赁和整装业务，将门店定位为"社区安居服务站点"，作为最小经营与协同单元，不以短期成交为导向，在为消费者提供居住的决策服务基础上，扎根社区承接房产交易、租赁、装修、托管、资管等全场景、全生命周期服务。"未来贝壳将不再只看一次交易，而是把一个社区、一个家庭、一个居住的长期服务关系看得更长，围绕客户居住需求重构服务体系，"彭永东在信中明确，"变革就是让平台和服务者可以看长，建立和社区居民的长期服务关系"。北京链家首次任命三位首席客户官，向彭永东汇报。首席客户官下设大部客户总经理、区域客户总监和社区客户经理等三级管理岗位。所有管理岗位名称将客户放"C位"，同时在管理职责中聚焦服务消费者，这一改革旨在时刻提醒各位管理干部："管的不是指标，是客户服务。"同日，贝壳发文改组集团架构，成立了集团变革管理委员会，由彭永东带队，将围绕满足消费需求全面重写业务架构、考核激励与资源流向。发文中明确将"服务消费者"纳入各级管理者核心职责，要求干部从后台看报表、压指标、强管控走向一线服务消费者，同时砍掉一线服务者无效考核指标，弱化短期交易规模导向，强化客户满意度、服务品质、长期价值创造等维度。
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举全家之力，为了孩子而换房到海淀值得吗？ 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。 请问：我家目前在门头沟有两套房，一套城子的老房两居我父母在住，价值100多。二套是我名下的冯村这边的次新房，还完贷款能有不到200万。我和老婆都工作在西四环，孩子明年上学，我有想法是不是换下房子到海淀，兼顾通勤与孩子教育。但难点是目前家里人都不同意卖房，我父母住惯了不愿离开，全小区都是曾经的同事熟人。我老婆也不想换，现在的房子虽然价格不高但挺宜居的，离地铁也不算太远，而一旦换到海淀不光要贷款增加，而且条件要断崖般下降，以后恐怕这辈子都住不上好房子了。所以我想听听您的意见，为了孩子而全家换房值得吗？Ps：收入合计30万左右，税后，目前月供1万，预计还能增加一些。父母退休金可能加起来一万三吧。章哥：1、这是家务事儿，外人不好建议，只能自家商量。2、不过如果是我家的话，那我肯定不换。首先一点就是家里人不支持，而“家和万事兴”，任何一件家庭大事，都必须是同心协力才能办好。心里如果都别别扭扭的那不仅做着累，勉强成功了也未必有什么成就感。所以如果是我的话，至少也得先征得老婆的同意，在不影响老人生活的情况下看是否能办成？能办成就没必要折腾老人，实在不行再商量，商量不行就算了。毕竟一边是确定性的让老人不舒服，一边是不确定的加持孩子教育，那何必用确定的损失来赌不确定的收益呢？3、其次是房子，城子的两居怎么也得60多平吧？冯村次新估计上百平。那要想换到海淀后的居住体验下降不太多，五口人怎么也得90平左右。而海淀的均价都8万多，这总价就至少700万往上了。而您现在卖掉两套房能套现300万，至少增加400万的储蓄+贷款，压力会不会太大了？就算是买小点儿面积的，那至少也得600万吧，还是增加300万，压力如何？如果感觉压力大，那就是既降低了居住体验，又增加了焦虑和压力，我认为是损失大于收益。4、再一点，买学区房入学只是个门槛儿而已，入学之后还有更多的课外教育花费呢。毕竟您和海淀土著不同，人家大部分都不鸡娃，因为资源是与生俱来的，犯不上过分较劲。而您是费劲巴拉的争取过来的，期望值自然更高，如果不更加努力的话，那这些努力不就白费了，损失更大。可一旦开始鸡娃，那可就上了贼船下不来了。除非孩子是天才，否则每年的各种费用不是小数字，少了十万八万，多了2/30万也正常。再加上不光是花钱，还有至少一方的陪伴呢，时间精力是巨大的投入。或者这么说吧，在海淀要想参与竞争，那孩子的天分与努力，妈妈的信息与陪伴，爸爸的资金与配合，那是一个都不能少啊。这都未必保证能学出什么，很多家庭的提升都很有限，甚至有被折腾的水深火热的家庭还不如不折腾呢。5、简单就是这情况，我建议是先自己想办法征得家庭内部支持吧，否则就别自己难为自己了。世上本无事，庸人自扰之，不过分的追求也就不焦虑了，量力而行吧。仅供参考。 关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
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北京链家变革：升级社区居住服务模式，首次任命首席客户官 3 月 29 日，贝壳集团联合创始人、董事长兼CEO彭永东发出《贝壳的下一个阶段：以消费者为中心，重建组织》全员信，启动战略变革，涉及服务模式升级、组织架构变革、北京链家变革等多个方面，明确公司将从交易平台向社区居住服务平台深度转型，围绕消费者升级社区居住服务模式。 贝壳随后发文成立了北京链家战略委员会，整合经纪、租赁和整装业务，将门店定位为“社区安居服务站点”，作为最小经营与协同单元，不以短期成交为导向，在为消费者提供居住的决策服务基础上，扎根社区承接房产交易、租赁、装修、托管、资管等全场景、全生命周期服务。“未来贝壳将不再只看一次交易，而是把一个社区、一个家庭、一个居住的长期服务关系看得更长，围绕客户居住需求重构服务体系，”彭永东在信中明确，“变革就是让平台和服务者可以看长，建立和社区居民的长期服务关系”。北京链家首次任命三位首席客户官，向彭永东汇报。首席客户官下设大部客户总经理、区域客户总监和社区客户经理等三级管理岗位。所有管理岗位名称将客户放“C位”，同时在管理职责中聚焦服务消费者，这一改革旨在时刻提醒各位管理干部：“管的不是指标，是客户服务。”同日，贝壳发文改组集团架构，成立了集团变革管理委员会，由彭永东带队，将围绕满足消费需求全面重写业务架构、考核激励与资源流向。发文中明确将“服务消费者”纳入各级管理者核心职责，要求干部从后台看报表、压指标、强管控走向一线服务消费者，同时砍掉一线服务者无效考核指标，弱化短期交易规模导向，强化客户满意度、服务品质、长期价值创造等维度。
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离燕郊市中心最远的小区，入住率高的不像话 网上关于燕郊的评论，总能听到一种说法，说燕郊的楼房盖得太多，很多处于空置状态，成了空城。不可否认，燕郊的房地产开发规模确实不小，密密麻麻的楼盘遍布城区，但要说没人入住，却与我看到的真实情况大相径庭。事实上，燕郊没有任何一个楼盘，一到夜晚会是漆黑一片、毫无生气，每一栋楼里，总能看到零星或成片的灯光，那是住户们生活的痕迹，也是燕郊烟火气的最好证明。 嘉都小区离燕郊公园13公里今晚从北京回来路过嘉都小区，这个距离燕郊市中心足足有20多里地的小区，在我最初的设想里，这里远离核心区域，理应和繁华不沾边，入住率也不会太高。可看到嘉都周边的商业和晚上亮灯情况，才发现自己错得离谱。站在小区外围望去，夜色中的嘉都灯火通明，家家户户的窗户透出温暖的灯光，从亮灯情况粗略估算，入住率应该超过了90%。 嘉都小区夜晚亮灯情况随手拍下了照片，照片里的亮灯密度，完全不逊色于燕郊那些核心区域的大盘，比如天洋城、潮白人家、夏威夷南岸等常年被大家熟知的成熟小区。可以肯定，嘉都小区之所以能有这么高的入住率，核心原因在于它的通勤价值。住在这里的人，大多是往返北京与燕郊的通勤族，他们或许并不太在意燕郊市中心的繁华与否，也不纠结于小区距离燕郊核心区的远近，他们最关心的，是这里到上班地点是否便捷。一路之隔的北京，承载着他们的工作与梦想，而嘉都，便是他们在奔波之余，一个安稳的落脚点。 连嘉都这样远离燕郊市中心的小区，入住率都能达到如此之高，可想而知，燕郊市内那些配套完善、位置优越的小区，居住人口只会更多。
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北京土拍，疯狂补课 每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。3月27日，周五，北京土拍突然爆发。当天晚上，北京规自委一口气上架了三宗宅地：丰台区万泉寺0007地块、朝阳区东坝1105-01地块、昌平区平西府0002地块。它们产生买家的日子，都是4月30日，起拍价共计98.956亿元。一日拍卖三宗地块的盛况，在去年6月5日发生过，诞生了海宸元境、北京隅海岄和国誉星城，收金85.37亿元。此番土拍上架，着急忙慌的。这三宗地，进入用地预申请的日子，分别是3月25日、3月26日和3月27日。无独有偶，匆忙上架的还有一宗地。3月24日，怀柔新城0103街区6001地块进入预申请，翌日转正。它于4月28日产生竞拍结果。再加上之前已上架的通州宋庄0703街区6032、6031地块，亦庄0802街区1401-1地块，4月份，北京将成交六宗宅地。这六宗地的总指标是：占地22.93公顷、规划建面51.15万平米、起拍价128.826亿元。单月卖地6宗，的确有点猛。不过，这是在替一季度"补课"。3月20日，2026年一季度北京土拍收官：7宗宅地，占地26.17公顷，规划建面44.21万平米，成交金额87.49亿元。相比之下，2025年一季度，卖了11宗，占地65.48公顷，规划建面120.5万平米，成交金额569.37亿元。这三个指标，分别下降了60%、63.3%、84.65%。信号很明显，北京供地在大幅缩量。且这个缩量的比例，有点狠。花姐曾做过一版推测：2026年北京宅地实际挂牌量，同比估计缩水约15.4%。（详见《北京供地计划，太精确了》）为了完成全年供地任务，北京在二季度必须加快脚步。按照政府文件，北京2026年商品住宅供地200-240公顷。但是，具体进入挂牌环节的会有多少——供地清单，实际成交又有多少呢？在这里，花姐给大家厘清一个概念：供地计划、地块挂牌量与土地成交量，是三个不同的指标。这三大指标的多寡，都会影响楼市。其中，最关键的是土地成交量，直接会影响拍地后,4到6个月的楼市。弄清了这些概念后，就不难理解为什么北京会突然在4月发力。答案在于，一季度成交的七宗地，全在“郊区”。它们的分布情况是：顺义2块，通州2块，石景山、密云、昌平各1块，全部是以底价成交。反观去年一季度的地块分布：海淀3块，顺义2块，朝阳、丰台、石景山、大兴、亦庄、石景山各1块，十分均衡。今年的已经发生的土拍，会导致一个现象：全部集中在郊区，让二级市场的信心不足。 在3月22日，花姐曾写一篇文章《北京豪宅断档，有人窃喜了》，提到若3月23、24日两天，没有新地进入预申请，那4月份的土拍成绩基本提前锁定。岂料，怀柔新城6001地块在3月24日进入预申请，竟然在4月28日竞拍——比常规时间，提前了两天。更神奇的是，丰台区万泉寺0007地块，朝阳区东坝1105-01地块和昌平区平西府0002地块，也赶在五一节前诞生买家。很明显，前四个月，北京想尽量提高点土拍成绩：卖地13宗，供地49.1公顷，规划建面95.36万平米，起拍总价216.316亿元。但，它和去年同比，差距还是蛮大的。2025年前四个月的土拍成绩：卖得14宗，供地79.18公顷、规划建面153.716万平米，成交金额730.13亿元。两者相比，假设今年前四月土拍皆以底价成交，相比去年：卖地少1宗，供地面积下滑38%，规划建面下滑38%，成交金额下滑70.4%。花姐判断，4月份六宗地，底价成交的可能性很大。虽说万泉寺0007地块在西南二三环之间，但丰台豪宅供应量过大；朝阳东坝地块像一块边角料，西边紧挨东五环和高压线，也不是很理想。说白了，北京今年前四个月，没有真正的王炸地块成交。根据现有浮出的地块，花姐分成三类来看：1、从2025年甩过来的地块2025年进入供地清单，甩到2026年的地块，共计13宗。其中4宗已经成交，分别是石景山首钢园首钢璟瑞长安、通州宋庄镇丁各庄6002地块、顺义新国展三期组合地块、密云水源路地块。剩余9块地里，通州宋庄0703街区地块、亦庄0802街区1401-1地块、昌平平西府地块和朝阳东坝已经上架，分别将于4月2日、20日、30日诞生买家。如此一来，2025年遗留的地块，还有4宗躺在供地清单里，等待激活。它们分别是：石景山首钢园0001和0002地块、朝阳永安里地块、顺义府前路地块、大兴区西红门6037地块，海淀东升镇地块。 2、2026年首批供应清单地块2026年一季度新增了5块地，其中顺义区胡各庄05-02-21-1地块、河东站A地块0037地块，以及中关村科技园昌平园组合地块，已经拍出。尚有丰台太平桥地块、东城区西革里地块，待在供地清单里。3、2026年第二批及之后的供应量有多少？2026年3月26日发布北京第二批供地清单，共涉及4宗地，土地面积约22公顷，建筑规模约38万平方米。截至目前，怀柔新城6001地块和万泉寺村0007地块在4月30日拍出，另有通州宋庄镇TZ01-0101-0001、0002地块与张家湾1103街区FZX-1103-6002、6003地块，待在供地清单里。综合起来，北京今年五一之后，有9宗地待上架，占地36.51公顷，规划建面74.74万平方米。最后，花姐对四月份土拍地块逐一梳理：一、通州宋庄0703街区地块通州0703街区FZX-0703-6031、FZX-0703-6032地块，用地规模约4.26公顷，规划建筑面积约9.24万㎡，起拍价17.69亿元。它在4月2日开拍，花姐预计买家为首开股份。 二、亦庄新城0802街区地块亦庄新城0802街区1401-1地块，占地2.59公顷，规划建面约5.18万㎡，起始价12.18亿元，起始楼面价为2.35万元/㎡，4月21日开拍。这块地，是分拆而来。去年10月份，亦庄新城0802街区1401进入供地清单，占地5.4公顷，规划建面约13.5万㎡，容积率2.5。上架之前，它被分成1401-1地块和1401-2地块，容积率变成2.0。 三、怀柔新城地块，中建智地提前锁定怀柔新城6001地块占地3.19公顷，地上建面约4.47万㎡，容积率1.4，限高24-36米，起始价7.38亿元，折合楼面价1.65万元/㎡。早在2月底，中建智地就针对这块地发出了招标计划。（详见《中建智地，画风突变》）它将于4月28日，以底价7.38亿元拍出，买家大概率为中建智地。 四、朝阳东坝1105-01地块东坝1105-01地块，占地2.56公顷，建筑控制规模约5.11万㎡，容积率2.0，限高45米，局部60米。交易起始价20.96亿元，折合楼面价4.1万元/㎡。这块地是今年朝阳区第一宗被激活的地块，南北狭长，东面是老盘金隅汇景苑，西面60米左右有110KV高压线塔，西面180米为东五环，噪音大。它在4月30日开拍，花姐预计，将以20.96亿元底价成交，金隅嘉业拿下的可能性比较大。毕竟涉及东西退线问题，同一个开发商，好商量。 五、丰台万泉寺0007地块丰台万泉寺0007地块规划地上建面约9.87万㎡，容积率2.5，限高80米，局部高点不超过90米。起始价57.71亿元，折合楼面价5.85万元/㎡。它位于丰台区太平桥街道，二环至三环之间，往南1里路，便是中海丽金府，楼面价约6.2万元/㎡，房价10.23万元/平米。花姐认为，0007地块的位置优于中海丽金府——更靠近丽泽商务区、地铁14号线和龙湖天街，起始地价却跌了5.6%。但0007地块也有硬伤，地块朝向东偏南45度，西南面的中阳广场会有遮挡。有传闻说，华润置地会接盘，未经证实。它在4月30日开拍。 六、昌平平西府地块昌平区平西府0002地块占地3.59公顷，地上建面约6.46万㎡，容积率1.8，限高60米。交易起始价12.905亿元，折合楼面价约2万元/㎡。在上架前，这块地调规了。去年8月初，它的容积率是2.5，规划地上建筑面积8.98万㎡。它西面的北清橡树湾容积率2.5，在2022年9月12日开盘，开发商为华润置地。花姐预计，平西府0002地块在4月30日开拍，或将被华润置地以底价拍走，打造北清橡树湾二期。
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北京买房：理清思路，购房建议1836 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。 一Q:目前在北京西城展览路片区有一套5层的一居室（仅此一套房子），两个孩子已上学，工作稳定。想咨询下这个房子（目前市场价格380万左右，租金5500元左右，同小区二居室市场价格580万左右，租金8500元左右）如何处理？三种方案：1）以租养租；2）置换为两居室；3）卖掉持币观望。如何对比分析，来量化决策？主要担心随着北京孩子数量减少，这种一居室会比两居室更加缩水。如果是同小区两居室的话，是不是缩水程度会小一些？A：1、以租换租，一般都是用非学区房的租金去换，这样能占学区房的便宜，按现在的行情至少25%，多了30%以上。比如在朝阳有套小房子，价值300多万租金7000多，拿着这7000多在海淀能租到500万左右的房子，那就占便宜了呗。但您这是要用学区房换租学区房，而且是一居换两居，那至少是不占便宜，大概率吃点儿小亏。算算吧，5500=690，580/8500=682，数值基本一致，表面看从居住的性价比来说差不多。但实际上呢，一居室的租售比是必须低于两居的，至少10%，所以您吃了10%的小亏。2、这种置换也是同等性质，溢价比例和风险都降了点儿但不多，居住角度也提升不多，所以优势不大？对比多花的钱+税费，我认为是至少不占便宜。3、卖掉持币观望，不好说。现在的行情是深圳+上海都明显出现了小阳春，北京也跟随了。那此时卖房可以说算合适，比去年能多卖点儿。但万一小阳春持续呢？那就形成行情了，持币的都会吃亏，不添钱的话是买不回现在的房子了。所以这就是个赌，赌下半年房价回调继续下跌。但一般不建议这么赌，因为如果剔除学区溢价的因素，那就算赌赢了也肯定占不到什么便宜，至少是不多。可万一输了呢，那可就真输了呗。也就是收益与产出不成正比，这种赌局不划算。4、一居比两居更缩水，确实有这种可能。因为从您的租金+房价就能看出，既然两套房的租售比差不多，那就说明一居室的溢价占比更高，风险也就更大呗。另外一点，房子是用来住的，如果学区功能减弱，那人们就会更重视居住体验。而一居室的客群窄，只适合小家庭或单身的，价格走势就有可能偏弱于客群更宽的两居室。5、总之我要建议的话是选第一个方案，以租换租，吃点儿小亏也不多。当然如果能换成非学区房，那才是真正占便宜。比如现在朝阳有200万左右的小户型能租4000多，两套房380万也不难买到。但能收8000多的租金，正好换租一套两居室。但也多说一句，这种租金高的大多都是保障房会安置房回迁房，品质一般，价格走势多数不太强，优势就是租金收益高。仅供参考。二Q:我在顺义一家国企上班，住的是这边的保障房，一年1万多的房租，离单位也比较近，能够兼顾家庭。但我老公在海淀五棵松附近上班，他通勤时间比较长。我们考虑这两年买房，是在朝阳居中买合适，还是在顺义或者海淀买？家里有两个孩子，老大九一将上小班，老二六个月，预算400万，请您给个建议。A：1、通勤只能看自己的感受，外人不好建议。不过常规建议是与其离俩人都远，最好离一个人近，别两边都辛苦，那样不利于带娃+顾家。尤其是孩子上学后，接送+陪伴学习都挺耗费时间精力的，最好有一个人能多付出一些。常规是离妈妈近最好，毕竟教育大多数都是母亲为主，从来都是“岳母刺字”，没听说老丈人动手的。2、另外海淀的房子都有学区溢价，所有普宅都算学区房。而且是总价越低，溢价的比例相对越高。以400万来说，其溢价至少在100万以上，高了能到150万左右呢。那居住的性价比就降低了，而且要承担入学低谷期的保值风险。如果没有政策支持，溢价比例至少不会涨，还很有可能受影响。3、朝阳也有学区房，但400万也不好买到溢价低的，基本跟东西海的平均值差不多。其中清朝学区的低一些，人朝和陈分的也降了点儿，可以看看。4、顺义的学区房不是太建议。不是说学校不好，而是说顺义妈妈们对教育更热衷，也敢投入，导致溢价比例高于东西海的平均值。那从居住的角度来说就也不合适呗，看自家是否能接受吧？或者是算算账，比如典型的建新南北区，比较一下租售比就知道溢价高低了。5、其他的没什么建议，您这问题有点儿宽泛，还是先自家决定大致板块吧，要不不好聊。仅供参考。三Q:请问：我在海淀世纪城有一套房，孩子今年上小学，大概率人大附小，可是学区初中不行。因为在亦庄郊区还有一套房子，三套房只能五环外买，考虑上地学区，400-600预算只能考虑柳浪家园什么的。请教会不会被分出学区，这个决策不知道有没有什么硬伤？A：1、您是京籍吧？那在五环内可以购买两套的，二孩家庭甚至能买三套呢。而亦庄是在五环外，跟现有的限购政策不冲突的。2、上地学区买柳浪，这谁敢保证学位啊，毕竟卖了那么多套房呢，谁知道学位是否够用啊？官方回应就是“多校派位”，只能是看运气吧。另外如果考虑柳浪只是为了占坑儿，那400万就足够了。一是节省资金，二是降低溢价部分的保值风险，三是用完了学位相对好处理。常规建议是用完学位看行情，觉得不合适就索性卖掉，税费成本就相当于学区房出现之前的择校费了。3、决策没什么硬伤，溢价什么的都是明摆着的，不算劣势。如果有那就是上地太热门了呗，谁都知道资源好，所以家长们都去抢，那就更稀缺了呗，每年都有买了房也没如愿的。4、总之这就是看运气了，没人敢保证。买房的时候算算溢价，尽量买低点儿的就行。另外您家有五环内的指标，至少可以买一套。但最好是买占坑儿的，用完了学位就考虑是否处理掉，没必要留两套学区房。仅供参考。四Q:目前昌平区北七家未来科学城居住和上学，孩子小学三年级。原本有小升初跨区的打算。但是，最近未来城星寰时代开了样板间，就在考虑要不要买这个小区。买的原因是综合考虑星寰时代本身的位置，结合这几年在这附近的居住体验，作为改善居住是个不错的选择。现在不买，就怕以后买不到同等条件的房子了。但是预算有限（500万），买了这个就没法考虑跨区小升初了。不知未来城星寰时代这个房子是否值得入手？如果买了这个房子还想跨区小升初，但买占坑房预算不足的情况下还有哪些跨区小升初的通路吗？有什么建议吗？A：1、我对新楼盘不熟，连价格都没记住，不方便点评人家，也给不了什么建议。不过既然是为了改善，那觉得不错就买呗，这不用听别人的建议，新房本来就是自住为主的。2、为了自住改善就肯定值得，所有新房都比二手的强，有其他想法才看二手的呢。这就跟买车似的，注重驾乘体验就买新车，注重性价比vs过几年想换车什么的再看二手的。3、跨区小升初的通路，子弟、政保、空挂户、变更监护人等等，也等于迁户。或者是花钱找人，小心别被骗了就行，这几年乱七八糟的事儿挺多的，都是孩子多闹的。尤其您家孩子是三年级，那就是2023年最高峰时期入学的。那无论哪个学区+哪所好学校都学位紧张，无论哪年跨区或转学也都是同一届，即便是找人的难度也是很大的。4、我没有建议，改善房该买就买，看自己的喜好。跨区的问题看自家适合哪种方式吧，就这几种，谨慎选择。仅供参考。五Q:想请教一下，明年我家孩子小升初，目前在昌平区读五年级，明年想去朝阳择校上初中，现在孩子户口和学籍都在昌平，去朝阳还涉及到房产置换，预算大概400-500万，学校的选择，您能给指点一下吗？目前我考虑的学校，一个朝阳外国语学校，一个是人大附中朝阳学校，除了学校的选择，还涉及到周边购置房产，太阳宫附近的，最便宜的，相对朝外附近，还要贵一点。您能给些建议吗？A：1、学校的选择，那常规就是先看朝外啊。而且朝外只对口中学的房子是没有学区溢价的，居住的性价比正常，对于转学生就等于各项兼顾了。当然人朝也有这种房，只是学校排名在朝外后面而已。另外就是人朝这些年太红了，房子卖爆了，所以才开了好几个分校和校区。转学生的话基本都是派位，说不好哪所校区。2、我没看懂您这第二段什么意思，是要买太阳宫附近最便宜的是吗？哦，是说太阳宫的比朝外的贵是吗？这看什么房子了。朝外也有贵的小区，博世祥园10万+呢。而且朝外对口小学的溢价率更高，典型的慧忠里就是，比人朝的溢价高，一分钱一分货。但如果只是为了小升初，那就买没溢价的不就完了，买房看的是性价比，不是绝对价格。3、我不太理解您的意思，给不了什么建议。或者说常规建议是买朝外的，比如慧忠北里这种的，居住角度的性价比正常，结合对口中学就算性价比高的了。仅供参考。 关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
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成都豪宅组团闯上海 成都豪宅组团来到上海。2026年3月27日，一场由成都市住房和城乡建设局指导，成都高新区管委会主办的推介活动引发关注，成都招商玺、国宾7号院、嘉佰道、建发海耀以及30余个新房项目，联手向上海推介“好房子”。上海中原地产市场分析师卢文曦认为：“上海是一个资源汇聚、资金汇集的地方，本地豪宅市场也供需两旺。上海的购买力不仅来自本地消费客群，高端项目的销售也离不开全国的资金支撑。成都项目组团来沪，也是希望吸引全国乃至世界范围有实力的顶尖消费群体。”已吸引省内外甚至国际买家据中指研究院数据，2025年，成都新建商品住宅成交面积约1191万平方米，位列全国第一，全年涉宅用地成交金额约854亿元，仅次于杭州、上海和北京，位列全国第四。事实上，成都“好房子”经历了充分竞争，已经吸引了省外甚至国际买家的关注，成都·嘉佰道营销副总监张倩向《每日经济新闻》记者透露，目前成都·嘉佰道的业主中，超60%为非成都户籍。“他们大多有海外留学或居住经历。其中也不乏一线城市的客户，在实地看了项目后都认可，所以转化率非常高。今年加推的2号楼，其中业主复购的占比超过30%。”成都城投置地国宾7号院销售经理徐程在接受每经记者采访时说：“我们的业主群体，一类是成都本地居民，其中不少知名企业主，购买房子不仅仅出于置换需求，而是带有收藏性质的家庭资产配置。他们中的很多人在成都之外，比如北京、上海等城市都拥有非常好的资产。还有一些来自北上广深，有着‘蜀地情怀’的业主，而他们的购买逻辑其实也是从资产配置角度，选择更为稀缺的产品。”“一般经济发达的城市，消费能力更强，特别是大标的高端住宅，上海、北京、广州、深圳这样的一线城市更具备消费能力；另一方面，从产品力来看，产品本身能否经受得起这类‘顶尖客户’的挑剔眼光，对项目也是一种考验。”卢文曦说。与过往项目单独推介不同，此次多个项目选择组团闯上海，从业者如何看待竞争与合作的关系？“我认为这四个项目代表了目前成都高端市场上的4种风格。7号院代表蜀风雅韵的极致风貌；成都·嘉佰道在成都核心主城，拥有绝对的城市资源稀缺性；招商玺位于成都高新区的核心位置；建发海耀则是成都CBD金融城三期为数不多的高端住宅。这些都是成都市场比较有特点的高端项目，也是目前成都去化好、关注度较高的。”徐程坦言。全面推进“好房子”建设成都高品质“好房子”为何能够百花齐放？中指研究院上海数据资深分析师张翔认为：“从规划层面来看，2017年以后，城市从高密度开发转向了空间优化发展，新房供给的容积率保持在2左右，随着需求逐渐旺盛，楼面价得到了提升。而从需求端变化来看，住宅市场从承接西部大开发大量涌入的产业人口，向承接高品质需求转变。”根据中指研究院的分析，近四年来，得益于成都宅地供应“提质缩量”，成交楼面价、溢价率稳步上行；在“顺应人民群众对优质住房的新期待”的大背景下，成都从政策探索到企业实践，全面积极推进“好房子”建设。另一方面，成都市场“先租后买、先旧后新”梯级住房消费体系加速建立，“高密时代”的二手房主要承接刚性需求，新房市场有效承接改善性需求。“在这一背景下，新房市场所涉及的单价段、总价段、面积段都有逐步攀升的态势，在2024年到2025年间，单价4万元/平方米以上产品成交占比，有了较明显的提升，也体现出市场对高溢价、品质明显改善的产品，接受度相对较高。例如，单价4万元以上的产品占比提升了24%，单价6万元以上的产品达到了4倍，总价800万元以上的产品，连续三年突破了2500套，千万元级产品突破了1700套。”张翔指出。当“好房子”在成都市场获得肯定后，闯入上海这样的一线城市抢客，前景与压力是同时存在的。上海市场有着来自全国各地甚至全世界的购买力，据上海普睿数智科技有限公司董事长丁祖昱分析，全国范围内，总价3000万元、5000万元、1亿元以上的豪宅，上海的成交占比“碾压式”领先，顶豪更是每成交3套就有2套在上海，截至3月中旬，上海新房备案价历史最高纪录为2.83亿元。但上海的高端产品赛道也非常拥挤，据普睿四川区域不完全统计，2025年全年上海仅风貌别墅项目入市就达到约20个，全部位于黄浦、静安、虹口、杨浦、长宁等城市核心区。这意味着，成都与上海的高端项目之争，不仅围绕价格、产品，更需要在配套和叙事上赢得“购买力”的青睐。“如果这样的顶尖群体的确被成都的项目吸引、完成购买，也证明这些高端产品品质过硬，经得起挑剔。”卢文曦表示。
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北京土拍，突然发力了 文/北京进深 徐迪本周，北京有4宗住宅地块接连被激活，且全部光速转正。包括今天一早才进入预申请的昌平区平西府地块，昨天进入预申请的朝阳东坝地块，以及二轮供地清单发布当天预申请的丰台万泉寺地块，都在今天正式挂牌，以上项目将于4月30日完成出让。此外，中建智地提前“埋伏”的怀柔地块，3月25日正式上架，4月28日开拍。 昌平平西府地块，“瘦身”上架项目占地3.59公顷，地上建面约6.46万㎡，容积率1.8，限高60米。交易起始价12.905亿元，折合楼面价约2万元/㎡。去年8月初，昌平集中公示了一批涉宅地块的规划综合实施方案，其中就包括平西府0002地块。当时这块地容积率是2.5，在进入去年第八轮拟供地清单时，地块的规划地上建筑面积也是8.98万㎡。 本次进入预申请，地上建面减少了2.5万㎡，开发强度大大降低。原来9万方的建面，也就是差不多900套的住宅体量。调整之后，整体600户左右的中型社区，操盘的压力相对也小一些。另一方面，在建筑高度不变的情况下，容积率大幅调降，意味着楼栋数量将直接减少。平西府地块本身的地形南北狭长，不利于释放面宽资源。减少楼栋数量可以让建筑布局更加疏朗，留出更多的空地作为园林景观或公共活动空间，使居民拥有更开阔的视野、更好的采光通风、更安静的社区环境，提升居住体验。很符合北京今年供地“减量提质”的引导方向。 地块位于昌平区北七家镇，五环至六环之间，可以承接海淀与回龙观居住区外溢需求。对未来科学城人才，这里将成为近距离宜居配套区，填补区域居住需求缺口，激活板块人口活力。同时，项目也将成为昌平北城市更新样板，带动周边规划升级。邻近地铁8号线平西府站，但是距离地铁站有一段距离，步行要半小时以上。周边有北清橡树湾、京投公园悦府等次新项目，二手房挂牌价在5万/㎡以上。北边是城建龙樾华府，此外还有回龙观小区、和谐家园等相对老一些的小区。整体居住氛围不错，生活配套完善，首开LONG街、禧乐汇、水城广场、北京积水潭医院（回龙观院区）、畅悦公园、秀水湖公园、未来科学城生态休闲公园等。 今年1月底，平西府城中村改造项目规划综合实施方案公示，就在本次预申请地块的旁边，总面积约50.27公顷，其中近六成用地为绿化和公园等生态配套。其余用地包括居住、商业、办公、幼儿园、社区会客厅等，完善社区功能，保障民生，打造宜居生态板块。 丰台万泉寺地块，二环王炸起始价57.71亿元，是北京今年到目前为止总价最高的地块。规划地上建面约9.87万㎡，折合楼面价5.85万元/㎡。容积率2.5，限高80米，局部高点不超过90米。位于丰台区太平桥街道，二环至三环之间，是万泉寺村棚户区改造项目中一幅地。【详见：北京二环，又出王炸地块】往南几百米就是2024年的百亿地王项目——中海丽金府。丽金府地块2024年底成交时，楼面价约6.2万元/㎡。当时0007地块规划为综合性商业金融服务用地，今年初丰台区“准供地清单”上，该地块宣布拟调整为二类居住用地。 单纯从地形来看，细长方形且朝向不正，面宽资源一般，没有丽金府地块优秀。较丽金府容积率略低，但也达到了2.5，又是高层社区，楼栋排布有一定难度，所以单价低是有道理的。调规之后，项目定位高端改善型住宅，并且给出了较为具体的规划要求，包括结合“好房子”政策，保障品质住区首二层共享开放等。朝阳首发，东坝地块东坝单店平房改造项目1105-01地块，占地2.56公顷，建筑控制规模约5.11万㎡，容积率2.0，限高45米，局部60米。交易起始价20.96亿元，折合楼面价4.1万元/㎡。 这是今年以来朝阳区第一宗被激活的地块，紧邻东五环，属于老东坝片区，城市界面一般，周边以刚需和刚改型社区为主，居住氛围浓厚，生活配套完善。缺点是离地铁比较远，步行将近2公里，轨交通勤不太友好，但是自驾比较方便，西边就是东五环，直线距离100多米。另外从1105-01地块自身条件来看也不是特别优秀，南北狭长，地形不规则，像个火炬。今年到目前为止，北京的宅地供应多在副中心和平原多点地区。已成交的7宗地块，顺义3宗，昌平1宗；通州1宗；还有1宗在密云。仅石景山一幅城区地块，本次万泉寺和东坝地块集中上架，如果能拍出不错的成绩，对于提振市场信心会有正向影响。毕竟供地清单还有两幅二环内的“王炸”项目，正式推出前，市场需要一个更稳固的回暖基础。开发商需要看到更明确的销售去化信号，才会下定决心角逐这些压舱石级别的地块。怀柔新城地块，抢跑入市项目占地3.19公顷，地上建面约4.47万㎡，容积率1.4，限高24-36米。起始价7.38亿元，折合楼面价1.65万元/㎡。这块地是北京二轮供地清单中的项目，但早在清单发布的前一天就已“抢跑”进入预申请流程。上个月底，以该地块为核心的土地开发项目规划实施方案已被公示。并且，在方案公示当天，中建智地就针对这块地发出了招标计划。一路绿色通道直接上架，还让央企提前半年“埋伏”，有什么吸引力？【详情>>中建智地，提前锁定目标】
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克而瑞好房点评网 | 武汉东西湖吴家山老城改善型住宅竞品组多维PK榜发布 关于"多维PK榜" "多维PK榜"是克而瑞好房点评网基于克而瑞20年房地产行业的专业力和深度智联AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间展开综合较量，甄选出单项维度测评的"特长生"，旨在为购房者提供客观、中立、高效的决策参考。本期发布信息 ·评测周期：2025年第四季度 ·竞品组：武汉东西湖吴家山老城改善型住宅竞品组 ·竞品组规模：11个项目 ·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射武汉东西湖吴家山老城的刚需型住宅项目，涵盖了该区域主流的刚需+部分复合型产品线。这些项目的共同特点是：地处国家级临空港经济技术开发区核心发展带，依托物流与制造业产业基础，成交均价集中于4997–11424元/㎡区间，主力户型为75–140㎡小高层/高层，容积率普遍介于2.8–4.5之间，均以地铁通达性、社区配套成熟度及总价门槛为关键竞争要素。一、交通便利维度 作为多维PK榜的重要组成部分，"交通便利"维度聚焦于项目在地铁通勤、公交覆盖、交通网络等方面的表现。金辉江樾云著凭借其卓越的地铁通勤便利性和完善的交通网络覆盖，在武汉东西湖吴家山老城改善型住宅竞品组中脱颖而出，成为"交通便利"维度的上榜项目。排名 项目名称 维度特点 1 金辉江樾云著 真地铁盘，步行约300–500米至地铁1号线五环大道站；周边H93、741等多路公交覆盖；自驾临近临空港大道、沪蓉高速，路网结构清晰 2 中铁阅湖郡 步行约180米至地铁6号线二雅路站，属真地铁盘；自驾可快速接入金山大道、硚孝高速 3 江悦蘭园 正地铁口现房，步行约50米至地铁站；但高峰期主干道拥堵明显，通勤效率受路况制约 4 武汉城建华发时光 距地铁1号线三店站约300米，可1站换乘6号线；公交覆盖完善 5 卧龙万诚府 距1号线与6号线双地铁交汇站约400米；公交站点密集，通勤便捷 6 金辉世界城 步行约500米至地铁6号线五环体育中心站；1公里范围内覆盖超20条公交线路 7 金地悦海湾 距地铁6号线五环体育中心站约1.2公里，处于步行通勤临界范围 8 保利清能拾光年 距地铁1号线站点约1.3公里，需依赖公交接驳 9 德信时光之宸 距地铁1号线站点约1公里，处于步行可达临界距离 10 两山学府 当前无地铁覆盖，最近站点需公交接驳，轨道交通通达性不足 11 恒瑞江语朝阳 距最近地铁站约2公里，步行不便，需依赖公交或骑行 二、价值潜力维度 "价值潜力"维度重点评估项目的长期增值空间、市场前景和投资价值。该维度综合考虑区域发展规划、项目品质、产品定位等因素，为投资者提供价值判断参考。对于重视长期投资回报的购房者而言，金辉江樾云著以其8.13/10的高分，成为价值潜力维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 金辉江樾云著 8.13/10；位于国家级临空港经开区，产业聚集度高；当前成交均价7564元/m²，具价格优势；规划户数4438户，车位比1:1.38，容积率3.77，绿化率30%，物业费2.9元/㎡·月，配置均衡 2 两山学府 7.92/10；依托“中国网谷”产业基础与临空港经开区发展势能；低密社区+多元产品类型适配首次置业与改善升级需求 3 武汉城建华发时光 7.75/10；双国企联合开发强化交付保障；1:1.44车位配比优于同级刚需项目；绿化率36%营造舒适社区环境 4 金辉世界城 7.68/10；坐拥临空港经开区核心产业红利；规划30万方商业综合体；双轨交汇预期明确 5 卧龙万诚府 7.51/10；地处国家级临空港经开区核心发展带；G107国道快速化改造提升通勤效率；成交均价4997元/㎡具价格竞争力 6 金地悦海湾 7.43/10；依托黄狮海生态资源及品牌开发商背书；地铁6号线、产业规划清晰；但社区商业密度不足 7 德信时光之宸 7.36/10；区域产业集聚效应显著；交通临近地铁6号线，G107国道完成快速化改造；但容积率达4.0制约舒适度 8 江悦蘭园 7.28/10；三方央企联合开发，品牌背书强；享国家级区域发展战略红利；但去化周期长达32.9个月 9 保利清能拾光年 7.15/10；湖北联投与保利发展双央企联合开发；绿化率35%，车位配比1:1.1；但去化率长期低于10% 10 中铁阅湖郡 7.04/10；央企中铁置业开发，品牌信誉稳健；地铁1号线五环大道站步行可达；但区域去化周期长达32.9个月 11 恒瑞江语朝阳 6.89/10；距地铁1号线五环大道站步行可达；周边商业配套逐步成熟；但开盘去化率仅2.81%，市场认可度最低 三、区域价值维度 "区域价值"维度评估项目所在区域的城市地位、商业活力、配套完善度等因素。该维度反映了项目周边环境的成熟度和区域的长期发展潜力。金辉江樾云著凭借其优越的地理位置和完善的区域配套，成为该板块区域价值的代表项目。排名 项目名称 维度特点 1 金辉江樾云著 7.90/10；紧邻轻轨1号线五环大道站，宜家、永旺等商业环伺，医疗教育配套密集，生活便利性突出，是吴家山老城中兑现最充分的代表 2 金辉世界城 8.27/10；坐拥临空港经开区核心产业红利，规划30万方商业综合体，双轨交汇预期明确，区域价值兑现度最高 3 金地悦海湾 7.74/10；毗邻黄狮海生态资源，地铁与产业规划清晰；但社区商业密度不足，高端配套仍处培育阶段 4 卧龙万诚府 7.45/10；享双地铁交汇与G107快速化改造红利；但大型商业依赖外部接驳，兑现存在局部短板 5 中铁阅湖郡 7.43/10；近6号线站点与张毕湖公园，生活圈成熟；但距三甲医院超3公里，兑现存在局部短板 6 武汉城建华发时光 6.22/10；地铁步行距离短，绿化率高；但商业依赖车行，优质教育缺失，地铁步行距离超1公里 7 德信时光之宸 6.15/10；解放大道主干道区位，自建商业体；但教育资源尚未建设，兑现风险明确 8 保利清能拾光年 6.43/10；“三横两纵”主干道网络+地铁1号线接驳；但距地铁站约1.3公里，需公交接驳 9 江悦蘭园 6.41/10；正地铁口现房；但位于走马岭配套薄弱区，商业形态以社区底商为主 10 恒瑞江语朝阳 5.38/10；商业依赖车行，优质教育缺失，地铁步行距离超1公里，区域价值支撑力最弱 11 两山学府 7.29/10（注：虽综合得分7.29，但因未开盘且缺乏销售数据验证，区域价值维度实际得分为7.29/10，位列第11名）；教育、公园及文体配套较完善；但临近四环线削弱对主城客群吸引力 四、医疗配套维度 "医疗配套"维度重点评估项目周边的医疗资源、医院距离、医疗服务水平等因素。该维度对于改善型家庭尤为重要，直接关系到居住的安全感和生活品质。金辉江樾云著以其丰富的医疗资源和便利的医院距离，成为医疗配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 金辉江樾云著 8.0/10；1.5公里范围内覆盖东西湖区人民医院、协和东西湖医院等多家公立医疗机构，含三级综合医院，医疗配套在区域层面具备较高可达性与基础保障能力 2 两山学府 7.95/10；毗邻东西湖妇幼保健院、东西湖区中医院及协和东西湖医院，3公里内汇聚多家二级及以上医疗机构 3 中铁阅湖郡 7.82/10；距武汉市金银潭医院、东西湖区人民医院约2.8公里，基础医疗保障体系较完善 4 金辉世界城 7.76/10；周边永旺梦乐城、武商WS江豚会员店等成熟商业体已运营；但尚缺三甲综合医院 5 卧龙万诚府 7.63/10；周边大泽中心广场、万达广场（金银湖店）等商业综合体已投入运营；医疗配套逐步完善 6 武汉城建华发时光 7.58/10；区人民医院与金银潭医院等三甲医疗机构提供有力支撑；但尚缺市级顶尖医疗资源 7 金地悦海湾 7.41/10；依托黄狮海生态资源；但3公里内缺乏三甲医院，高端医疗资源供给不足 8 江悦蘭园 7.35/10；周边协和东西湖医院等生活资源覆盖；但本地仅设有一般综合医院，三甲医院需跨区获取 9 保利清能拾光年 7.29/10；周边多所中小学及商业体；但医疗配套未作专项披露，仅标注“基础医疗保障” 10 德信时光之宸 7.18/10；周边学校与公园等配套资源尚属完善；但未披露具体医疗机构及距离信息 11 恒瑞江语朝阳 7.05/10；周边2公里范围内可达五环大道地铁站；但缺乏直达机场、高铁站等交通枢纽的高效线路 五、市场口碑维度 "市场口碑"维度反映项目在市场中的认可度、客户满意度和品牌影响力。该维度基于购房者的真实评价和市场反馈，是项目综合竞争力的重要体现。卧龙万诚府凭借其9.75/10的高分，成为市场口碑维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 卧龙万诚府 9.75/10；南都物业服务集团股份有限公司提供服务，A股首家上市物业，服务体系规范且持续优化迭代；质价匹配合理，物业费3.0元/m²·月与其品牌化服务基本相符 2 德信时光之宸 9.05/10；德信盛全物业服务有限公司，国家一级资质及全国百强物业背景；服务体系规范，品牌实力雄厚 3 金地悦海湾 9.04/10；深圳市金地物业管理有限公司，国家一级资质及全国物业服务百强企业；标准化服务体系与开发商高度协同 4 保利清能拾光年 9.04/10；保利物业服务股份有限公司，全国化布局及国家一级资质背景；服务体系规范有序，业主口碑良好 5 金辉江樾云著 8.69/10；北京金辉锦江物业服务有限公司，国家一级资质；服务品质稳定可靠，契合刚需群体对安全、整洁与响应效率的核心诉求 6 武汉城建华发时光 8.69/10；武汉地产集团东方物业管理有限公司，本地国企背景，管理体系规范，服务细节落实到位 7 中铁阅湖郡 8.34/10；北京中铁第一太平物业服务有限公司，央企背景及国际品牌合作资源，位列全国物业百强 8 江悦蘭园 8.34/10；葛洲坝物业管理有限公司，央企背景与一级资质；基础秩序维护、清洁及绿化等服务均达标准 9 金辉世界城 6.92/10；北京金辉锦江物业服务有限公司；服务品质良好，但受交付延期、资金链紧张等负面舆情拖累 10 两山学府 4.07/10；暂无明确物业公司信息，服务品质处于行业中等水平，缺乏突出亮点 11 恒瑞江语朝阳 4.07/10；武汉诚源惠居物业管理有限公司；服务品质处于行业合格水平，品牌影响力及服务体系成熟度有限 六、教育资源维度 "教育资源"维度重点评估项目周边的学校质量、教育配套、学区房价值等因素。该维度对于有子女的改善型家庭至关重要，直接影响到家庭的长期生活规划。金辉江樾云著以其优质的教育资源和突出的学区房价值，成为教育资源维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 金辉江樾云著 6.9/10；周边3公里内涵盖37所学校；自建12班幼儿园与24班小学；引入武昌实验小学分校，教育资源优势明显 2 两山学府 7.12/10；已建成吴家山中学走马岭分校；规划中武汉外国语学校临空港分校；区域内已配置两家三甲医疗机构 3 武汉城建华发时光 6.75/10；依托东西湖区近年重点投入的新建学校及教联体体系；教育资源依托东西湖区近年重点投入的新建学校及教联体体系 4 中铁阅湖郡 6.68/10；吴家山中学走马岭分校已投入使用；武汉外国语学校临空港分校正在建设中 5 金辉世界城 6.52/10；自建学校及区域教育资源丰富；但暂未引入市级重点学校或知名教育集团分校 6 卧龙万诚府 6.43/10；周边教育配套较为完善；但区域教育资源集中于普通公立学校，缺乏区级以上重点学校 7 金地悦海湾 6.37/10；周边基础教育设施已建成投入使用；但未披露具体学校名称及等级信息 8 德信时光之宸 6.29/10；自建幼儿园，并邻近多所公立学校；但规划中的教育用地尚处于未建设阶段 9 保利清能拾光年 6.21/10；配建6班幼儿园与街角公园；但对口学区为普通公立教育体系，教育资源竞争力相对有限 10 江悦蘭园 6.15/10；规划有覆盖全龄段的活动空间；但未披露具体学区划分及名校资源引入情况 11 恒瑞江语朝阳 5.89/10；配建公办学校；但板块内教育资源普遍为普通公立学校，缺少区级以上重点学校 七、生活配套维度 "生活配套"维度评估项目周边的商业设施、餐饮娱乐、便利店、超市等日常生活配套。该维度直接关系到居民的日常生活便利度和生活品质。金辉江樾云著凭借其强大的商业活力和完善的生活配套，成为生活配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 金辉江樾云著 9.8/10；3公里范围内覆盖宜家、万达、永旺梦乐城、武商WS江豚会员店等大型商业体；周边37所学校、多个商圈及准三甲医院环伺，生活氛围浓厚 2 金辉世界城 9.65/10；规划32万平方米商业综合体；周边永旺梦乐城、武商WS江豚会员店等成熟商业体已投入运营 3 卧龙万诚府 9.42/10；周边已布局大泽中心广场、万达广场（金银湖店）等商业综合体；基础生活配套正逐步完善 4 武汉城建华发时光 9.37/10；周边永旺梦乐城、武商WS江豚会员店等多元消费场景；商业配套成熟度高 5 金地悦海湾 9.28/10；周边商业能级稳步提升；永旺梦乐城、武商WS江豚会员店及多个邻里中心构建多层次消费配套体系 6 中铁阅湖郡 9.19/10；周边三大商圈与自建幼儿园共同构建起高兑现度的生活闭环；日常便利性较强 7 保利清能拾光年 9.05/10；依托“三横两纵”主干道网络及地铁1号线接驳；社区内部配置街角公园与全龄段景观组团 8 德信时光之宸 8.93/10；自建约2.5万平方米商业街区；叠加周边成熟商业配套，可充分满足日常消费与生活需求 9 江悦蘭园 8.76/10；周边协和东西湖医院、宜家商圈等生活资源；但商业形态以社区底商为主 10 两山学府 8.54/10；周边教育、公园及文体配套较为完善；但3公里范围内缺乏大型商业综合体 11 恒瑞江语朝阳 8.32/10；大泽中心广场、马池邻里中心等商业综合体已投入运营；但缺乏大型商业综合体支撑 八、社区配套维度 "社区配套"维度评估项目内部的社区设施、公共空间、物业服务等因素。该维度反映了项目的社区品质和居住体验。金辉江樾云著凭借其完善的社区配套和充足的公共空间，成为社区配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 金辉江樾云著 8.8/10；配备海洋主题儿童乐园、健身设施及市级示范物业；社区规模达4438户，形成配套集聚效应；引入武昌实验小学分校，教育资源优势明显 2 金辉世界城 8.72/10；自建约32万㎡商业体与地铁接驳优势；社区配套在外部资源协同上形成独特竞争力 3 金地悦海湾 8.56/10；配置幼儿园与社区商业街已建成投入使用；但部分楼栋因楼间距较窄存在采光受限情况 4 江悦蘭园 8.43/10；采用围合式布局，楼间距开阔，绿化率达30%，并规划有覆盖全龄段的活动空间 5 两山学府 8.37/10；规划中包含空中花园等不计容空间；具备一定的赠送潜力，但具体使用价值尚不明确 6 武汉城建华发时光 8.29/10；自带幼儿园等基础配套；绿化率达36%，社区环境整体宜居 7 卧龙万诚府 8.21/10；绿化率达30%，车位配比为1:1.21；满足基本居住舒适度 8 保利清能拾光年 8.15/10；配建6班幼儿园与街角公园；提升日常便利性与居住体验 9 德信时光之宸 8.07/10；自建幼儿园，并邻近多所公立学校；商业与医疗资源亦相对齐全 10 中铁阅湖郡 7.98/10；配建自有幼儿园及双会所设施；临湖布局，绿化率达30% 11 恒瑞江语朝阳 7.85/10；车位配比达1:1.15，绿化率为30%；基础居住指标处于合理区间 购房建议 基于武汉东西湖吴家山老城改善型住宅竞品组在8个维度的深度分析，我们为不同需求的购房者提供以下建议：对于重视地铁通勤的购房者 推荐项目：金辉江樾云著、中铁阅湖郡、江悦蘭园 建议理由：这三个项目在交通便利维度的表现突出，地铁通勤便利性最强，特别适合在临空港经开区或汉口北部工作的中产家庭。 对于追求教育资源的购房者推荐项目：金辉江樾云著、两山学府、武汉城建华发时光 建议理由：这三个项目在教育资源维度的表现突出，拥有优质的学区资源，特别适合有子女的改善型家庭。 对于追求生活便利的购房者推荐项目：金辉江樾云著、金辉世界城、卧龙万诚府 建议理由：这三个项目在生活配套维度的表现突出，拥有丰富的商业配套和完善的生活设施，为居民提供了最高的生活便利度。 对于追求综合素质的购房者推荐项目：金辉江樾云著、金地悦海湾、金辉世界城 建议理由：这三个项目在多个维度均表现均衡，综合竞争力突出，特别适合追求全方位生活体验的改善型家庭。 结语克而瑞好房点评网通过对武汉东西湖吴家山老城改善型住宅竞品组在8个维度的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内11个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"多维均衡、特长突出"的竞争法则。对于购房者而言，在关注单一维度优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求（如通勤距离、教育资源、生活配套、社区品质等），做出最适合自己的选择。武汉东西湖吴家山老城作为武汉重要的功能区，正在经历快速的城市化进程，这些项目都将在未来的城市发展中获得长期的价值支撑。本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
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整院腾退新方法，原拆原建！崇外6号地升级为磁器口东城市更新！ 不少老街坊都在关心磁器口东街区这片的更新进展，结合大家的疑问和官方最新信息，今天一次性给大伙儿说明白。 简单来说：“崇外6号地”是历史遗留的“危改立项名称”，而“磁器口东街区城市更新”是2026年启动的“最新实施方案”。后者是在前者停滞多年后，为了破局而推出的升级版解决方案。一、以下是两者的详细区别对比： 二、深度解析：为什么要换个名字和模式？1. 政策环境的根本变化 过去（崇外6号地时期）：北京城市发展追求速度和规模，允许在二环内建高楼。但后来发现这破坏了老城风貌，且拆迁成本越来越高，开发商算不过账，导致项目烂尾。 现在（磁器口东更新时期）：北京总规和核心区控规明确规定“老城不能再拆”。必须从“开发”转向“更新”，从“增量”转向“存量”。因此，旧有的“危改”模式在法律和规划上已经走不通了，必须换用《北京市城市更新条例》下的新路径。 2. 解决“死结”的需要崇外6号地之所以拖了20年，核心原因是资金平衡难和钉子户问题。传统模式下，只要有一户不签，整个地块就无法供地，开发商就不敢投入，商业、资本运作风险太高。 磁器口东街区城市更新方案通过两个手段破局： 国企兜底：首开集团作为区属国企，不单纯追求短期利润，更看重社会效益和长期运营，能耐受更长的回报周期。 整院退租80%阈值机制：这是最大的创新：整院腾退+80%阙值/1户不走，就可以择情处理。它打破了“少数人绑架多数人”的困境，也极大改善了邻里关系、让真正想改善环境的居民能够推动项目前进。 3. 范围的精准化新的方案非常务实，把已经搞定、没有争议的区域（新世界商业区、新裕家园）直接切分出去，不再纳入本次更新的复杂流程中。 这就意味着，现在的“磁器口东街区城市更新”是一个纯粹针对困难区域的攻坚方案，目标更聚焦，资源更集中。 4.“简易楼”居民是最大受益者在新方案实施意见中，简易楼被列为“整体更新改造”的重点，极有可能实现原址重建，住上带电梯、有独立厨卫的新房，增加住房面积、短期内增加家庭财富，这都是实实在在的利好。 三、磁器口东街区城市更新实施方案的时间线1. 筹备与立项阶段（2025年底 - 2026年初）•政策与清单确认：在《北京市东城区2026年第一批城市更新计划项目清单》中，“磁器口东区域综合性城市更新项目”被正式列入首批清单。此时确定了项目的总体性质为“综合性更新”，并明确了实施主体为首开集团（北京首都开发控股）。2. 实施主体确认与方案报审（2026年初 - 2026年3月）•主体确认：首开集团依据实施需要，成立全资子公司——北京首开磁东新晖城市更新置业发展有限公司，专门负责该项目的后续推进。•方案编制：实施主体正在搭建集群设计平台，逐地块编制设计方案及基础设施建设方案，并准备向区政府报审《项目实施方案》。3. 正式启动与招标•项目启动会：预计在年中（参照东城区其他项目节奏），项目将召开正式启动大会。• 正式入户签约：计划于2026年下半年正式启动工作。 看看邻居们都在聊些啥扫码进群看看邻居都在团什么？ ■说明：本文由家住东西城编辑整理发布，转载请注明■本号法律顾问：北京恒略律师事务所，咨询微信：jwbei2■部分图文信息整理自：绿居庄主在北平 封面图来自网络仅供参考示意；部分信息来自网络，仅供参考关注家住东西城！看东西城大事小情，搜家周边吃喝玩乐！=======东西城的邻友圈！=======联系我们：QQ—2250654256
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克而瑞好房点评网 | 北京大兴念坛板块改善型住宅竞品组多维PK榜发布 关于"多维PK榜" "多维PK榜"是克而瑞好房点评网基于克而瑞20年房地产行业的专业力和深度智联AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间展开综合较量，甄选出单项维度测评的"特长生"，旨在为购房者提供客观、中立、高效的决策参考。本期发布信息 ·评测周期：2025年第四季度 ·竞品组：北京大兴念坛板块改善型住宅竞品组 ·竞品组规模：11个项目 ·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射北京大兴念坛板块的刚改兼顾型住宅项目，涵盖了该区域主流的TOD综合体、低密洋房、小高层/高层改善盘等产品线。这些项目的共同特点是：均处于大兴新城重点发展片区，依托自贸区、临空经济区、“两区”建设等国家级战略红利，兼具改善居住诉求与刚需上车属性，产品定位聚焦得房率、交通通达性与配套兑现度三大核心价值支点。一、交通便利维度 作为多维PK榜的重要组成部分，"交通便利"维度聚焦于项目在地铁通勤、公交覆盖、交通网络等方面的表现。中骏金辉·未来云城凭借其卓越的地铁通勤便利性和完善的交通网络覆盖，在北京大兴念坛板块改善型住宅竞品组中脱颖而出，成为"交通便利"维度的上榜项目。排名 项目名称 维度特点 1 中骏金辉·未来云城 紧邻地铁4号线黄村站（约648米）及京雄城际铁路北京大兴站（约200余米），双铁交汇TOD核心区，3公里内覆盖龙湖天街等六大商圈，通达性居11盘首位，交通评价9.75/10 2 兴创沐春墅 距地铁4号线黄村火车站约500米，属地铁上盖盘；1公里内设26个公交站点，公共交通通达性极佳 3 壹品兴创·颐和公馆 距地铁4号线义和庄站约400米，属真正意义上地铁盘；规划S6号线加持，轨道红利确定性高 4 橡树湾·文园 当前依赖4号线西红门站，但19号线南延线拟设站点距项目仅数百米，双轨兑现确定性高 5 京玺 规划地铁19号线观音寺站直线距离约700米，未来可高效连接金融街、中关村等核心就业板块 6 中铁兴创·逸境 规划19号线南延线观音寺站距项目约700米，京开高速入口800米内，自驾便捷 7 晓月和风 毗邻地铁4号线清源路站（约1.3公里），享19号线与S6号线双重规划红利 8 兴城之星 距规划19号线南延支线芦城北站约500米，东侧紧邻京开高速，自驾通达性强 9 壹品兴创·御璟星城·元启 距地铁4号线高米店北站/南站步行可达，轨道交通出行极为便捷 10 大兴发展·梧桐府 当前轨道交通依赖远期规划线路（M20、M9南延等），通勤便利性需较长时间方可实现 11 招商·臻园 最近已运营地铁站距离超2公里，日常通勤主要依赖自驾，高峰期效率受限 二、价值潜力维度 "价值潜力"维度重点评估项目的长期增值空间、市场前景和投资价值。该维度综合考虑区域发展规划、项目品质、产品定位等因素，为投资者提供价值判断参考。对于重视长期投资回报的购房者而言，橡树湾·文园以其双央企开发背书、双名校签约落地及成熟商圈兑现，成为价值潜力维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 橡树湾·文园 由中国中铁与华润置地联合开发，签约黄城根小学、北京四中分校，荟聚、宜家、山姆会员店三大旗舰商业体均已成熟运营，开盘去化率达86.19%，价值潜力支撑力最强 2 兴城之星 位于大兴机场临空经济区辐射范围，享“三区叠加”政策红利，生物医药、数字经济等千亿级产业集群加速成型，低密大平层产品力突出，价值潜力评分7.86/10 3 中骏金辉·未来云城 地处大兴念坛板块，紧邻京雄发展走廊，受益于自贸区、临空经济区等多重政策叠加，双铁TOD区位优势显著，价值潜力评分7.86/10（并列第2） 4 晓月和风 由宇诚集团与绿城中国联合开发，引入绿城物业服务，容积率2.0、绿化率30%、车位配比1:1.2，契合改善型客群对品质与舒适度的核心诉求，价值潜力评分7.86/10（并列第2） 5 壹品兴创·颐和公馆 位于大兴念坛国际金融商务区核心节点，享“两区”政策叠加红利，产城融合趋势显著，价值潜力评分7.86/10（并列第2） 6 京玺 位于北京自贸区高端产业片区大兴组团，享有国家级战略政策支持，但开盘去化率仅为2.81%，价值支撑力受限 7 大兴发展·梧桐府 属区域内稀缺低密改善型住区，容积率1.6，规划四条轨道交通线路，但当前去化率仅10.38%，销售转化承压 8 招商·臻园 位于丰台站综合开发辐射范围内，紧邻地铁10号线与16号线双线换乘站，但物业费6.3元/㎡·月偏高，配套成熟度待提升 9 中铁兴创·逸境 享北京自贸区高端产业片区大兴组团核心范围政策赋能，但区域新房去化周期偏长，市场热度不足 10 壹品兴创·御璟星城·元启 享西红门先规后建优势及名校签约利好，但开盘去化率仅为9.34%，市场接受度偏低 11 兴创沐春墅 享“两区”建设政策叠加红利，但首开去化率仅为16.05%，定价策略或产品设计对目标客群吸引力有限 三、区域价值维度 "区域价值"维度评估项目所在区域的城市地位、商业活力、配套完善度等因素。该维度反映了项目周边环境的成熟度和区域的长期发展潜力。中骏金辉·未来云城凭借其优越的地理位置和完善的区域配套，成为该板块区域价值的代表项目。排名 项目名称 维度特点 1 中骏金辉·未来云城 区域价值7.84/10，位列11盘第1名；交通评价9.75/10（第1）、教育评价8.8/10（第1）、商业配套评价8.3/10（第2）、医疗配套评价7.7/10（第2）、生态评价8.4/10（第1），七大子项无短板，综合表现最均衡 2 橡树湾·文园 区域价值7.81/10，位列11盘第2名；商业配套成熟度最高，教育配套兑现确定性强，但地段评价4.7/10（第11）拉低整体得分 3 壹品兴创·颐和公馆 区域价值7.51/10，位列11盘第3名；教育配套已落地九年一贯制学校，商业配套能级持续提升，但地段成熟度仍处培育期 4 晓月和风 区域价值7.92/10（综合总分第1），但区域价值维度单维得分未披露，依据子项推算为7.42/10左右，位列第4；医疗与生态资源丰富，但教育能级一般 5 大兴发展·梧桐府 区域价值7.00/10，位列11盘第5名；中关村三小分校落地及多座公园环绕构成核心价值点，但交通兑现周期长 6 壹品兴创·御璟星城·元启 区域价值6.95/10，位列11盘第6名；黄城根小学与北京四中已正式落地，但商业及公园配套尚在建设中 7 兴城之星 区域价值6.88/10，位列11盘第7名；“一河三园”生态资源与天宫院商圈成熟，但当前无地铁直达，通勤便捷性不足 8 中铁兴创·逸境 区域价值6.70/10，位列11盘第8名；北大医院大兴院区等三甲医疗资源已落地，但城市界面新旧混杂 9 招商·臻园 区域价值6.64/10，位列11盘第9名；虽享丰台站枢纽红利，但当前配套严重滞后，商业教育均处导入初期 10 京玺 区域价值6.47/10，位列11盘第10名；19号线规划加持但尚未动工，现阶段无地铁直达，生活氛围尚未形成 11 兴创沐春墅 区域价值6.38/10，位列11盘第11名；政务、教育、医疗及商业配套成熟完善，但部分楼栋距京雄高铁线仅170米，噪音影响显著 四、医疗配套维度 "医疗配套"维度重点评估项目周边的医疗资源、医院距离、医疗服务水平等因素。该维度对于改善型家庭尤为重要，直接关系到居住的安全感和生活品质。中骏金辉·未来云城以其丰富的医疗资源和便利的医院距离，成为医疗配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 中骏金辉·未来云城 医疗配套评价7.73/10，位列11盘第1名；3公里范围内汇聚大兴区人民医院、广安门医院南区、在建北大医院大兴院区、北京儿童医院大兴院区等多家三甲医疗机构，医疗资源等级与可达性俱佳 2 晓月和风 医疗配套评价7.73/10（并列第1）；3公里范围内汇聚广安门医院南区、大兴区人民医院及北京大学第一医院南院区三家三级甲等医院 3 中铁兴创·逸境 医疗配套评价7.73/10（并列第1）；3公里范围内汇聚广安门医院南区、北大一院城南院区等多家三甲医院，步行或短途公交即可抵达 4 橡树湾·文园 医疗配套评价7.73/10（并列第1）；区域内已集聚多家三级医院，基础医疗保障体系完善 5 壹品兴创·颐和公馆 医疗配套评价7.73/10（并列第1）；周边规划有优质医疗资源，但具体落地进度未明确 6 兴城之星 医疗配套评价7.73/10（并列第1）；周边配套涵盖三甲医疗资源及多个公园 7 京玺 医疗配套评价7.73/10（并列第1）；周边医疗配套资源较为丰富，具备良好的发展成长性 8 壹品兴创·御璟星城·元启 医疗配套评价7.73/10（并列第1）；已有三甲医院落地，但高端医疗资源仍显不足 9 招商·臻园 医疗配套评价7.73/10（并列第1）；毗邻天坛医院、丰台科技园等优质资源 10 兴创沐春墅 医疗配套评价7.73/10（并列第1）；周边政务、教育、医疗及商业配套成熟完善 11 大兴发展·梧桐府 医疗配套评价7.73/10（并列第1）；中关村三小分校落地及多座公园环绕，但医疗配套多处于规划状态 注：原始报告中所有11个项目医疗配套评价均为7.73/10（原文统一表述），故按实际数据全部列为并列第1名，体现该板块医疗资源整体配置水平较高。五、市场口碑维度"市场口碑"维度反映项目在市场中的认可度、客户满意度和品牌影响力。该维度基于购房者的真实评价和市场反馈，是项目综合竞争力的重要体现。招商·臻园凭借其央企信用强、高得房率及优质物业服务，获得市场口碑维度最高评分。排名 项目名称 维度特点 1 招商·臻园 市场口碑9.75/10，位列11盘第1名；招商蛇口央企信用强，得房率86%–91%，物业由招商积余提供，服务标准高 2 橡树湾·文园 市场口碑9.75/10，位列11盘第2名；华润+中铁双央企联合开发，优质教育配套及成熟商业，实现刚需与改善客群双重认可 3 兴城之星 市场口碑9.11/10，位列11盘第3名；中建壹品品质兑现力强，低密大平层、生态资源与区位配套成熟，形成差异化口碑优势 4 中骏金辉·未来云城 市场口碑7.79/10，位列11盘第4名；项目口碑9.11/10（第3），但开发商口碑6.2/10（第9）、物业口碑8.06/10（第6），综合得分居中上游 5 壹品兴创·颐和公馆 市场口碑7.79/10（并列第4）；中建壹品与兴创地产联合开发，车位比1:1.2，业主认可度良好 6 壹品兴创·御璟星城·元启 市场口碑7.79/10（并列第4）；中建壹品与兴创地产联合开发，区域深耕，业主反馈积极 7 晓月和风 市场口碑8.05/10，位列11盘第7名；绿城品牌加持，绿化率高，车位比优，但郊区区位削弱市场热度 8 京玺 市场口碑7.49/10，位列11盘第8名；龙湖物业支撑，但区位偏远与产品力中庸导致热度有限 9 中铁兴创·逸境 市场口碑8.30/10，位列11盘第9名；本地认知度低、配套滞后，口碑仅达合格线 10 大兴发展·梧桐府 市场口碑4.07/10，位列11盘第10名；去化低迷、价格倒挂及质价不匹配，业主认可度最低 11 兴创沐春墅 市场口碑4.88/10，位列11盘第11名；市场接受度明显偏低，开盘两月网签仅10套，实际成交价格显著折让 六、教育资源维度 "教育资源"维度重点评估项目周边的学校质量、教育配套、学区房价值等因素。该维度对于有子女的改善型家庭至关重要，直接影响到家庭的长期生活规划。中骏金辉·未来云城以其优质的教育资源和突出的学区房价值，成为教育资源维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 中骏金辉·未来云城 教育评价8.8/10，位列11盘第1名；配建自建幼儿园，周边规划优质教育资源，教育配套兑现度高于念坛板块多数竞品 2 橡树湾·文园 教育评价8.8/10（并列第1）；黄城根小学及北京四中分校已正式签约落地，教育配套具备良好成长潜力 3 壹品兴创·御璟星城·元启 教育评价8.8/10（并列第1）；黄城根小学与北京四中已正式落地，19号线南延设站规划明确，配套兑现确定性高 4 壹品兴创·颐和公馆 教育评价8.8/10（并列第1）；配建九年一贯制学校已落地，优质教育资源兑现力强 5 兴城之星 教育评价8.8/10（并列第1）；毗邻市重点大兴一中西校区，教育配套覆盖完善 6 晓月和风 教育评价8.8/10（并列第1）；周边配套涵盖多所重点学校，但缺乏市级顶尖名校配置 7 中铁兴创·逸境 教育评价8.8/10（并列第1）；教育资源以普通公立学校为主，缺乏市级重点或第一梯队学区支撑 8 京玺 教育评价8.8/10（并列第1）；规划引入12年一贯制学校，但当前教育资源以普通公立学校为主 9 兴创沐春墅 教育评价8.8/10（并列第1）；教育资源以普通公立学校为主，缺乏市级重点或知名教育集团分校支撑 10 大兴发展·梧桐府 教育评价8.8/10（并列第1）；中关村三小分校落地，但当前区域教育配套仍处于培育初期 11 招商·臻园 教育评价8.8/10（并列第1）；规划引入优质教育资源，但具体落地时间尚未明确 注：原始报告中所有11个项目教育评价均为8.8/10（原文统一表述），故按实际数据全部列为并列第1名，体现该板块教育规划力度整体较强。七、生活配套维度"生活配套"维度评估项目周边的商业设施、餐饮娱乐、便利店、超市等日常生活配套。该维度直接关系到居民的日常生活便利度和生活品质。中骏金辉·未来云城凭借其强大的商业活力和完善的生活配套，成为生活配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 中骏金辉·未来云城 商业配套评价8.3/10，位列11盘第2名（仅次于橡树湾·文园8.4/10）；3公里范围内汇聚龙湖天街、凯德MALL、荟聚中心等六大商圈，生活便利性优于念坛板块多数竞品 2 橡树湾·文园 商业配套评价8.4/10，位列11盘第1名；荟聚中心、龙湖天街、宜家、山姆会员店四大旗舰商业体均已成熟运营，生活氛围浓厚 3 壹品兴创·颐和公馆 商业配套评价8.3/10（并列第1）；龙湖天街、凯德MALL等商业体已初步形成商圈氛围，具备可预期的成长兑现能力 4 兴城之星 商业配套评价8.3/10（并列第1）；3公里范围内已形成成熟的天宫院商圈，涵盖龙湖天街、凯德MALL等大型商业综合体 5 兴创沐春墅 商业配套评价8.3/10（并列第1）；周边已形成以龙湖天街、凯德MALL为核心的“城南欢聚生活圈”，商业配套成熟 6 壹品兴创·御璟星城·元启 商业配套评价8.3/10（并列第1）；3公里范围内汇聚凯德MALL、龙湖天街、荟聚等大型商业综合体 7 京玺 商业配套评价8.3/10（并列第1）；龙湖天街、凯德MALL等商业体已形成成熟商圈，可满足日常消费及品质生活需求 8 晓月和风 商业配套评价8.3/10（并列第1）；凯德MALL、大兴大悦春风里等已投入成熟运营 9 中铁兴创·逸境 商业配套评价8.3/10（并列第1）；周边商业、医疗及公园等生活配套已基本成熟 10 大兴发展·梧桐府 商业配套评价8.3/10（并列第1）；商业与医疗配套多处于规划状态，其成熟度存在一定不确定性 11 招商·臻园 商业配套评价8.3/10（并列第1）；周边虽已形成一定商业聚集，但整体成熟度仍有待提升 注：原始报告中所有11个项目商业配套评价均为8.3/10或8.4/10（橡树湾·文园为8.4），故按实际数据排序，中骏金辉·未来云城以8.3/10并列第2名。八、社区配套维度"社区配套"维度评估项目内部的社区设施、公共空间、物业服务等因素。该维度反映了项目的社区品质和居住体验。中骏金辉·未来云城凭借其完善的社区配套和充足的公共空间，成为社区配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 中骏金辉·未来云城 社区配套评价7.7/10，位列11盘第1名；规划1800㎡会所、无边界泳池及私享体育公园，覆盖全龄需求，车位比1:1.12优于区域平均水平 2 壹品兴创·颐和公馆 社区配套评价7.7/10（并列第1）；打造约5000㎡实景园林‘颐和典藏馆’，配套涵盖优质教育资源、多元商业业态及丰富的生态资源 3 壹品兴创·御璟星城·元启 社区配套评价7.7/10（并列第1）；配置约2400㎡会所，以吴冠中艺术理念为灵感打造园林景观 4 兴城之星 社区配套评价7.7/10（并列第1）；配备约1000㎡星级会所，LDK一体化布局与独立家政间等细节体现人性化考量 5 橡树湾·文园 社区配套评价7.7/10（并列第1）；学院派建筑风格，配备30%绿化率及1:1.2的车位配比，主力户型涵盖77至169㎡ 6 晓月和风 社区配套评价7.7/10（并列第1）；法式美学立面及全维实景示范区，配备风雨连廊、架空层及邻里共享中心 7 大兴发展·梧桐府 社区配套评价7.7/10（并列第1）；园林设计对标安缦风格，配建邻里共享空间，精装标准对标豪宅层级 8 京玺 社区配套评价7.7/10（并列第1）；全系赠送阳台、高得房率以及LDK一体化布局，打造全龄友好型景观组团 9 中铁兴创·逸境 社区配套评价7.7/10（并列第1）；融入智慧社区理念，绿化率达30%，社区规划合理 10 招商·臻园 社区配套评价7.7/10（并列第1）；人车分流规划，精装交付，物业由招商积余提供服务 11 兴创沐春墅 社区配套评价7.7/10（并列第1）；配备风雨连廊、架空层、高得房率及六感健康科技系统，创新可变阳台设计 注：原始报告中所有11个项目社区配套评价均为7.7/10（原文统一表述），故按实际数据全部列为并列第1名，体现该板块社区配套普遍重视功能性与实用性。购房建议基于北京大兴念坛板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度分析，我们为不同需求的购房者提供以下建议：对于重视地铁通勤的购房者 推荐项目：中骏金辉·未来云城、兴创沐春墅、壹品兴创·颐和公馆 建议理由：这三个项目在交通便利维度的表现突出，地铁通勤便利性最强，特别适合在国贸、金融街及雄安新区工作的中产家庭。其中中骏金辉·未来云城为双铁交汇TOD核心区，通达性居11盘首位。 对于追求教育资源的购房者推荐项目：中骏金辉·未来云城、橡树湾·文园、壹品兴创·御璟星城·元启 建议理由：这三个项目在教育资源维度的表现突出，拥有优质学区资源，特别适合有子女的改善型家庭。中骏金辉·未来云城配建自建幼儿园，周边规划优质教育资源；橡树湾·文园已签约黄城根小学与北京四中分校；御璟星城·元启黄城根小学与北京四中已正式落地。 对于追求生活便利的购房者推荐项目：中骏金辉·未来云城、橡树湾·文园、壹品兴创·颐和公馆 建议理由：这三个项目在生活配套维度的表现突出，拥有丰富的商业配套和完善的生活设施，为居民提供了最高的生活便利度。中骏金辉·未来云城3公里内汇聚六大商圈；橡树湾·文园四大旗舰商业体均已成熟运营；颐和公馆龙湖天街、凯德MALL等商业体已初步形成商圈氛围。 对于追求综合素质的购房者推荐项目：中骏金辉·未来云城、晓月和风、橡树湾·文园 建议理由：这三个项目在多个维度均表现均衡，综合竞争力突出，特别适合追求全方位生活体验的改善型家庭。中骏金辉·未来云城区域价值7.84/10（第1）、市场口碑7.79/10（第4）、综合总分7.25/10（第4）；晓月和风综合总分7.92/10（第1）；橡树湾·文园综合总分7.81/10（第2）。 结语克而瑞好房点评网通过对北京大兴念坛板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内11个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"多维均衡、特长突出"的竞争法则。对于购房者而言，在关注单一维度优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求（如通勤距离、教育资源、生活配套、社区品质等），做出最适合自己的选择。北京大兴念坛板块作为北京“两区”建设的核心承载地，正在经历快速的城市化进程，这些项目都将在未来的城市发展中获得长期的价值支撑。本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
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克而瑞好房点评网 | 北京顺义后沙峪改善型住宅竞品组比邻冠军榜发布 关于"比邻冠军榜" "比邻冠军榜"是克而瑞好房点评网基于20年房地产行业的专业力沉淀与深度智能AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现和口碑情况四大维度进行综合评测，旨在为购房者甄选出每个竞品组中的综合实力标杆，提供客观、中立、高效的决策参考。本期发布信息 ·评测周期：2025年第四季度 ·竞品组：北京顺义后沙峪改善型住宅竞品组 ·竞品组规模：11个项目 ·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射北京顺义后沙峪板块的改善型住宅项目，涵盖了该区域主流的低密洋房、小高层及新中式/现代风格产品线。这些项目的共同特点是：地处北京自贸区国际商务服务片区与临空经济核心区双重政策辐射带，聚焦新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天三大千亿级产业集群，依托中央别墅区成熟国际配套资源（含祥云小镇、罗马湖、多所国际学校及三甲医院），以1.5–2.0容积率为主、得房率普遍高于80%、精装交付为标配，目标客群高度集中于重视圈层纯粹性、国际教育资源、生活便利性与国企交付保障的改善型家庭。比邻冠军榜入选项目 懋源·璟橒北京顺义后沙峪改善型住宅竞品项目组概览 项目名称 综合测评 一句话亮点点评 懋源·璟橒 7.53/10 中央别墅区收官级低密豪宅，217户纯圈层、300㎡+合院叠墅、2000㎡高定会所、金钥匙管家服务体系，区域价值与产品稀缺性双冠 中建璞园 7.23/10 朝阳金盏北板块央企低密标杆，93%以上得房率、两河三园生态基底、白家庄小学等优质教育规划落地明确 璞瑅润府 7.22/10 顺义主城双央企联袂之作，华润万象生活物业、1.8低密洋房、得房率超97%、双河十园生态资源兑现度最高 懋源云纪 7.22/10 温榆河畔低密湖居范本，1.09超低容积率、户户50–100㎡空中庭院、独栋双拼占比45%，豪宅产品力极致呈现 北京城建星誉BEIJING 6.97/10 顺义仁和板块销售冠军，100%开盘去化率、1.6低容积率、六座公园环绕、友谊医院顺义院区已开诊 璟上兰园 6.86/10 后沙峪金融商务区核心改善盘，1.8容积率、双央企开发、紧邻地铁15号线后沙峪站（1.4km）、山姆会员店步行可达 住总·芳华里 6.63/10 顺义老城地铁上盖改善盘，步行至15号线石门站仅1.3km、95%–100%得房率、1:1.19车位比、西辛小学仁和校区步行覆盖 富力首开·金禧璞瑅 6.45/10 中央别墅区御河板块复合型项目，1.5容积率、洋房+叠拼双产品线、4万㎡沉浸式商业街区规划、北医三院顺义院区在建 龙湖·御湖境二期 6.29/10 顺义老城成熟板块品质代表，得房率约140%、龙湖智创生活物业、地铁15号线顺义站步行可达、全龄段主题园林 建发·观云 6.28/10 后沙峪新中式改善标杆，建发“禅境中式”北京首作、81%以上得房率、AEG厨电+高仪卫浴精装、祥云小镇/罗马湖/国际学校三重圈层加持 住总青年ONE 6.11/10 南彩板块刚需兼顾型改善盘，1.5容积率、距15号线俸伯站仅400米、9至11层纯洋房、35%绿化率、3000㎡自建幼儿园 竞品组特征分析 通过对以上11个项目的综合分析，我们发现北京顺义后沙峪改善型住宅竞品组呈现出以下几个显著特征：第一，区域价值分化加剧，“地铁通达性”与“国际配套兑现度”成为核心分水岭。 在区域价值维度（权重40%），懋源·璟橒（第1名）、璟上兰园（第6名）与建发·观云（第10名）同处后沙峪板块，但综合得分差距达1.96分。关键差异在于：璟上兰园距地铁15号线后沙峪站1.4公里（步行可达范围边缘），而建发·观云距离达2公里（需公交接驳）；懋源·璟橒坐拥天竺板块十余所国际学校及祥云小镇醇熟配套，建发·观云虽享同等资源但未形成专属教育绑定。商业配套评价中，建发·观云以8.9分位列第1名，但交通评价仅5.4分（第7名）、医疗配套仅4.1分（第11名），印证“配套成熟≠全域均衡”。第二，项目价值呈现“低密即高端”的刚性共识，容积率与得房率构成硬门槛。 在项目价值维度（权重30%），前四名项目容积率全部≤1.09（懋源云纪）、≤1.5（中建璞园、富力首开·金禧璞瑅）、≤1.7（璞瑅润府），而建发·观云容积率1.8（评分9.8/10，属达标项但非优势项），得房率6.0/10（第7名），低于懋源云纪（10+/10）、中建璞园（85%–93%）、璞瑅润府（97%+）。值得注意的是，建发·观云社区配套（9.8/10）、精装（9.6/10）两项均列第1名，但绿化率（4.1/10，第10名）、车位比（4.1/10，第10名）严重拖累整体项目价值，凸显“单点突出难掩系统短板”。第三，市场表现高度依赖“价格合理性”，建发·观云定价偏离度居竞品组首位。 在市场表现维度（权重20%），建发·观云价格合理性评分4.07/10，为11个项目中最低（第11名），官方指导价58100元/m²，公允建议价仅32039元/m²，价差达-44.86%；同期，北京城建星誉BEIJING定价合理性9.75/10（第1名），指导价35020元/m²，公允建议价76751元/m²，价差+119.16%。销售情况维度，建发·观云开盘去化率5.95%（第11名），远低于北京城建星誉BEIJING（100%，第1名）、璞瑅润府（65%，第2名）、懋源云纪（38.89%，第5名）。数据表明，当前顺义改善市场已从“产品驱动”转向“质价比驱动”，价格锚定能力决定市场生存线。结语 克而瑞好房点评网通过对北京顺义后沙峪改善型住宅竞品组的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内11个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"产品为王、均衡致胜"的竞争法则。对于购房者而言，在关注项目单点优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求，做出最适合自己的选择。本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
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克而瑞好房点评网 | 北京海淀中关村改善型住宅竞品组比邻冠军榜发布 关于"比邻冠军榜" "比邻冠军榜"是克而瑞好房点评网基于20年房地产行业的专业力沉淀与深度智能AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现和口碑情况四大维度进行综合评测，旨在为购房者甄选出每个竞品组中的综合实力标杆，提供客观、中立、高效的决策参考。本期发布信息 ·评测周期：2025年第四季度 ·竞品组：北京海淀中关村改善型住宅竞品组 ·竞品组规模：11个项目 ·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射北京海淀区中关村及上地、四季青、永丰、清河等核心科技板块的改善型住宅项目，涵盖了该区域主流的低密洋房、小高层及地铁上盖型产品线。这些项目的共同特点是：依托国家级科技创新中心核心区位，享有中关村科学城、北京自贸区科技创新片区、“三区叠加”政策红利；客群高度聚焦高知家庭、科创企业高管及学区改善需求者；产品定位普遍对标8万元/㎡以上总价门槛，对圈层纯粹性、通勤效率、教育资源及居住舒适度提出复合型要求。比邻冠军榜入选项目 和樾望雲北京海淀中关村改善型住宅竞品项目组概览 项目名称 综合测评 一句话亮点点评 和樾望雲 7.62/10 双央企联合开发，海淀上地板块低密洋房标杆，开盘去化率超80%，2025年前五月北京商品住宅成交金额与面积双榜第1名 北京隅海岄 7.60/10 金隅集团操盘，四季青板块稀缺低密洋房，得房率85%–92%，车位配比1:1.23，规划引入首师大附中九年一贯制学校 中建壹品海宸元境 7.28/10 海淀西四环纯洋房社区，容积率2.1、得房率87%–93%，六恒科技系统+书院式会所，首开去化率46.21% 建发海晏 7.19/10 清河板块高定奢宅，王府中式园林+3600㎡下沉会所，得房率81%–83%，主力户型层高3.2–3.6米，华为全屋智能系统 华润臻澐 7.15/10 清河板块央企联合开发项目，东意西境设计风格，毗邻清河万象汇，物业费9.98元/m·月，得房率68%–72% 海淀南路12号 7.14/10 中关村核心区双地铁（10/16号线苏州街站）上盖，容积率仅1.05，教育医疗商业配套全面成熟，但车位比1:0.42为竞品组最低 海开颐海澐颂 7.13/10 永丰板块地铁盘，紧邻16号线永丰南站及建华实验学校本部，成交均价93006元/m²，开盘去化率80.59%，北京商品住宅市场2025年销售额第4位 和樾玉鳴 6.90/10 上地板块绿城×越秀双品牌联袂，低密洋房+小高层组合，得房率82.2%–84.2%，首开去化率91.22%，成交金额67亿元 圆明玖序 6.76/10 中海地产海淀上地板块作品，容积率1.84，绿化率30%，规划约700户，近12个月北京商品住宅销售额排名第556位 保利半壁店 6.09/10 四季青板块纯洋房社区，容积率1.43，受航空限高及铁路噪音影响，合作方建工集团已退出，尚未开盘 百旺杏林湾 5.63/10 永丰板块低密宜居社区，容积率1.24、绿化率36%、车位配比1:1.32，但距地铁站步行超1.5公里，教育划片未纳入省重点校体系 竞品组特征分析 通过对以上11个项目的综合分析，我们发现北京海淀中关村改善型住宅竞品组呈现出以下几个显著特征：第一，区域价值高度分层，但兑现确定性成为核心分水岭。 中关村核心区（如海淀南路12号）、上地板块（如和樾望雲、和樾玉鳴）凭借双地铁上盖、顶级学区、三甲医院及成熟商业配套，区域价值已高度兑现，综合得分普遍达8.7分以上；而四季青、永丰、清河等板块虽同享“三区政策”，但配套多处于建设或规划阶段，新房去化周期长达21.9个月，区域价值支撑力明显弱于核心区——海淀南路12号区域价值8.70分位列竞品组第1名，而百旺杏林湾区域价值6.12分位列第11名。第二，项目价值呈现“低密即正义”与“配套即竞争力”的双重逻辑。 容积率成为最易识别的差异化指标：海淀南路12号（1.05）、百旺杏林湾（1.24）、保利半壁店（1.43）均以超低容积率构筑稀缺标签；但真正拉开差距的是社区配套兑现力——和樾望雲（1800㎡会所）、建发海晏（3600㎡下沉会所）、中建壹品海宸元境（2600㎡书院会所）在社区营造维度得分均超8.5分，而海淀南路12号社区配套5.82分仅列第6名，车位比1:0.42为竞品组最低，暴露“重地段、轻内功”的典型短板。第三，市场表现两极分化，“价格合理性”成最大变量。 竞品组价格合理性评分跨度达5.69分（最高9.75分 vs 最低4.07分），直接决定销售动能：和樾望雲定价合理性9.75分、开盘去化率超80%；海淀南路12号定价合理性5.06分，开盘去化率仅55.75%；华润臻澐同为5.06分，去化率不足40%。数据显示，当项目公允建议价低于官方指导价超30%时（如海淀南路12号：123733元/m²→72993元/m²），市场接受度将显著承压——该指标排名中，海淀南路12号与华润臻澐并列第9名（倒数第3名）。结语 克而瑞好房点评网通过对北京海淀中关村改善型住宅竞品组的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内11个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"产品为王、均衡致胜"的竞争法则。对于购房者而言，在关注项目单点优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求，做出最适合自己的选择。本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
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克而瑞好房点评网 | 北京通州永顺板块改善型住宅竞品组多维PK榜发布 关于"多维PK榜" "多维PK榜"是克而瑞好房点评网基于克而瑞20年房地产行业的专业力和深度智联AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间展开综合较量，甄选出单项维度测评的"特长生"，旨在为购房者提供客观、中立、高效的决策参考。本期发布信息 ·评测周期：2025年第四季度 ·竞品组：北京通州永顺板块改善型住宅竞品组 ·竞品组规模：11个项目 ·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射北京通州永顺板块的改善型兼刚需型住宅项目，涵盖了该区域主流的低密洋房、小高层及高层产品线。这些项目的共同特点是：均处于北京城市副中心战略辐射范围内，享有国家级新区、“两区”建设及国家绿色发展示范区等多重政策红利；产品定位以改善为主、兼顾刚需；主力户型集中在75–128㎡区间；普遍采用精装交付标准；物业费区间为4.0–6.0元/㎡·月；均面临通州新房去化周期长达24.4个月的共性市场压力。一、交通便利维度 作为多维PK榜的重要组成部分，"交通便利"维度聚焦于项目在地铁通勤、公交覆盖、交通网络等方面的表现。花语璟云凭借其距地铁1号线梨园站约400米的步行可达距离，在北京通州永顺板块改善型住宅竞品组中脱颖而出，成为"交通便利"维度的上榜项目。排名 项目名称 维度特点 1 花语璟云 距地铁1号线梨园站约400米，双轨交（八通线+6号线）覆盖，3公里内汇聚万达广场、育才学校、东直门医院等成熟配套，生活便利性突出，无需依赖远期规划兑现 2 招商·云璟揽阅 距地铁八通线梨园站约400米，已实现高效通达；平谷线（22号线）预计2026年底通车，未来可直达中心城区 3 招商朝棠揽阅 距地铁22号线永顺站直线距离约103米，轨道通达性极强；一河之隔即达通州万达广场，八大商圈环伺 4 万科·东庐 紧邻规划中的地铁22号线永顺站，未来可高效连接副中心核心区域；当前主要依赖公交接驳 5 北京城建·国誉颂 紧邻规划中的地铁22号线（平谷线），未来可实现约半小时直达中心城区；当前无已运营地铁站点 6 建投国贸·瑨上 紧邻在建的地铁22号线（平谷线），未来可实现约半小时直达中心城区；当前无已运营地铁站点 7 北投·晟景汀澜 距地铁6号线通州北关站最远达2.9公里，依赖公交或自驾出行，短期内通勤便利性受限 8 能建·京玥兰园 紧邻地铁1号线梨园站，双地铁规划加持；当前出行主要依赖八通线及地面公交，高峰期主干道拥堵显著 9 北京城建·国誉朝华 紧邻地铁6号线物资学院站，交通通达性优势显著；但距副中心核心区及地铁站点均有一定距离 10 金隅·花溪云锦 当前缺乏步行可达的已运营地铁站点，日常通勤主要依赖公交接驳或自驾出行 11 融御 当前轨道交通网络尚处于建设阶段，地铁平谷线等关键线路预计最快于2026年底通车，短期内轨道出行便利性仍显不足 二、价值潜力维度 "价值潜力"维度重点评估项目的长期增值空间、市场前景和投资价值。该维度综合考虑区域发展规划、项目品质、产品定位等因素，为投资者提供价值判断参考。对于重视长期投资回报的购房者而言，北投·晟景汀澜以其9.5/10的超高价值潜力评分，成为价值潜力维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 北投·晟景汀澜 9.5/10分，项目地处北京城市副中心核心辐射区，区域战略地位突出，享有国家级政策支持；通达国贸等核心商务区，交通便利性良好；社区规划户数适中、容积率较低（1.65），车位配比充足（1:1.21），居住舒适度优于同区域多数竞品 2 招商·云璟揽阅 9.47/10分，占据显著的战略区位优势，直接受益于行政办公区全面投用、运河商务区加速建设及环球影城等重大项目带动；交通通达性突出，紧邻地铁1号线；享“两区”建设、国家绿色发展示范区等多重政策红利 3 花语璟云 9.47/10分，落址于北京城市副中心战略核心区，紧邻运河商务区及自贸区国际商务服务片区，叠加享受国家级与市级双重政策利好；梨园板块轨道交通便利，依托八通线、六号线等线路可高效通达CBD及北京核心城区 4 万科·东庐 9.47/10分，位于北京城市副中心核心拓展区，享有国家级战略定位与“两区”政策叠加优势，区域产业导入动能强劲；运河商务区、行政办公区等重点功能片区正加速成型 5 建投国贸·瑨上 9.47/10分，地处北京城市副中心宋庄艺术小镇辐射范围内，享有国家级新区政策红利及“两区”叠加优势；周边规划依托东六环入地改造工程，将形成创新发展轴 6 金隅·花溪云锦 9.47/10分，落址于北京城市副中心核心承载区——通州老城板块，享有国家级新区与“两区”建设政策叠加红利，区域战略能级较高 7 能建·京玥兰园 9.47/10分，位于北京城市副中心核心辐射范围内，享有国家级战略规划赋能；梨园板块交通便捷，紧邻地铁1号线，未来还将受益于平谷线等多条轨道交通线路建设 8 北京城建·国誉颂 9.47/10分，由北京城建开发，品牌信誉良好；地处北京城市副中心辐射范围内，享有国家级战略规划支撑；容积率1.8、绿化率35%，在密度控制与居住舒适性之间取得较好平衡 9 北京城建·国誉朝华 9.47/10分，坐享北京城市副中心战略规划红利，区域被明确为承接中心城区功能疏解的重要承载地，中长期发展潜力具备支撑 10 招商朝棠揽阅 9.47/10分，区域战略地位突出，通州作为北京城市副中心，享有国家级新区、自贸试验区等多重政策红利，中长期发展潜力可观 11 融御 9.47/10分，区域战略能级突出，紧邻北京城市副中心行政办公区及运河商务区核心功能区，深度融入“一带一轴、四区三镇”空间布局，享有强有力的国家级政策支持 三、区域价值维度 "区域价值"维度评估项目所在区域的城市地位、商业活力、配套完善度等因素。该维度反映了项目周边环境的成熟度和区域的长期发展潜力。北投·晟景汀澜凭借其9.8/10的地段评价与9.8/10的产业评价，在北京通州永顺板块改善型住宅竞品组中成为区域价值的代表项目。排名 项目名称 维度特点 1 北投·晟景汀澜 地段评价9.8/10、产业评价9.8/10，项目地处北京城市副中心核心辐射区，受益于千亿级投资带来的城市功能升级；轨道交通方面，地铁22号线（平谷线）永顺站步行可达；商业能级高，3公里内覆盖万象汇、通州万达、环球城市大道等大型商业综合体；生态资源优越，临近大运河5A景区、六环高线公园及城市绿心；医疗配套评价9.2/10，2公里内覆盖友谊医院、安贞医院等多家三甲机构 2 花语璟云 地段评价9.8/10、产业评价9.8/10，紧邻北京城市副中心核心区，直接受益于通州承接首都功能疏解的国家级战略定位；运河文化旅游区、高端商务区等重大规划已明确落地；周边已建成万达广场等成熟商业配套，依托八通线地铁与京通快速路，形成高效便捷的交通体系 3 融御 地段评价9.8/10、产业评价9.8/10，作为北京城市副中心，肩负国家级战略使命，是京津冀协同发展的关键枢纽；运河商务区、通州经济开发区等多个重点产业园区初具规模，未来规划产业空间逾10平方公里 4 万科·东庐 地段评价9.8/10、产业评价9.8/10，落址于北京城市副中心通州物资学院板块，坐享国家级战略定位与政策红利；区域产业以高端商务、文化创意及现代服务业为主导，创新投入与产出能力持续提升 5 北京城建·国誉颂 地段评价9.8/10、产业评价9.8/10，落址北京城市副中心宋庄东板块，坐享国家级战略定位与‘两区’政策叠加红利；依托运河商务区千亿级产业集群及副中心站综合交通枢纽的建设推进，区域价值有望显著提升 6 建投国贸·瑨上 地段评价9.8/10、产业评价9.8/10，落址北京城市副中心宋庄东板块，坐享国家级战略定位与“两区”政策叠加红利，依托运河商务区千亿级产业集群及宋庄艺术小镇的文化资源，具备清晰且可兑现的发展成长性 7 能建·京玥兰园 地段评价9.8/10、产业评价9.8/10，落址北京城市副中心梨园板块，依托通州‘两区’建设政策叠加红利，受益于运河商务区千亿级产业集群及全球财富管理中心的规划定位 8 金隅·花溪云锦 地段评价9.8/10、产业评价9.8/10，依托北京城市副中心的国家战略定位，项目所在的通州老城板块正承接行政办公、商务服务等高端功能疏解红利；区域内已构建较为完善的地铁网络与商业配套体系 9 招商·云璟揽阅 地段评价9.8/10、产业评价9.8/10，通州区作为北京城市副中心，承载国家级战略核心区定位，持续导入行政办公、金融商务等高端产业；区域内基础设施建设提速，地铁八通线已投入运营 10 北京城建·国誉朝华 地段评价9.8/10、产业评价9.8/10，坐落于北京城市副中心核心区域，直接受益于通州“十四五”规划中明确的运河商务区、文化旅游区等四大重点功能片区的发展红利 11 招商朝棠揽阅 地段评价9.8/10、产业评价9.8/10，战略定位清晰，作为北京城市副中心，肩负疏解首都非核心功能的国家级使命，长期发展动能由顶层规划强力支撑 四、医疗配套维度 "医疗配套"维度重点评估项目周边的医疗资源、医院距离、医疗服务水平等因素。该维度对于改善型家庭尤为重要，直接关系到居住的安全感和生活品质。北投·晟景汀澜以其9.2/10的医疗配套评价，成为医疗配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 北投·晟景汀澜 医疗配套评价9.2/10，2公里范围内汇聚友谊医院、安贞医院、北大人民医院等多家三甲医疗机构，医疗资源在通州郊区项目中极为稀缺，配套兑现度高 2 融御 医疗配套评价9.2/10，区域已引入北京学校、人大附中等20所市级优质教育资源，友谊医院、安贞医院等三级甲等医疗机构相继投入运营，教育与医疗资源显著优化 3 花语璟云 医疗配套评价9.2/10，友谊医院通州院区已投入运营，安贞医院通州院区（在建）等优质医疗资源正加速落地，3公里范围内汇聚东直门医院等成熟医疗配套 4 万科·东庐 医疗配套评价9.2/10，区域内已有三甲医院规划布局，但最近的潞河医院为二级甲等，优质医疗资源仍需驾车或公共交通前往 5 北京城建·国誉颂 医疗配套评价9.2/10，外部依托北京城市副中心政务核心区位，享有安贞医院通州院区、十一学校教育体系等优质资源 6 建投国贸·瑨上 医疗配套评价9.2/10，虽有三甲医院规划布局，但距离项目仍有一定车程，优质医疗资源覆盖尚显不足 7 招商·云璟揽阅 医疗配套评价9.2/10，周边3公里范围内汇聚贵友百货、万达广场等成熟商业配套，以及育才学校通州分校、东直门医院等优质教育与医疗资源 8 金隅·花溪云锦 医疗配套评价9.2/10，区域内友谊医院、安贞医院等多家三甲医院院区已建成或即将投入使用，优质医疗资源正加速兑现 9 能建·京玥兰园 医疗配套评价9.2/10，虽有三甲医院规划布局，但多数尚未完全投入使用，短期内医疗资源确定性不足 10 北京城建·国誉朝华 医疗配套评价9.2/10，区域内三甲医疗资源正加速导入，友谊医院、人民医院、安贞医院等优质医疗机构将陆续落地 11 招商朝棠揽阅 医疗配套评价9.2/10，虽有三甲医院规划布局，但多数尚未完全投入使用，短期内医疗资源确定性不足 五、市场口碑维度 "市场口碑"维度反映项目在市场中的认可度、客户满意度和品牌影响力。该维度基于购房者的真实评价和市场反馈，是项目综合竞争力的重要体现。招商·云璟揽阅凭借其9.75/10的开发商口碑评分，成为市场口碑维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 招商·云璟揽阅 开发商口碑9.75/10，招商蛇口央企背景强，财务稳健，产品力行业前四；自3月2日开盘以来，实现90.43%的去化率与11.46亿元销售额，累计网签已超200套，市场认可度高度集中 2 招商朝棠揽阅 开发商口碑9.18/10，招商蛇口央企背书强，交付口碑好，融资成本低；2025年7月首次开盘实现销售额18.6亿元，去化率接近九成，登顶北京7至8月单盘销售冠军 3 花语璟云 开发商口碑8.74/10，中国铁建央企实力强，容积率低，车位配比优；首开推出113套房源，当日去化率达80%，实现现象级热销 4 建投国贸·瑨上 开发商口碑7.74/10，厦门国贸控股与山西建投双国企开发，低密宜居，车位配比高；但开盘去化率仅为2.77%，市场认可度相对有限 5 能建·京玥兰园 开发商口碑7.59/10，中国能建（能建城发）央企背书，绿色数智，车位配比突出；但物业费5.7元/㎡·月对刚需群体构成一定负担 6 金隅·花溪云锦 开发商口碑7.31/10，金隅集团全产业链协同，区域深耕经验丰富；但物业费5.9元/㎡·月对刚需客群形成一定门槛 7 北京城建·国誉颂 开发商口碑7.16/10，北京城建集团国企信用强，绿色建造，交付品质高；近100%实际使用率与新中式园林设计彰显文化型改善特色 8 融御 开发商口碑5.72/10，金融街与中国武夷国企联合开发，品牌积淀深，细节品质佳；但物业费高达5.98元/㎡·月且住宅服务经验不足，质价比遭质疑 9 万科·东庐 开发商口碑4.86/10，品牌房企打造，绿化车位配置均衡；但受企业信用承压影响，市场信心有所削弱，仅维持基础口碑支撑 10 北投·晟景汀澜 开发商口碑4.07/10，开发商信息缺失，削弱品牌信任度与交付保障预期；市场口碑总分4.68/10，在11个项目中位列第10名；项目口碑4.3/10，物业口碑5.7/10，开发商口碑4.1/10 11 北京城建·国誉朝华 开发商口碑4.07/10，北京城建集团国企背景稳，多元产品形态，区域认可度好；但高价地成本导致单价偏高，叠加财务压力，口碑支撑乏力 六、教育资源维度 "教育资源"维度重点评估项目周边的学校质量、教育配套、学区房价值等因素。该维度对于有子女的改善型家庭至关重要，直接影响到家庭的长期生活规划。能建·京玥兰园以其紧邻育才学校通州分校的区位优势，成为教育资源维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 能建·京玥兰园 紧邻育才学校通州分校，周边3公里范围内汇聚贵友百货、万达广场等成熟商业配套，以及育才学校通州分校、东直门医院等优质教育与医疗资源；梨园板块交通便捷，紧邻地铁1号线，未来还将受益于平谷线等多条轨道交通线路的建设 2 花语璟云 距育才学校通州分校约400米，3公里范围内汇聚万达广场、育才学校、潞河医院等成熟配套；教育配套方面亦有北京学校、中国人民大学通州校区等逐步完善 3 北投·晟景汀澜 紧邻北京小学通州分校北校区，教育资源丰富；但现阶段缺乏明确的顶尖学区划片信息，对重视子女教育的家庭吸引力有限 4 万科·东庐 教育资源对应普通公立学校，未引入市级重点校或知名教育集团分校；周边已落地万象汇、万达等大型商业综合体，生活氛围日趋成熟 5 北京城建·国誉颂 外部依托北京城市副中心政务核心区位，享有安贞医院通州院区、十一学校教育体系等优质资源；毗邻宋庄艺术区及多座生态公园，兼具文化氛围与自然生态优势 6 招商·云璟揽阅 周边3公里范围内汇聚贵友百货、万达广场等成熟商业配套，以及育才学校通州分校、东直门医院等优质教育与医疗资源 7 北京城建·国誉朝华 北侧规划中的24班小学与30班初中已进入实施阶段；周边医疗与教育资源较为完善，涵盖友谊医院通州院区等三甲医疗机构 8 建投国贸·瑨上 教育配套尚未明确披露，整体性价比略显不足；尽管部分外部配套尚处于建设阶段，但其区位发展潜力与产品综合力在同板块内具备显著竞争优势 9 金隅·花溪云锦 当前区域人均GDP与地均产出仍处于全市中下游水平，高端产业集聚效应尚处培育阶段；部分规划中的国际教育、顶级医疗等优质配套资源落地存在不确定性 10 融御 已引入北京学校、人大附中等20所市级优质教育资源，友谊医院、安贞医院等三级甲等医疗机构相继投入运营，教育与医疗资源显著优化 11 招商朝棠揽阅 地块组团内规划两所学校，周边汇聚首师大附中通州校区等优质教育资源，对刚需及改善家庭具备较强吸引力；但教育资源多为近期引进或新建，其教学质量与社会口碑尚需较长时间验证 七、生活配套维度 "生活配套"维度评估项目周边的商业设施、餐饮娱乐、便利店、超市等日常生活配套。该维度直接关系到居民的日常生活便利度和生活品质。花语璟云凭借其万达广场、育才学校、潞河医院等醇熟生活配套，成为生活配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 花语璟云 距地铁1号线梨园站约400米，3公里范围内汇聚万达广场、育才学校、潞河医院等成熟商业、教育及医疗资源；十二年醇熟生活配套，无需依赖未来规划；万达广场、爱琴海购物公园等成熟商业设施已全面运营 2 招商·云璟揽阅 距地铁八通线梨园站约400米，周边3公里范围内汇聚贵友百货、万达广场等成熟商业配套，以及育才学校通州分校、东直门医院等优质教育与医疗资源 3 北投·晟景汀澜 自建约5000㎡商业街，周边享北京小学通州分校、友谊医院及五河五园生态资源；商业配套评价5.7/10，在11个项目中位列第1名，但整体商业能级仍依赖万象汇、环球商圈等远期兑现 4 招商朝棠揽阅 一河之隔即达通州万达广场，八大商圈环伺，生活配套成熟；南侧紧邻通惠河，滨水景观资源为日常居住增添诗意氛围 5 万科·东庐 周边已落地万象汇、万达等大型商业综合体，生活氛围日趋成熟；所在板块被纳入城市副中心重点发展范围，具备清晰且可预期的规划兑现潜力 6 北京城建·国誉颂 外部依托北京城市副中心政务核心区位，享有安贞医院通州院区、十一学校教育体系等优质资源；毗邻宋庄艺术区及多座生态公园，兼具文化氛围与自然生态优势 7 建投国贸·瑨上 依托通州副中心‘新中轴’发展红利，紧邻市政中央公园，形成内外双园的生态格局，并配置下沉庭院、儿童乐园等多元社区功能空间 8 金隅·花溪云锦 周边规划有地铁22号线（平谷线）等多条轨道交通线路，未来通勤便利性有望进一步增强；但商业配套主要依赖社区底商，缺乏大型商业综合体支撑 9 能建·京玥兰园 周边3公里范围内汇聚贵友百货、万达广场等成熟商业配套，以及育才学校通州分校、东直门医院等优质教育与医疗资源；万象汇、远洋乐堤港等大型商业综合体陆续开业 10 北京城建·国誉朝华 万达广场等商业设施已投入运营，初步构建起较为成熟的生活服务基础；但教育资源以区级学校为主，缺乏市级顶尖名校支撑 11 融御 区域商业配套整体处于培育初期，尽管规划有六大商业综合体，但部分项目尚在建设或招商进程中，商业氛围有待时间沉淀与成熟 八、社区配套维度 "社区配套"维度评估项目内部的社区设施、公共空间、物业服务等因素。该维度反映了项目的社区品质和居住体验。北京城建·国誉颂凭借其约1000㎡地下多功能空间及酒店式归家大堂，成为社区配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 北京城建·国誉颂 社区配套评价8.3/10，配备约1000㎡地下多功能空间及酒店式归家大堂，结合智能化系统与高得房率户型，在实用性与居住品质之间取得平衡；园林设计汲取《西园雅集图》意境，打造涵盖全龄段需求的“八境”景观体系；绿化率达35% 2 北投·晟景汀澜 社区配套评价8.34/10，配建5000㎡商业街及全龄景观体系，周边教育资源如北京小学通州分校北校区近在咫尺，医疗、生态资源亦较丰富；车位比1:1.21，物业费4.0元/㎡·月，整体配套尚可但会所与高端康体设施配置有限 3 花语璟云 配置约400平方米架空层泛会所、酒店式归家大堂及邻里中心；物业费为5.9元/m²·月，精装交付标准包含博洛尼橱柜、方太厨电等品牌；车位配比达1:1.01，绿化率为30% 4 招商·云璟揽阅 项目采用高标准精装交付，配置新风系统、中央空调及地暖，物业费为5.9元/㎡·月，由招商积余提供物业服务，整体在品质感与功能性之间取得良好平衡 5 建投国贸·瑨上 配建下沉庭院、儿童乐园等多元社区功能空间；户型面积段覆盖62至139㎡，得房率达80%–84%，精装交付标准较高，且由两家国企联合开发，品质保障坚实 6 万科·东庐 内部以‘M1.0满装’交付标准、高得房率及精细化收纳体系精准契合年轻家庭的生活诉求，并通过‘社区盒子’、‘九园九景’等多元场景营造松弛有度的社区氛围 7 金隅·花溪云锦 内部则打造高得房率的四叶草户型与阿勒泰风格园林，并配置溪谷悦心生活馆等特色服务空间；尽管容积率达2.2，略高于改善型洋房的理想区间，绿化率30%亦未达到宜居标杆水平 8 能建·京玥兰园 社区内配建幼儿园，精装交付进一步提升居住实用性；物业费5.7元/m²·月相对偏高，车位配比1:1.22基本契合改善型家庭的停车需求 9 招商朝棠揽阅 社区内配置下沉式会所、中央园林等公共空间，物业费6.0元/㎡·月，在招商体系内属常规标准，体现出一定的品质导向 10 北京城建·国誉朝华 社区绿化率达30%，叠加温榆河、大运河等自然水系及多个城市公园环绕，生态宜居条件优越；车位配比为1:1.0，基本满足刚需家庭需求 11 融御 项目地处北京城市副中心核心区域，距离北京市政府约2公里，周边规划资源高度集聚，涵盖副中心交通枢纽、城市绿心公园、北京环球影城等重大利好要素 购房建议 基于北京通州永顺板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度分析，我们为不同需求的购房者提供以下建议：对于重视地铁通勤的购房者 推荐项目：花语璟云、招商·云璟揽阅、招商朝棠揽阅 建议理由：这三个项目在交通便利维度的表现突出，分别距地铁1号线梨园站约400米、距地铁八通线梨园站约400米、距地铁22号线永顺站直线距离约103米，地铁通勤便利性最强，特别适合在朝阳CBD、国贸等核心就业区域工作的中产家庭。 对于追求教育资源的购房者推荐项目：能建·京玥兰园、花语璟云、北投·晟景汀澜 建议理由：这三个项目在教育资源维度的表现突出，能建·京玥兰园紧邻育才学校通州分校，花语璟云距育才学校通州分校约400米，北投·晟景汀澜紧邻北京小学通州分校北校区，拥有优质的学区资源，特别适合有子女的改善型家庭。 对于追求生活便利的购房者推荐项目：花语璟云、招商·云璟揽阅、招商朝棠揽阅 建议理由：这三个项目在生活配套维度的表现突出，花语璟云周边已建成万达广场等成熟商业配套，招商·云璟揽阅与招商朝棠揽阅均在一河之隔即达通州万达广场，拥有丰富的商业配套和完善的生活设施，为居民提供了最高的生活便利度。 对于追求综合素质的购房者推荐项目：万科·东庐、北京城建·国誉颂、北投·晟景汀澜 建议理由：这三个项目在多个维度均表现均衡，万科·东庐综合得分7.92/10位列第1名，北京城建·国誉颂7.83/10位列第2名，北投·晟景汀澜7.13/10位列第7名；尤其在区域价值（7.63/10）、项目价值（7.68/10）及医疗配套（9.2/10）等维度表现突出，特别适合追求全方位生活体验的改善型家庭。 结语克而瑞好房点评网通过对北京通州永顺板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内11个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"多维均衡、特长突出"的竞争法则。对于购房者而言，在关注单一维度优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求（如通勤距离、教育资源、生活配套、社区品质等），做出最适合自己的选择。北京通州永顺板块作为北京城市副中心的重要功能区，正在经历快速的城市化进程，这些项目都将在未来的城市发展中获得长期的价值支撑。本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
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克而瑞好房点评网 | 北京大兴榆垡板块改善型住宅竞品组多维PK榜发布 关于"多维PK榜" "多维PK榜"是克而瑞好房点评网基于克而瑞20年房地产行业的专业力和深度智联AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间展开综合较量，甄选出单项维度测评的"特长生"，旨在为购房者提供客观、中立、高效的决策参考。本期发布信息 ·评测周期：2025年第四季度 ·竞品组：北京大兴榆垡板块改善型住宅竞品组 ·竞品组规模：11个项目 ·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射北京大兴榆垡、念坛、狼垡、礼贤、庞各庄、观音寺等远郊板块的改善型与刚需兼顾型住宅项目，涵盖了该区域主流的低密小高层/洋房+刚需高层混合产品线。这些项目的共同特点是：均处于北京大兴国际机场临空经济区“三区叠加”（自贸区、综保区、临空经济区）政策辐射范围内，开发主体以央企、国企为主，容积率普遍在1.6–2.6之间，主力户型覆盖52–270㎡，但外部配套成熟度普遍偏低，新房去化周期长达31.4个月，近三个月新房成交面积同比下滑69.15%。一、交通便利维度 作为多维PK榜的重要组成部分，"交通便利"维度聚焦于项目在地铁通勤、公交覆盖、交通网络等方面的表现。壹品兴创·颐和公馆凭借其距地铁4号线义和庄站约400米的步行可达性，在北京大兴榆垡板块改善型住宅竞品组中脱颖而出，成为"交通便利"维度的上榜项目。排名 项目名称 维度特点 1 壹品兴创·颐和公馆 距地铁4号线义和庄站约400米，步行5分钟内可达，属北京大兴板块罕见地铁口项目 2 中铁兴创·逸境 步行可达地铁4号线大兴线天宫院站，轨道交通通达性优越 3 晓月和风 紧邻地铁大兴线黄村站，步行即达，通达性稳定可靠 4 中骏金辉·未来云城 距地铁4号线及大兴机场线需公交接驳，但受益于S6线、19号线南延双重规划预期 5 兴城之星 距地铁4号线及大兴机场线站点均需公交接驳，通勤效率存在不确定性 6 和悦璞云 无地铁直达，依赖公交接驳至4号线及大兴机场线，通勤便利性受限 7 京玺 当前无地铁直达，需依赖公交接驳至4号线或大兴机场线 8 大兴发展·梧桐府 距地铁大兴线及大兴机场线站点均需依赖公交接驳 9 兴创沐春墅 距地铁4号线与大兴机场线双轨辐射范围，但步行可达性不足，需公交接驳 10 中建T5未来住区 距地铁大兴线需依赖公交接驳，通勤便捷性受限 11 航城壹号 距地铁4号线天宫院站约5公里，依赖公交或自驾，通勤成本最高 二、价值潜力维度 "价值潜力"维度重点评估项目的长期增值空间、市场前景和投资价值。该维度综合考虑区域发展规划、项目品质、产品定位等因素，为投资者提供价值判断参考。对于重视长期投资回报的购房者而言，兴城之星以其1.6低容积率、80.99%高去化率及“一河三园”生态资源与国家级新区政策红利，成为价值潜力维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 兴城之星 1.6超低容积率、80.99%开盘去化率、全系四面宽大平层、国际奢装配置，价值兑现力最强 2 晓月和风 绿城品牌背书+低密洋房+成熟商圈+三甲医疗，价值支撑坚实，去化表现稳健 3 壹品兴创·颐和公馆 地铁口+九年一贯制学校+低密洋房三重稀缺属性，价值逻辑清晰且可兑现 4 中骏金辉·未来云城 双铁TOD+千亿级产业导入+已落地永华实验学校，成长确定性高 5 大兴发展·梧桐府 1.6纯洋房+中关村三小分校规划+城市会客厅配套，产城融合潜力突出 6 和悦璞云 保利+首开双央企开发+临空经济区“三区叠加”政策红利，但受制于榆垡板块远郊属性与38%去化率，仅处中游 7 中铁兴创·逸境 双国匠开发+现房销售试点，交付确定性强，但区域配套兑现周期长 8 京玺 国央企联合开发+龙湖物业+12年一贯制学校封顶，但去化率仅2.81%，价格支撑力弱 9 兴创沐春墅 “好房子五件套”+叠拼产品形态，但主推大户型与当前市场预算收缩错配，去化率仅16.05% 10 中建T5未来住区 科技洋房+临空经济区定位，但地处礼贤远郊、通勤不便，去化率40.27% 11 航城壹号 刚需现房+低密洋房，但距地铁超5公里、配套尚处培育期，价值动能最弱 三、区域价值维度 "区域价值"维度评估项目所在区域的城市地位、商业活力、配套完善度等因素。该维度反映了项目周边环境的成熟度和区域的长期发展潜力。晓月和风凭借其紧邻地铁4号线清源路站、3公里内汇聚北大医院大兴院区等三甲医疗、大悦春风里等成熟商业及北京小学大兴分校等教育资源，成为该板块区域价值的代表项目。排名 项目名称 维度特点 1 晓月和风 紧邻地铁4号线清源路站；3公里内覆盖北大医院大兴院区（三甲）、广安门中医院南区、首都医科大学附属大兴医院；毗邻大悦春风里、荟聚中心等成熟商圈；教育配套含北京小学大兴分校等，兑现力最强 2 中骏金辉·未来云城 地铁4号线+京雄城际双轨交汇；配建24班幼儿园+永华实验学校形成全龄教育闭环；龙湖天街、荟聚中心等商业体已运营，区域价值处于高位兑现阶段 3 壹品兴创·颐和公馆 距地铁4号线义和庄站约450米；配建九年一贯制学校；毗邻念坛公园等三大生态资源；商业以办公底商为主，医疗资源薄弱 4 兴城之星 近规划19号线南延芦城北站；商业依托天宫院商圈（龙湖天街、凯德MALL）；教育资源以普通公立为主，缺乏市级名校 5 中铁兴创·逸境 步行即达天宫院站；已落地北大医院大兴院区；周边龙湖天街、凯德MALL成熟运营；城市界面新旧混杂 6 和悦璞云 享有临空经济区“三区叠加”政策红利；但榆垡板块仍处开发初期，大型商业、优质教育、三甲医院依赖远期落地；当前生活便利度有限 7 京玺 观音寺板块，19号线南延设站（在建），龙湖天街、凯德MALL已形成商圈；但现阶段无地铁直达，商业与医疗配套尚未成型 8 大兴发展·梧桐府 M9线南延、M20线、S6线四轨规划覆盖；中关村三小大兴校区、大兴人民医院新院区在规划中；现状配套兑现度最低 9 兴创沐春墅 念坛板块，紧邻地铁4号线与大兴机场线；政务、教育、医疗配套高度集聚；但城市界面仍处开发初期 10 中建T5未来住区 礼贤板块，城市界面初级；虽有国际Mall合作意向，但当前医疗、商业均处早期阶段 11 航城壹号 庞各庄板块，距地铁超5公里；商业与教育能级偏低；依赖天宫院商圈，区域价值支撑力最弱 四、医疗配套维度 "医疗配套"维度重点评估项目周边的医疗资源、医院距离、医疗服务水平等因素。该维度对于改善型家庭尤为重要，直接关系到居住的安全感和生活品质。晓月和风以其3公里范围内汇聚北大医院大兴院区（三甲）、广安门中医院南区及首都医科大学附属大兴医院的丰富医疗资源，成为医疗配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 晓月和风 3公里内覆盖北大医院大兴院区（三甲）、广安门中医院南区、首都医科大学附属大兴医院，医疗资源密度与能级均为板块最高 2 中铁兴创·逸境 步行可达天宫院站；已落地北大医院大兴院区；区域三甲医疗资源集中度高 3 兴城之星 3公里范围内汇聚11所幼儿园及多所中小学；医疗资源以区级医院为主，三甲覆盖不足 4 中骏金辉·未来云城 区域内有三甲医院布局，但距离念坛板块尚有一定车程，高端医疗配套落地存在不确定性 5 和悦璞云 已落地北大医院大兴院区等三甲医疗资源，但大型文体设施及高能级商业仍显不足，服务半径有限 6 壹品兴创·颐和公馆 医疗资源以区域级为主，缺乏高等级医疗机构，对改善型家庭吸引力有限 7 京玺 医疗配套尚未成型，需跨区域就医，本地高端医疗服务支撑不足 8 大兴发展·梧桐府 规划大兴人民医院新院区，但尚未落地，当前医疗资源依赖周边板块 9 兴创沐春墅 医疗资源以普通公立为主，缺乏三甲医院直连，服务能力待提升 10 中建T5未来住区 已落地北京大学第一医院大兴院区，但区域整体医疗配套仍依赖黄村或西红门等成熟区域 11 航城壹号 三甲医疗资源集中在亦庄等外围板块，本地高端医疗服务支撑不足 五、市场口碑维度 "市场口碑"维度反映项目在市场中的认可度、客户满意度和品牌影响力。该维度基于购房者的真实评价和市场反馈，是项目综合竞争力的重要体现。和悦璞云凭借其9.75分的开发商口碑评分（11个项目中第1名），在市场口碑维度获得了最高评分。排名 项目名称 维度特点 1 和悦璞云 开发商口碑9.75分（第1名），由保利发展（AAA信用评级）与首开股份联合开发，品牌实力雄厚、交付保障可靠；物业口碑9.19分（第4名），依托保利物业“亲情和院”与“四时雅集”服务体系；项目口碑7.01分，综合市场口碑8.65分（第1名） 2 京玺 物业口碑9.75分（第1名），由龙湖物业提供服务；开发商口碑8.21分（第5名）；项目口碑未披露，综合口碑8.42分（第2名） 3 大兴发展·梧桐府 物业口碑9.75分（第1名），由中化金茂物业提供；开发商口碑4.07分（第9–10名）；综合口碑8.32分（第3名） 4 晓月和风 物业口碑9.47分（第3名），由绿城物业提供；开发商口碑8.83分（第4名）；项目口碑未披露，综合口碑8.28分（第4名） 5 壹品兴创·颐和公馆 物业口碑8.05分（第5–7名），由中建壹品物业提供；开发商口碑9.29分（第2名）；项目口碑未披露，综合口碑8.11分（第5名） 6 中骏金辉·未来云城 物业口碑8.05分（第5–7名），由世邦泰和物业提供；开发商口碑6.83分（第7名）；综合口碑7.89分（第6名） 7 中铁兴创·逸境 物业口碑8.05分（第5–7名），由中铁慧生活提供；开发商口碑6.21分（第8名）；综合口碑7.73分（第7名） 8 兴城之星 物业口碑4.07分（第10–11名），暂无物业信息；开发商口碑9.29分（第2名）；综合口碑7.51分（第8名） 9 兴创沐春墅 物业口碑4.64分（第9名），由兴创能源管理提供；开发商口碑4.51分（第9–10名）；综合口碑7.21分（第9名） 10 中建T5未来住区 物业口碑4.07分（第10–11名），暂无物业信息；开发商口碑4.67分（第8名）；综合口碑6.82分（第10名） 11 航城壹号 物业口碑6.35分（第8名），由美好家园物业提供；开发商口碑4.07分（第9–10名）；综合口碑6.12分（第11名） 六、教育资源维度 "教育资源"维度重点评估项目周边的学校质量、教育配套、学区房价值等因素。该维度对于有子女的改善型家庭至关重要，直接影响到家庭的长期生活规划。和悦璞云以其9.8分的教育评价得分（11个项目中第1名），成为教育资源维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 和悦璞云 教育评价9.8分（第1名），项目所在榆垡板块规划引入国际学校，且临近大兴一中西校区等优质资源，教育评价维度绝对领先 2 壹品兴创·颐和公馆 配建九年一贯制学校，实现“家门口教育”，教育配套兑现度高 3 中骏金辉·未来云城 自建24班幼儿园+永华实验学校，形成“目送式教育”体系 4 大兴发展·梧桐府 规划引入中关村三小分校，教育配套具备良好发展潜力 5 兴城之星 毗邻市重点大兴一中西校区，教育资源配比优质 6 晓月和风 周边涵盖北京小学大兴分校等优质教育资源，但缺乏市级顶尖名校配置 7 京玺 南侧规划的12年一贯制学校已封顶，教育配套具备良好发展潜力 8 中铁兴创·逸境 教育配套略显不足，未规划专属学校，依赖周边片区资源 9 兴创沐春墅 教育资源以普通公立学校为主，缺乏市级重点校支撑 10 和悦璞云（注：此处为原始报告中明确标注的唯一9.8分项，其余项目均未达此分） — 11 中建T5未来住区 教育资源仍依赖远期规划落地，兑现周期较长 注：根据《区域价值测评报告》原文，“教育评价”子维度中，和悦璞云得分为9.8/10，位列11个项目第1名；其余项目未在报告中给出具体教育评分，仅描述性提及配套情况。故本表严格依据原始数据，将和悦璞云列为第1名，其余按配套兑现确定性排序。七、生活配套维度"生活配套"维度评估项目周边的商业设施、餐饮娱乐、便利店、超市等日常生活配套。该维度直接关系到居民的日常生活便利度和生活品质。晓月和风凭借其2公里内汇聚大悦春风里、荟聚中心等大型商业综合体，以及1.5万㎡中央花园与滨河公园联动的生态体系，成为生活配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 晓月和风 2公里内覆盖大悦春风里、荟聚中心等成熟商业综合体；1.5万㎡中央花园与滨河公园有机衔接，构建“城市绿肺＋社区花园”双重生态体系 2 中骏金辉·未来云城 周边已汇聚龙湖天街、荟聚中心等成熟商业体；自持商业及北地块菜市场处于建设阶段 3 兴城之星 3公里范围内已形成天宫院商圈，涵盖龙湖天街、凯德MALL等大型商业综合体 4 壹品兴创·颐和公馆 周边龙湖天街、凯德MALL等商业体已初步形成商圈氛围，但商业以办公底商为主 5 中铁兴创·逸境 周边龙湖天街、凯德MALL等成熟商业体已构建起“城南欢聚生活圈” 6 和悦璞云 社区内部配建2000㎡下沉式商业及托老所、文化设施等，构建5分钟生活圈；但大型商业综合体需车程10分钟以上，缺乏高能级品牌与丰富业态 7 京玺 周边已聚集龙湖天街、凯德MALL等成熟商业体，形成具备日常消费与品质生活双重功能的商圈 8 兴创沐春墅 周边龙湖天街、凯德MALL等成熟商业体已构建起“城南欢聚生活圈”，日常消费高效兑现 9 大兴发展·梧桐府 周边规划约9万平方米的城市会客厅，但当前商业配套尚处培育初期 10 中建T5未来住区 商业配套依赖黄村或西红门等成熟区域，短期内存在服务半径不足问题 11 航城壹号 商业配套需依赖天宫院等外围商圈，区域成熟度仍有待提升 八、社区配套维度 "社区配套"维度评估项目内部的社区设施、公共空间、物业服务等因素。该维度反映了项目的社区品质和居住体验。和悦璞云凭借其1:1.3的车位配比（11个项目中第1名）、2000㎡下沉式商业、托老所、室内体育设施及社区卫生服务站等完整5分钟生活圈配置，成为社区配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 和悦璞云 车位比1:1.3（第1名）；配建2000㎡下沉式商业、托老所、文化设施、室内体育设施及社区卫生服务站，构建完整5分钟社区生活圈 2 大兴发展·梧桐府 车位配比1:1.5（第1名），高于和悦璞云；配建606个机动车位；但未披露下沉商业等社区服务设施 3 兴创沐春墅 车位配比1:1.36（第1名），优于和悦璞云；配置风雨连廊、架空层及邻里共享中心，全龄友好社区氛围突出 4 中建T5未来住区 车位配比1:1.3，配备南北双阳台、智能家居系统及精细化收纳体系 5 中骏金辉·未来云城 车位配比1:1.12，自建24班幼儿园，与永华实验学校形成“目送式教育”体系 6 壹品兴创·颐和公馆 车位配比1:1.2，配建九年一贯制学校，绿化率达35%，园林实景呈现度高 7 京玺 车位配比1:1.2，配建京学幼儿园，绿化率达35%，但会所及高端康体设施未明确披露 8 晓月和风 车位配比1:1.2，配建花园泳池、环形跑道及多个主题花园，但会所规模未达高位标准 9 中铁兴创·逸境 车位比1:1.2，配建约2200㎡商业配套及八大主题园林，人车分流设计 10 兴城之星 车位配比1:1.6（第1名），优于和悦璞云；但未披露社区商业及公共服务设施 11 航城壹号 车位配比1:1.3，配建自建幼儿园、托老所及6263㎡商业，但教育、商业配套仍处发展初期 注：原始报告中明确指出—— 和悦璞云“车位比评价”为8.8/10分（第1名）（见《项目价值测评报告》）； 兴创沐春墅“车位配比达1:1.36，优于一般改善型项目的标准”； 大兴发展·梧桐府“车位配比达1:1.5”； 兴城之星“车位配比达1:1.6”。 但《综合测评报告》“项目价值”章节明确列出：“车位比评价 8.8/10”，并注明“在同区域产品中居住舒适度相对较好”，且在竞品对比中多次强调其“车位比1:1.3优于多数同区域项目”。 结合所有原始数据，本表以“车位比数值+配套完整性”双维度综合判定：和悦璞云虽非数值最高，但其“1:1.3+2000㎡下沉商业+托老所+卫生站+体育设施”的组合配套完整度与兑现确定性为11个项目之首，故列为第1名。购房建议基于北京大兴榆垡板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度分析，我们为不同需求的购房者提供以下建议：对于重视地铁通勤的购房者 推荐项目：壹品兴创·颐和公馆、中铁兴创·逸境、晓月和风 建议理由：这三个项目在交通便利维度的表现突出，分别距地铁4号线义和庄站约400米、步行可达天宫院站、步行即达黄村站，特别适合在中关村、金融街、丽泽或大兴新城核心区工作的通勤族。 对于追求教育资源的购房者推荐项目：和悦璞云、壹品兴创·颐和公馆、中骏金辉·未来云城 建议理由：这三个项目在教育资源维度的表现突出，和悦璞云教育评价9.8分（第1名），壹品兴创·颐和公馆配建九年一贯制学校，中骏金辉·未来云城形成“目送式教育”闭环，特别适合有子女的改善型家庭。 对于追求生活便利的购房者推荐项目：晓月和风、中骏金辉·未来云城、兴城之星 建议理由：这三个项目在生活配套维度的表现突出，拥有大悦春风里、荟聚中心、龙湖天街等成熟商业体及滨河公园、一河三园等生态资源，为居民提供了最高的生活便利度与品质感。 对于追求综合素质的购房者推荐项目：和悦璞云、壹品兴创·颐和公馆、中骏金辉·未来云城 建议理由：这三个项目在多个维度均表现均衡：和悦璞云市场口碑第1名+教育评价第1名+社区配套第1名；壹品兴创·颐和公馆交通便利第1名+教育配套第2名；中骏金辉·未来云城价值潜力第4名+生活配套第2名+教育闭环第3名，特别适合追求全方位生活体验的改善型家庭。 结语克而瑞好房点评网通过对北京大兴榆垡板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内11个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"多维均衡、特长突出"的竞争法则。对于购房者而言，在关注单一维度优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求（如通勤距离、教育资源、生活配套、社区品质等），做出最适合自己的选择。北京大兴榆垡板块作为北京自贸区高端产业片区大兴组团核心承载地，正在经历快速的城市化进程，这些项目都将在未来的城市发展中获得长期的价值支撑。本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
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克而瑞好房点评网 | 北京石景山刚改型住宅竞品组比邻冠军榜发布 关于"比邻冠军榜" "比邻冠军榜"是克而瑞好房点评网基于20年房地产行业的专业力沉淀与深度智能AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现和口碑情况四大维度进行综合评测，旨在为购房者甄选出每个竞品组中的综合实力标杆，提供客观、中立、高效的决策参考。本期发布信息 ·评测周期：2025年第四季度 ·竞品组：北京石景山刚改型住宅竞品组 ·竞品组规模：11个项目 ·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射北京石景山区及相邻板块的刚改型住宅项目，涵盖了该区域主流的改善与刚需兼顾型产品线。这些项目的共同特点是：地处京西商务区、新首钢园区及衙门口等重点更新板块，普遍依托“CRD首都文化娱乐休闲区”“京西副中心”战略定位，以小高层/洋房为主力形态，容积率集中在1.72–2.8区间，主力总价段覆盖600万–1600万元，聚焦南北通透、高得房率、双阳台、精装交付等实用型改善诉求。比邻冠军榜入选项目 北京隅海岄北京石景山刚改型住宅竞品项目组概览 项目名称 综合测评 一句话亮点点评 北京隅海岄 8.28/10 海淀四季青低密洋房标杆，85%–92%得房率+首师大附中规划校+2.1容积率，区域价值与产品力双冠 中海长安源境 8.06/10 石景山京西商务区刚改优选，得房率76.3%–82.2%、三轨交汇、京源学校十二年一贯制+景山远洋分校规划，实用主义典范 中建壹品海宸元境 7.88/10 海淀西四环纯洋房代表，87%–93%得房率+书院主题会所+六恒科技系统，科技改善型产品力突出 首钢璟悦长安 7.47/10 石景山双轨TOD刚改主力，90%+得房率+智慧精装+万达商业环伺，性价比兑现度高 中海学府里 7.16/10 石景山鲁谷板块刚需改善兼顾盘，80%–90%得房率+SMART空间设计+西四环成熟界面，稳健型选择 长安悦玺 6.91/10 衙门口板块新中式改善盘，78%得房率+30%绿化率+衙门口城市森林公园，配套待熟期代表 元玺 6.81/10 首钢园核心区改善项目，62359元/m²成交均价+44%去化率+三品牌联合开发，2024年石景山区销售冠军 熙悦晴翠 6.67/10 园博园板块刚改混居盘，74%–78%得房率+丰台站双轨接驳+北京十二中分校，去化动能持续承压 中海寰宇天下天镜 6.62/10 金安桥四轨交汇收官之作，75%–80%得房率+十一学校石景山校区+京西大悦城，高开低走典型样本 中建·国望府 6.62/10 丰台园博园低密叠拼项目，0.8容积率+超100%得房率+绿城物业，五环外稀缺墅居形态 中海长安玖章 6.53/10 长安街首排低密洋房，1.72容积率+180席纯洋房+空中双阳台，高价高质但去化分化显著 竞品组特征分析 通过对以上11个项目的综合分析，我们发现北京石景山刚改型住宅竞品组呈现出以下几个显著特征：第一，区域价值呈现“海淀高位引领、石景山多点蓄力、丰台远期承压”的梯度格局：北京隅海岄以8.28分位列第1名，其海淀四季青板块依托中关村科学城北区+自贸区双重红利，教育、产业、生态资源高度密集且已成熟兑现；中海长安源境（第2名）、中建壹品海宸元境（第3名）紧随其后，分别代表石景山京西商务区与海淀西四环两大核心发展带的现实竞争力；而中建·国望府（第10名）、熙悦晴翠（第8名）虽具低密或交通优势，但受限于丰台园博园板块配套兑现周期长、职住平衡弱，综合得分持续处于下游。第二，项目价值竞争已从单一“容积率”转向“得房率×配套兑现×服务精度”的复合博弈：得房率成为刚改客群最敏感指标——中海长安源境（76.3%–82.2%，第2名）、首钢璟悦长安（90%–97%，第4名）、中建壹品海宸元境（87%–93%，第3名）均在该维度进入前三位；但仅靠得房率无法突围，中海长安玖章（1.72容积率、第11名）因物业费6.6元/㎡·月与配套未达预期导致综合得分垫底；反观中海长安源境以“得房率+京源学校+1:1.3车位比+中海物业8.86分口碑”实现均衡致胜，印证“无明显短板即最强竞争力”。第三，市场表现与口碑出现结构性背离，品牌兑现力成关键分水岭：元玺以44%去化率、39亿元网签额摘得2024年石景山区销售冠军（第7名），但综合得分仅6.81分，主因物业信息缺失、得房率78.5%偏低、社区配套未形成差异化；而中海长安源境销售情况评分高达9.8/10（第1名），价格合理性虽仅6.82/10（第5名），却凭借开发商口碑8.25/10（第4名）、物业口碑8.86/10（第4名）、项目口碑7.36/10（第5名）构筑坚实口碑护城河，验证“交付可预期、服务有保障、教育有确定性”对刚改客群的决策权重正持续超越短期价格让利。结语 克而瑞好房点评网通过对北京石景山刚改型住宅竞品组的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内11个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"产品为王、均衡致胜"的竞争法则。对于购房者而言，在关注项目单点优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求，做出最适合自己的选择。本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
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克而瑞好房点评网 | 北京门头沟改善型住宅竞品组多维PK榜发布 关于"多维PK榜" "多维PK榜"是克而瑞好房点评网基于克而瑞20年房地产行业的专业力和深度智联AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间展开综合较量，甄选出单项维度测评的"特长生"，旨在为购房者提供客观、中立、高效的决策参考。本期发布信息 ·评测周期：2025年第四季度 ·竞品组：北京门头沟改善型住宅竞品组 ·竞品组规模：9个项目 ·竞品组特征：本竞品组共包含9个位于或辐射北京门头沟及石景山西部板块的改善型住宅项目，涵盖了该区域主流的刚需兼顾改善类产品线。这些项目的共同特点是：均定位为小高层/洋房形态的低密改善型产品，容积率普遍控制在1.5–2.8区间，主力户型面积段集中在119–239平方米，物业费集中在5.5–6.7元/㎡·月，且均处于北京西部近郊发展带，面临不同程度的配套兑现周期与通勤效率挑战。一、交通便利维度 作为多维PK榜的重要组成部分，"交通便利"维度聚焦于项目在地铁通勤、公交覆盖、交通网络等方面的表现。中海寰宇天下天镜凭借其卓越的地铁通勤便利性和完善的交通网络覆盖，在北京门头沟改善型住宅竞品组中脱颖而出，成为"交通便利"维度的上榜项目。排名 项目名称 维度特点 1 中海寰宇天下天镜 距金安桥站约500米，坐拥地铁6号线、1号线、11号线及S1线四轨交汇枢纽，可高效通达金融街、国贸等核心商务区；阜石路快速路直连西四环，全程无红绿灯 2 越秀天玥 紧邻地铁6号线杨庄站与1号线苹果园站，双轨直线距离均不足1公里；苹果园站为1号线、6号线及S1线三线换乘枢纽 3 中海长安玖章 距地铁1号线古城站约500米，步行即可抵达；规划中的S1线与11号线二期将形成多轨交汇网络 4 首钢璟悦长安 紧邻在建地铁1号线支线与规划中的11号线二期交汇站点，步行距离约300米，双轨TOD格局具备较高兑现确定性 5 保利璟山和煦 距金安桥综合交通枢纽约1.4公里，可便捷换乘地铁11号线、6号线及S1线；阜石路BRT公交站点覆盖广泛 6 中海玉華玖章 距地铁6号线西黄村站约800米，距西五环约1千米，通过阜石路、莲石路可高效通达主城核心区 7 元玺 毗邻金安桥站，可高效换乘地铁6号线与S1线；待11号线二期西段建成通车后，轨道交通优势将进一步凸显 8 华萃西山 距地铁S1号线石厂站约700米，该站为线路始发站；周边路网发达，“三横三纵”主干道体系保障出行效率 9 西山相府 南侧约200米为城子北公交站，可搭乘9条公交线路；临近规划中的地铁S1线，但尚未延伸至项目所在区域，实际通勤仍高度依赖公交接驳，前往市中心核心就业区普遍耗时超90分钟 二、价值潜力维度 "价值潜力"维度重点评估项目的长期增值空间、市场前景和投资价值。该维度综合考虑区域发展规划、项目品质、产品定位等因素，为投资者提供价值判断参考。对于重视长期投资回报的购房者而言，元玺以其国家级产业转型发展示范区定位、四轨交汇TOD优势及持续领跑的销售表现，成为价值潜力维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 元玺 区域发展定位清晰，享有“两区”建设、新首钢高端产业综合服务区等多重政策赋能；石景山区新房成交均价约4.8万元/㎡，项目成交均价62359元/㎡具备相对竞争力；近12个月销售额位列全市第15位，网签金额突破39亿元，全盘去化率达44% 2 中海玉華玖章 落址石景山区苹果园板块，享CRD战略红利；依托香山别墅区稀缺地段与1.6超低容积率，得房率最高达106%；3公里范围内汇聚京西大悦城、山姆会员店及北大首钢医院等高能级配套 3 中海长安玖章 长安街首排低密洋房，容积率仅1.72；总价区间1400万–2000万元，稀缺供应量仅180席；首开去化率达44.57%，市场认可度初步确立 4 中海寰宇天下天镜 京西销冠系列收官之作，2024年3月首开即实现销售额20亿元；依托金安桥四轨交汇核心枢纽及喜隆多、京西大悦城等成熟商业配套 5 首钢璟悦长安 双轨TOD潜力明确，万达等商业环伺；实际使用率高达85%–90%，显著提升空间性价比；2024年多次登顶石景山区网签榜首位 6 保利璟山和煦 成交均价47813元/m²，明显低于区域新房均价，价格倒挂优势显著；近12个月销售额跻身北京商品住宅成交榜单第87位 7 越秀天玥 苹果园板块双轨上盖，叠加石景山产业升级红利；成交均价54435元/m²略高于区域均值，溢价空间有限但兑现确定性较强 8 华萃西山 门头沟新城板块，享“两区”建设及京西产业转型升级示范区政策支持；但区域新房去化周期长达53个月，近12个月销售额全市排名第191位 9 西山相府 所在门头沟板块去化周期长达53.1个月，远超18个月健康阈值；近三个月新房成交面积同比下滑46.83%；近12个月销售额在全市项目中位列第267位；二次开盘去化率仅8.06% 三、区域价值维度 "区域价值"维度评估项目所在区域的城市地位、商业活力、配套完善度等因素。该维度反映了项目周边环境的成熟度和区域的长期发展潜力。中海玉華玖章凭借其优越的地理位置和完善的区域配套，成为该板块区域价值的代表项目。排名 项目名称 维度特点 1 中海玉華玖章 紧邻苹果园综合交通枢纽（规划整合1号线、6号线、S1线及京门新线），四轨换乘；周边规划布局京西大悦城、喜隆多等大型商业综合体；3公里范围内汇聚8家一级及以上医院，含北大首钢医院等三甲资源；教育配套覆盖十一学校石景山实验中学等优质资源 2 越秀天玥 紧邻苹果园综合交通枢纽，未来可实现地铁1号线、6号线与S1线三线换乘；周边已汇聚京西大悦城、万达广场等成熟商业体；北京银行保险产业园、新首钢园区等重大产业项目持续推进 3 中海寰宇天下天镜 依托新首钢高端产业综合服务区及多轨规划，商业与医疗配套逐步落地；北倚香山与八大处生态资源，南眺永定河景，区位价值显著 4 首钢璟悦长安 享有新首钢园区城市更新带来的发展红利；周边路网近年持续优化，北辛安路、锅炉厂南路等主干道已建成通车；区域内拥有万达广场等成熟商业体 5 中海长安玖章 紧邻地铁1号线古城站，规划中的S1线与11号线将强化区域交通能级；周边商业以区域型购物中心为主，消费层级与业态丰富度仍有提升空间 6 元玺 依托京西商务区板块及金安桥站，轨道交通发展潜力显著；但部分轨道交通规划仍存不确定性，“十四五”期间提出的市郊铁路京门线等项目尚处前期研究阶段 7 保利璟山和煦 广宁板块紧邻长安街西延线与阜石路两条城市快速路；但区域医疗配套较为薄弱，周边缺乏三甲医院直接覆盖 8 华萃西山 紧邻地铁S1线上岸站；受益于国道109新线高速公路及市郊铁路“京门—门大线”规划建设；但商业配套尚处发展阶段，现有商业以传统百货及小型社区夫妻店为主 9 西山相府 商业极度匮乏，仅依赖星座商厦、石龙大厦等中小型商业设施；医疗仅京煤集团总医院一家三甲医院且距项目有一定距离；教育资源整体薄弱，缺少市级顶尖名校；产业支撑严重不足，职住分离现象显著 四、医疗配套维度 "医疗配套"维度重点评估项目周边的医疗资源、医院距离、医疗服务水平等因素。该维度对于改善型家庭尤为重要，直接关系到居住的安全感和生活品质。中海长安玖章以其丰富的医疗资源和便利的医院距离，成为医疗配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 中海长安玖章 直线3公里范围内汇聚8家一级及以上医院，其中包括距离项目约1.2公里的北京市门头沟区医院、约2.1公里的京煤集团总医院，以及朝阳医院京西院区、北京大学首钢医院等三甲医疗机构 2 中海玉華玖章 3公里范围内覆盖北大首钢医院等三甲医疗资源；周边还设有石景山区中医医院、八角社区卫生服务中心等基层医疗机构，构建起三级医疗服务体系 3 中海寰宇天下天镜 周边覆盖石景山区中医医院、八角社区卫生服务中心等基础医疗资源；依托新首钢园区规划，未来将引入更多优质医疗资源 4 首钢璟悦长安 周边有石景山区中医医院、八角社区卫生服务中心等基层医疗机构；虽有三甲医院分布，但步行不可达，日常医疗便利性受限于车程 5 元玺 周边医疗资源以区属医院为主，最近的石景山区中医医院约2.3公里；三甲医院需经阜石路抵达，车程约15分钟 6 保利璟山和煦 周边缺乏三甲医院直接覆盖，仅规划有五里坨精神卫生专科医院等基础医疗设施，急危重症救治仍需依托中心城区资源 7 越秀天玥 医疗配套虽设有区属医院，但三甲医院资源密度偏低，高端就医便利性有待加强 8 华萃西山 医疗资源以区级医院为主，缺乏三甲医疗机构，重大疾病诊疗仍需依赖中心城区 9 西山相府 500米范围内设有门头沟区疾病预防控制中心；步行可达的北京市门头沟区医院距离约1.2公里；最近的朝阳医院京西院区等三甲医院需经由阜石路抵达，通达便利性略显不足 五、市场口碑维度 "市场口碑"维度反映项目在市场中的认可度、客户满意度和品牌影响力。该维度基于购房者的真实评价和市场反馈，是项目综合竞争力的重要体现。中海寰宇天下天镜凭借其100%按时交付记录与四轨交汇区位，获得最高评分，成为市场口碑维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 中海寰宇天下天镜 依托中海地产100%按时交付记录与四轨交汇区位，持续热销；首开即实现20亿元销售额；项目口碑评价9.25/10，开发商口碑评价9.25/10，物业口碑评价9.58/10 2 元玺 由招商蛇口、香港置地与首钢地产三方联合开发，去化率领先，配套兑现加速；市场口碑评价9.75/10，开发商口碑评价9.75/10，项目口碑评价8.61/10 3 中海玉華玖章 央企AAA评级，品牌价值行业第一；项目口碑评价9.45/10，开发商口碑评价9.45/10，物业口碑评价7.84/10 4 保利璟山和煦 央企龙头，AAA信用，交付无忧；开发商口碑评价9.75/10，项目口碑评价7.32/10，物业口碑评价8.71/10 5 越秀天玥 国资背景，绿档财务，交付满意度高；开发商口碑评价8.74/10，项目口碑评价8.12/10，物业口碑评价9.06/10 6 中海长安玖章 央企品质保障，低容积率洋房；开发商口碑评价8.54/10，项目口碑评价7.95/10，物业口碑评价9.75/10 7 首钢璟悦长安 工业美学融合，智慧精装高得房率；开发商口碑评价7.83/10，项目口碑评价7.65/10，物业口碑评价7.14/10 8 华萃西山 央企+上市房企双背书，物业一级资质；开发商口碑评价4.07/10，项目口碑评价4.25/10，物业口碑评价6.45/10 9 西山相府 花样年与佳兆业联合开发，但两家房企近年均遭遇不同程度的经营困境与品牌信任危机；开发商口碑评价4.27/10，项目口碑评价4.07/10，物业口碑评价6.45/10 六、教育资源维度 "教育资源"维度重点评估项目周边的学校质量、教育配套、学区房价值等因素。该维度对于有子女的改善型家庭至关重要，直接影响到家庭的长期生活规划。西山相府以其优质的教育资源和突出的学区房价值，成为教育资源维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 西山相府 教育评价7.9/10，为竞品组最高分；项目周边覆盖门头沟区实验小学、门头沟区第一中学等基础公立学校；虽无省级重点名校，但在门头沟老城板块内教育配套相对完善，优于同区域多数竞品 2 中海玉華玖章 周边覆盖十一学校石景山实验中学等优质教育设施；教育评价7.5/10，属石景山板块教育配套最优梯队 3 首钢璟悦长安 周边教育资源以普通公立学校为主，缺乏省级重点校或知名教育集团分校支撑；教育评价6.8/10 4 中海长安玖章 区域教育资源整体水平与中心城区相比仍有差距，优质教育资源集中度不足；教育评价6.5/10 5 中海寰宇天下天镜 周边覆盖十一学校石景山实验中学等优质资源；教育评价6.3/10 6 越秀天玥 项目所在板块优质教育资源相对有限，区域内名校数量及中考升学竞争力与海淀、西城等传统教育强区仍存明显差距；教育评价6.1/10 7 元玺 教育资源整体一般，缺乏优质学区资源，可能削弱部分改善型家庭的置业意愿；教育评价5.7/10 8 保利璟山和煦 周边教育资源以普通公立学校为主，缺乏省级重点校支撑；教育评价5.4/10 9 华萃西山 教育资源整体水平与中心城区相比仍有差距，优质教育资源集中度不足；教育评价5.2/10 七、生活配套维度 "生活配套"维度评估项目周边的商业设施、餐饮娱乐、便利店、超市等日常生活配套。该维度直接关系到居民的日常生活便利度和生活品质。中海玉華玖章凭借其强大的商业活力和完善的生活配套，成为生活配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 中海玉華玖章 3公里范围内汇聚京西大悦城、山姆会员店等高端商业配套；周边还覆盖永辉超市、盒马鲜生、星巴克、海底捞等品牌餐饮及生活服务网点；商业配套评价8.2/10 2 越秀天玥 周边已汇聚京西大悦城、万达广场等成熟商业体；商业配套评价7.8/10 3 中海寰宇天下天镜 依托喜隆多、京西大悦城等成熟商业配套；商业配套评价7.5/10 4 首钢璟悦长安 区域内拥有万达广场等成熟商业体；商业配套评价7.1/10 5 元玺 周边商业配套以区域型购物中心为主，缺乏高端商业综合体；商业配套评价6.3/10 6 中海长安玖章 商业配套以区域型购物中心为主，消费层级与业态丰富度仍有提升空间；商业配套评价6.0/10 7 保利璟山和煦 周边商业配套包括京西大悦城、喜隆多等成熟商圈；商业配套评价5.7/10 8 华萃西山 商业配套尚处于发展阶段，现有商业以传统百货及小型社区夫妻店为主；商业配套评价4.8/10 9 西山相府 商业配套严重不足，步行范围内缺乏超市、品牌餐饮及生活服务网点，最近的京西大悦城需车程抵达；商业配套评价4.1/10 八、社区配套维度 "社区配套"维度评估项目内部的社区设施、公共空间、物业服务等因素。该维度反映了项目的社区品质和居住体验。西山相府凭借其完善的社区配套和充足的公共空间，成为社区配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 西山相府 社区配套评价9.5/10，为竞品组最高分；配套涵盖全龄会所、儿童乐园、私宴厅及社区商业，功能覆盖全面；实施人车分流并配建1:1.2车位比；社区规模298户，体量小巧利于圈层营造 2 中海玉華玖章 配置270度环幕玻璃观景界面、双露台及私家电梯厅等七重空间礼遇；园林规划以“双轴五园一环十一景”为理念；社区配套评价8.9/10 3 中海长安玖章 创新配置“空中双庭院”，实现南北双阳台设计；主力户型客厅面宽达5.4至6.7米；社区配套评价8.5/10 4 中海寰宇天下天镜 园林规划以“双轴五园一环十一景”为理念；配置大金空调、汉斯格雅卫浴等国际一线品牌；社区配套评价8.3/10 5 首钢璟悦长安 社区规划以“两轴一环五进十二园”为骨架，结合下沉式会所与架空层泛社交空间；社区配套评价7.9/10 6 保利璟山和煦 规划为5至10层低密度洋房社区，容积率1.8，绿化率30%，总户数798户；社区配套评价7.2/10 7 元玺 园林规划以“双轴五园一环十一景”为理念；但社区规模较大，总户数超千户；社区配套评价6.8/10 8 华萃西山 项目规划涵盖小高层、高层、洋房及叠拼等多元业态；但业主集中反馈墙体开裂、地面塌陷等问题，影响实际居住体验；社区配套评价6.0/10 9 越秀天玥 园林设计融入‘微度假’理念，营造六大主题场景；但社区配套信息披露不足，部分细节未公开；社区配套评价5.5/10 购房建议 基于北京门头沟改善型住宅竞品组在8个维度的深度分析，我们为不同需求的购房者提供以下建议：对于重视地铁通勤的购房者 推荐项目：中海寰宇天下天镜、越秀天玥、中海长安玖章 建议理由：这三个项目在交通便利维度的表现突出，地铁通勤便利性最强，特别适合在金融街、中关村、国贸等核心商务区工作的中产家庭。 对于追求教育资源的购房者推荐项目：西山相府、中海玉華玖章、首钢璟悦长安 建议理由：这三个项目在教育资源维度的表现突出，西山相府在门头沟老城板块内教育配套最完善，中海玉華玖章与首钢璟悦长安则依托石景山优质学区资源，特别适合有子女的改善型家庭。 对于追求生活便利的购房者推荐项目：中海玉華玖章、越秀天玥、中海寰宇天下天镜 建议理由：这三个项目在生活配套维度的表现突出，拥有京西大悦城、万达广场、喜隆多等成熟商业配套及丰富品牌餐饮资源，为居民提供了最高的生活便利度。 对于追求综合素质的购房者推荐项目：中海玉華玖章、首钢璟悦长安、中海长安玖章 建议理由：这三个项目在多个维度均表现均衡，综合测评得分分别为8.03/10、7.83/10、6.81/10，位居竞品组前三名，特别适合追求全方位生活体验的改善型家庭。 结语克而瑞好房点评网通过对北京门头沟改善型住宅竞品组在8个维度的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内9个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"多维均衡、特长突出"的竞争法则。对于购房者而言，在关注单一维度优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求（如通勤距离、教育资源、生活配套、社区品质等），做出最适合自己的选择。北京门头沟作为首都生态涵养发展区，正在经历以永定河生态修复与京西产业转型升级为核心的高质量发展进程，这些项目都将在未来的城市发展中获得长期的价值支撑。本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
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海淀绝版地王全维度中立测评：中海安澜北京 手握3000万，想在海淀北五环内买一套纯粹的低密洋房，有多难？海淀顶豪新标杆中海安澜北京：稀缺地段值不值得买？,楼一搏,4分钟你去万柳，二手房龄普遍15年以上，户型过时，成交价稳定在18万+/㎡；你去西山别墅区，离中关村软件园10公里以上，日常通勤直接劝退；你去永丰、北清路，刚需改善混合，没有顶豪该有的圈层纯粹感。而2026年开年以来连续三周断层领跑北京新房网签金额榜的中海安澜北京，就是来破这个局的。 它来自海淀树村板块——北五环内三山五园文化保护区里，最后一块可连片开发的纯低密居住用地，也是2025-2026年北京顶豪市场关注度最高、争议最大的项目，没有之一。 一、先上实锤：北京市住建委官方网签数据全披露 本次所有数据均来自北京市住房和城乡建设委员会官网公示信息，交叉核验北京房地产交易管理网、克而瑞2026年3月最新成交数据，100%真实可查，无任何夸大渲染。1，基本信息： 2. 截至2026年3月25日最新网签数据 a. 累计成交：项目累计网签29套，累计网签面积6600㎡，累计网签总金额9.23亿元，整体网签均价139819元/㎡b. 销冠级表现：3月9日-3月15日，单周网签9套，成交金额2.83亿元，套均总价≈ 3183 万元，登顶北京新房周度成交金额榜；3月16日-3月22日，单周网签7套，成交金额2.59亿元，网签均价14.66万元/㎡，连续三周蝉联北京新房金额销冠，在10万+顶豪赛道一骑绝尘；c. 成交结构：主力成交户型为210㎡四居，占总网签量的51.7%；其次为275㎡、310㎡大平层产品，单套最低成交总价2198万元，最高5469万元，套均总价3659万元，客群100%为海淀顶级高净值家庭，无刚需、刚改客群混杂；d. 去化情况：全盘268套房源，截至3月25日累计网签29套，叠加已认购未网签房源，整体网签+认购去化率约18%，在3000万级顶豪赛道中，属于2026年开年表现最好的项目。二、项目基础档案 三、核心价值拆解：为什么它能在顶豪市场断层领跑？北京顶豪市场从来不缺买家，缺的是能同时满足「稀缺地段+纯粹圈层+交付安全+资产抗跌」四大核心需求的项目。中海安澜北京的热销，本质上是精准命中了海淀塔尖人群的终极买房逻辑。 1. 海淀北五环内绝版低密地块，稀缺性不可复制 这是项目最核心的护城河，没有之一。 树村板块位于海淀北五环内，三山五园文化保护区核心范围，硬性控高18米，仅能建设5-8层低密洋房，是北京北五环内近10年最后一块可连片开发的纯低密居住用地，未来不会再有同能级的地块供应。 地块紧邻颐和园、圆明园、香山等皇家园林，周边无高密度写字楼、无城中村连片聚集，居住氛围安静纯粹，是海淀科创高净值人群心中「离尘不离城」的理想居住板块。2. 中关村科学城核心腹地，高净值客群刚性需求兜底 项目直线距离2.8公里直达中关村软件园二期，3.5公里覆盖清华科技园、北大科技园，5公里内聚集百度、腾讯、字节跳动、联想、小米等头部科技企业总部，周边聚集了全北京密度最高的科创高管、高校教授、院士级科研人员、金融投资家。 这类客群手握千万级预算，核心需求就是「海淀核心、低密自住、圈层纯粹」，需求刚性且稳定，为项目的去化、二手流通性、资产抗跌性提供了最坚实的兜底。3. 中海独资开发，顶豪操盘经验拉满，交付零风险 在当下的北京楼市，「交付安全」是顶豪客群的第一决策要素。 项目由中海地产100%独资开发，无联合开发主体，不存在权责纠纷、资金挪用的风险；中海是北京顶豪市场的绝对标杆，此前打造的中海甲叁號院、中海京叁號院、中海湖光玖里等项目，均是北京顶豪市场的价格标杆与交付范本，精装兑现度、物业服务水准、社区维护能力均处于北京第一梯队，完全规避了暴雷、减配、烂尾的风险。4. 纯商品房无配建，268户纯粹圈层，无刚需混杂 顶豪的核心价值，一半在房子，一半在邻居。 项目为纯R2二类居住用地，无任何保障房、公租房、共有产权房配建，无商业、办公等混合业态，整个社区仅268户，主力户型185㎡起步，总价2500万起，客群高度统一，均为海淀顶级高净值家庭，圈层纯粹度远超海淀绝大多数刚需改善混合社区。5. 一二手价格倒挂，安全垫充足 项目当前网签均价14万/㎡，而周边同品质次新房学府壹号院、圆明天颂（同属树村板块），2026年1-3月二手网签成交价稳定在16-17.5万/㎡，存在2-3.5万/㎡的价格倒挂，相当于买入即有14%-25%的安全垫，在楼市下行周期，抗跌性极强。四、不可回避的短板与风险提示我们始终坚持：北京没有完美的顶豪，只有适合的房子。项目的短板同样明确，甚至会直接影响部分客群的购买决策，全程中立客观，不回避任何问题。1. 楼面价过高，未来增值空间被彻底锁定 项目综合楼面价102347元/㎡，是北京住宅楼面价TOP2的地块，扣除建安成本、精装成本、税费、营销费用后，开发商的利润空间已被极度压缩。 当前14万/㎡的网签均价，已经接近板块价格天花板，未来5年内二手市场大幅增值空间有限，更适合长期自住持有，绝对不适合短期投机。2. 总价门槛极高，二手流通性存在隐性风险 项目主力户型185㎡起步，总价2500万起，顶豪产品总价超6000万，直接把99%的购房客群拦在门外。 未来二手出手时，接盘客群范围极窄，仅能覆盖海淀顶级高净值人群，若遇到市场下行周期，急售时可能面临5%-10%的折价风险，流通性远不如1000-1500万的主流改善户型。3. 生活配套便利性不足，日常出行100%依赖自驾 项目周边1公里内无大型商超、菜市场、社区便利店等基础生活配套，日常采购需要开车3公里到上地、万柳商圈；最近的地铁16号线农大南路站直线距离1.7公里，步行距离2.1公里，步行耗时约30分钟，完全无法实现步行通勤，日常出行高度依赖自驾，无车家庭绝对不适合。4. 教育政策存在不确定性，无明确顶级学区划片 海淀买房，学区是绕不开的核心因素。 项目周边虽然有中关村二小、清华附中上地学校等顶级教育资源，但截至2026年3月，北京市海淀区教委并未明确项目的学区划片，海淀教育政策每年均有调整，无法100%保证对口顶级学区，纯学区需求的客群，不如直接购买万柳、上地有明确划片的次新房。5. 周边城市界面有待提升，短期居住体验受影响 地块周边仍有部分待开发建设用地、零散城中村，未来2-3年周边地块施工带来的噪音、粉尘污染无法避免，城市界面观感、居住安静度，不如万柳、西山别墅区等成熟板块。五、同板块竞品横向对比 六、最终购买建议：谁能闭眼入，谁绝对别碰✅ 这三类人，可重点关注1.中关村、上地、软件园的科创企业创始人、高管、核心技术人员，预算2500万以上，核心需求是海淀核心低密自住，兼顾长期资产保值，这个项目是同预算下的最优解，没有之一。2. 清华、北大等高校的教授、科研人员、院士级客群，看重三山五园的文化底蕴、低密安静的居住氛围，追求纯粹的居住体验，项目完全匹配核心需求。3. 长期持有型高净值投资客，计划持有5年以上，看重海淀核心资产的抗跌性，追求稳定的资产保值，而非短期投机，项目的价格倒挂安全垫足够，长期持有风险极低。❌ 这三类人，绝对不建议入手1. 预算低于2500万、依赖地铁通勤的刚需/首改客群，项目的总价门槛、交通短板完全不匹配需求，强行上车只会严重影响生活质量。2. 短期投机客，计划持有1-3年就转手获利，项目的楼面价已经锁定了价格天花板，短期几乎没有大幅增值空间，加上高额的交易税费，大概率会亏损。3. 纯学区需求的客群，项目目前没有明确的顶级学区划片，教育政策存在不确定性，不如直接购买有明确划片的学区次新房，确定性更高。北京顶豪市场的真相从来都是：稀缺性决定价值下限，确定性决定价值上限。 中海安澜北京，从来不是什么「闭眼入的神盘」，也不是什么「割韭菜的智商税」。它是一个优缺点都写在明面上的、精准匹配海淀顶级高净值自住客群的绝版地块项目。对于手握3000万、想在海淀核心找一套纯粹低密洋房的人来说，它是当下市场里几乎唯一的选择；而对于想靠它短期投机、纯赌学区的人来说，它绝对不是一个好标的。房子的本质，终究是匹配居住需求的容器。适合自己的，才是最好的。你觉得3000万预算，买中海安澜北京值不值？欢迎在评论区留下你的看法。 所有数据均来自北京市住建委官方公示，克而瑞数据，未经授权禁止转载。 相关公司：中国海外发展hk00688
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克而瑞好房点评网 | 北京住总青年ONE测评：顺义南彩“真地铁+高得房”刚需改善双优盘 项目定位： 北京顺义南彩板块 | 刚需与改善双重定位 | 小高层/纯洋房住宅测评周期： 2025年第四季度克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。测评总结： 住总青年ONE是以“1.5低容积率+77%–83%高得房率+距地铁15号线俸伯站400米”为铁三角支撑的务实型刚需改善盘，精准契合预算敏感、重视通勤效率与空间实用性的首置青年家庭及初级改善客群。"比邻冠军榜"评价情况 综测测评得分6.64/10，在竞品组中排名第9名。四大维度测评概述维度得分排名概述项目价值7.43/10第3名得房率（9.2）、社区规模（9.8）、容积率（8.3）三项稳居前三，低密纯洋房社区稀缺性强，居住实用性突出区域价值6.58/10第7名交通（8.9）位列第1名，教育（8.1）位列第2名，产业（7.8）位列第2名；但地段（5.4）、医疗（4.9）、商业（5.7）均处中下游市场表现5.83/10第9名销售情况（6.9）位列第4名，价值潜力（6.5）位列第5名，价格合理性（4.1）位列第10名（与保利·颐璟和煦、璟上兰园、合景天汇并列末位）市场口碑6.10/10第8名项目口碑（7.6）位列第3名，开发商口碑（6.6）位列第7名，物业口碑（4.1）位列第10名（与星悦时光、璟上兰园、住总·芳华里并列末位）"多维PK榜"评价情况 在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，住总青年ONE在【交通便利】、【得房率】、【社区规模】、【车位比】等维度上表现突出，以“真地铁首站+突破100%使用率+444户低密纯洋房+1:1.21高配比”构筑同价位产品中罕见的居住实用性护城河。子维度测评概述维度得分排名简评交通便利8.9第1名距地铁15号线俸伯站仅约400米，属顺义区罕有的步行可达“真地铁盘”，通勤望京约40分钟，竞品中无更优者价值潜力6.5第5名依托北京创新产业集群示范区（新能源智能汽车、航空航天千亿级产业），区域战略能级高；但通勤半径超34.5公里、商业教育配套尚处培育期，制约短期兑现区域价值6.58第7名综合得分居中游，强于龙湖·御湖境二期（6.42）、合景天汇（5.94），弱于璞瑅润府（7.59）、懋源·璟橒（7.60）医疗配套4.9第9名3公里内仅有顺义区医院、北京儿童医院顺义妇儿医院等二级及以上机构，无三甲医院，最近民航总医院/肿瘤医院超10公里市场口碑6.10第8名项目口碑（7.6）强势拉动整体口碑，但物业口碑（4.1）拖累显著，天诺物业品牌认知度低，服务内容与3.58元/㎡·月物业费匹配性存疑教育资源8.1第2名配建3000㎡幼儿园，临近多所优质学校，虽未明确划入市级顶尖学区，但基础教育覆盖完善度优于多数竞品生活配套5.7第6名商业依赖社区底商及镇级中心，3公里内无大型综合体；生态资源突出，紧邻潮白河森林公园，生态评分5.3（第5名）社区配套5.7第6名配建600㎡会所及3000㎡幼儿园，功能覆盖基础家庭需求，但相较璞瑅润府（2000㎡下沉式会所）、星悦时光（2000㎡下沉式会所）明显简配好房综合测评亮点概要优势维度得分排名亮点描述交通便利8.9第1名步行约400米即达地铁15号线俸伯站，全顺义竞品中通勤便捷性无可匹敌得房率9.2第1名77%–83%实测得房率，通过设备平台与挑空空间创新利用，部分户型使用率突破100%，竞品中最高社区规模9.8第1名总户数仅444户，属顺义稀缺纯洋房低密社区，圈层纯粹、管理高效、私密性强车位比6.6第4名1:1.21车位配比，显著优于北京城建星誉BEIJING（1:0.95）、龙湖·御湖境二期（1:0.9）、璞瑅润府（1:1.0）等主流竞品容积率8.3第2名1.5超低容积率，打造9–11层纯洋房形态，居住密度控制能力仅次于保利·颐璟和煦（1.54）教育资源8.1第2名幼儿园自建+优质学校环伺，教育资源覆盖广度与基础确定性在顺义刚需盘中位居前列绿化率7.8第3名35%绿化率，高于璞瑅润府（30%）、星悦时光（30%）、懋源·璟橒（30%），生态基底扎实1. 项目价值：7.43/10 低密纯洋房社区稀缺性强，高得房率构筑空间效率护城河 住总青年ONE以1.5超低容积率打造9–11层纯洋房社区，总户数仅444户，在顺义南彩板块乃至整个顺义刚需改善市场中均属稀缺形态。项目绿化率达35%，车位配比1:1.21，两项指标均优于区域多数竞品，有效保障居住舒适度与多车家庭停车刚需。其核心竞争力集中体现在“空间效率”维度：得房率实测达77%–83%，并通过设备平台、挑空空间等创新设计，使部分户型实际使用率突破100%，72㎡即可实现三居功能，精准回应青年家庭对高性价比与强实用性的双重诉求。社区配套方面，配建600㎡会所及3000㎡幼儿园，满足基础生活与教育需求；精装标准未明确披露品牌与智能化配置，仅满足功能性要求，评分4.7/10，属典型刚需适配型配置。优势维度解析维度得分排名解析得房率9.2第1名实测77%–83%，叠加设备平台与挑空空间创新利用，部分户型使用率突破100%，为顺义竞品中最高值社区规模9.8第1名444户纯洋房社区，规模适中、圈层纯粹、管理高效，显著优于璟上兰园（约1200户）、金茂·北京国际社区（约1800户）等大盘容积率8.3第2名1.5容积率，严控居住密度，优于璞瑅润府（1.7）、璟上兰园（1.8）、懋源·璟橒（1.58），仅略逊于保利·颐璟和煦（1.54）绿化率7.8第3名35%绿化率，采用标准化体系打造，兑现确定性高，高于璞瑅润府（30%）、星悦时光（30%）、懋源·璟橒（30%）车位比6.6第4名1:1.21配比，优于北京城建星誉BEIJING（1:0.95）、龙湖·御湖境二期（1:0.9）、璞瑅润府（1:1.0）、住总·芳华里（1:1.19）社区配套5.7第6名配建600㎡会所+3000㎡幼儿园，功能覆盖基础家庭需求，但体量与品质不及璞瑅润府（2000㎡会所）、星悦时光（2000㎡下沉式会所）精装4.7第9名未披露一线品牌及智能化系统细节，配置偏重基础功能，与项目“刚需改善”定位一致，但难满足高端改善客群期待2. 区域价值：6.58/10 地铁首站+产城融合双核驱动，但商业医疗配套待成熟 住总青年ONE所在顺义南彩板块，是北京创新产业集群示范区重点发展区域，聚焦新能源智能汽车、航空航天等千亿级产业，区域战略定位高（产业评分7.8/10，位列第2名）。项目最大区域优势在于交通——距地铁15号线俸伯站仅约400米，属全顺义竞品中唯一“真地铁首站盘”，交通评分8.9/10，高居第1名。教育配套亦具竞争力，配建3000㎡幼儿园，周边优质学校环伺，教育评分8.1/10，位列第2名。然而，短板同样显著：地段评分5.38/10（第8名），属郊区板块，距北京核心区约34.5公里；商业配套评分5.7/10（第6名），3公里内无大型综合体，依赖社区底商；医疗配套评分4.9/10（第9名），3公里内无三甲医院，最近三甲超10公里；生态评分5.3/10（第5名），虽紧邻潮白河森林公园，但整体城市界面更新较慢。优势维度解析维度得分排名解析交通8.9第1名步行约400米即达地铁15号线俸伯站，可40分钟直达望京，竞品中无更优者，R4线规划尚未落地，当前轨交确定性最强教育8.1第2名自建3000㎡幼儿园，周边覆盖多所优质公立学校，基础教育确定性高，优于龙湖·御湖境二期（未配建）、合景天汇（仅牛栏山二小）产业7.8第2名属北京创新产业集群示范区核心范围，承接新能源智能汽车、航空航天等千亿级产业导入，人才与职住平衡潜力突出生态5.3第5名紧邻潮白河森林公园，生态资源禀赋良好，优于金茂·北京国际社区（无直接生态界面）、龙湖·御湖境二期（无大型公园）商业配套5.7第6名依赖社区底商及镇级商业中心，3公里内无祥云小镇、山姆会员店等高能级商业，弱于璟上兰园（祥云小镇1.3km）、璞瑅润府（国泰西单商圈）地段5.38第8名南彩属顺义郊区板块，城市界面陈旧，更新节奏慢，距核心区超34.5公里，通勤自驾依赖顺平路，高峰期拥堵明显医疗配套4.9第9名3公里内仅有顺义区医院、北京儿童医院顺义妇儿医院等二级机构，无三甲，最近民航总医院/肿瘤医院超10公里3. 市场口碑：6.10/10 项目口碑强势托底，物业短板成最大隐忧 住总青年ONE市场口碑综合得分6.10/10，位列竞品第8名，呈现典型的“产品力托底、服务力拖后腿”特征。其项目口碑高达7.6/10，位列第3名，核心支撑点在于“低密纯洋房社区稀缺性+地铁首站通勤便利性+高得房率空间实用性”，获得目标客群高度认可；开发商口碑6.6/10，位列第7名，依托北京住总集团国企背景，交付保障力获基本信任；但物业口碑仅为4.1/10，与星悦时光、璟上兰园、住总·芳华里并列第10名，成为最大短板——物业公司为住总旗下天诺物业，品牌市场认知度低，服务标准、响应机制、增值服务等关键信息不透明，3.58元/㎡·月的物业费与服务内容匹配性存疑，严重制约长期口碑沉淀与二手流通价值。优势维度解析维度得分排名解析项目口碑7.6第3名“低密洋房+地铁首站+高得房率”三位一体价值清晰，72㎡三居、444户纯洋房、400米地铁等卖点高度契合青年家庭真实需求开发商口碑6.6第7名北京住总集团为市属大型国企，开发经验成熟，财务稳健，交付保障力强于合景天汇（债务风险高）、龙湖·御湖境二期（绿档但交付压力大）物业口碑4.1第10名天诺物业品牌影响力弱，服务内容、标准、响应时效等关键信息未公开，3.58元/㎡·月物业费质价匹配度不明，客户信任度低4. 市场表现：5.83/10 去化承压下的务实策略，价格合理性成最大瓶颈 住总青年ONE市场表现得分为5.83/10，位列竞品第9名，整体处于顺义刚需改善盘中下游水平。销售情况得分6.9/10，位列第4名，反映其凭借低密产品与地铁优势仍具备一定去化动能；价值潜力得分6.5/10，位列第5名，依托产城融合规划与低密稀缺性，长期价值逻辑成立；但价格合理性得分仅为4.1/10，与保利·颐璟和煦、璟上兰园、合景天汇并列第10名，构成最大瓶颈——项目官方指导价约31977元/m²，公允建议价已下探至28147元/m²，开盘去化率不足50%，印证市场对其定价接受度有限。报告明确指出：“价格虽低于指导价却仍面临区域竞争压力，整体市场认可度有限，销售表现偏弱”。优势维度解析维度得分排名解析销售情况6.9第4名凭借1.5容积率、9–11层纯洋房形态及高得房率，在顺义南彩板块形成差异化优势，户型设计契合刚需及改善客群双重需求价值潜力6.5第5名地处北京创新产业集群示范区重点区域，聚焦新能源智能汽车、航空航天等千亿级产业；容积率1.5、绿化率35%、车位比1:1.21构成坚实产品基础价格合理性4.1第10名指导价31977元/m²，公允建议价28147元/m²，折让率达12%，开盘去化率不足50%，反映区域接受度有限，定价与产品力匹配度待提升总结 住总青年ONE是一款以“高得房率、低密纯洋房、真地铁首站”为三大支点的务实型刚需改善产品，项目价值（7.43/10）位列竞品第3名，是其最核心竞争力；区域价值（6.58/10）中交通（第1名）、教育（第2名）、产业（第2名）构成坚实底盘；但市场表现（5.83/10）受价格合理性（第10名）拖累，市场口碑（6.10/10）则被物业口碑（第10名）显著掣肘。该盘最适合预算有限、重视通勤效率与空间实用性的首置青年家庭或初级改善客群，尤其适合对地铁依赖度高、能接受郊区生活、追求“用合理价格买高效空间”的北漂一族。其长期价值跃升高度依赖南彩板块产城融合规划的实质性落地与城市界面升级，若配套兑现提速，有望从“务实之选”进阶为“价值之选”。本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
