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激战166轮，民企懋源地产耗资50亿拿下北京东三环地块 临近年末，北京土拍市场的火药味儿愈加浓重。11月25日，北京市出让两宗涉宅用地，合计揽金64.95亿元。其中，北京市房山区长阳镇北广阳城棚户区改造二片区项目由北京城建房地产开发有限公司以14.71亿元的底价拿下。北京市朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块竞争尤为激烈，经过166轮现场举牌，最终被北京懋源璟鸿房地产开发有限公司以50.24亿元的价格竞得。成交楼面价6.2万元/㎡，溢价率18.21%。中指研究院土地市场研究负责人张凯分析指出，整体来看，松榆里与广阳城两宗地块分别代表了北京土地市场中核心区稀缺资源与近郊潜力板块的不同开发逻辑。前者依托高确定性区位主打改善产品，后者则需在库存压力下靠产品与配套挖掘价值，两者的成交结果不仅是当前市场需求的真实体现，也预示着房企在战略布局上将面临更深层次的分化。据了解，松榆里地块占地约2.89公顷，规划建筑面积约8.08万平方米，容积率2.8，限高60米（局部80米），且地块格局方正、南北通透，为后续打造大面宽改善型产品提供了优质基础条件。交通配套方面，地块紧邻地铁14号线北工大西门站，未来规划中的11号线东段也已预留了接口，建成后双轨交汇优势将进一步显现，通勤便利性也将显著提升。作为年内北京东三环最后一宗重点地块，也是近年区域供应规模最大的纯住宅地块，松榆里地块自挂牌起便成为市场关注的焦点。该地块起始价为42.5亿元，在开拍前已有7次报价。本次竞拍共吸引懋源、首开、金隅、越秀+建工、建发、招商蛇口、中建玖合等多家头部房企参与，懋源是其中唯一的一家民企。事实上，在松榆里地块开拍一个多月之前，就已有房企摩拳擦掌。北京市公共资源交易服务平台信息显示，早在10月17日，招商蛇口旗下北京招泰房地产开发有限公司就针对该地块发布招标计划，投资估算12.63亿元。而后，11月17日，中建玖合发展集团有限公司也发布该地块招标计划，投资估算11.12亿元。提前发布招标计划对于招商蛇口和中建玖合来说并非首次，这种做法可以加快开发节奏，缩短开发周期。此前，招商蛇口北京亦庄的招商序，通州的朝棠揽阅，也都是拿地前就发布了招标计划。北京通州“运河八子”地块上，招商蛇口和中建玖合也是在地块开拍前提前发布了招标计划。不过，最终招商蛇口并未参与竞拍，该项目由中建玖合拿下，开发为运河玖院，成了今年北京的几大流量红盘之一。计划赶不上变化，虽然准备充分，但是招商蛇口和中建玖合最终不敌懋源，未能如愿。松榆里地块最终被懋源收入囊中。懋源地产成立于2000年，是北京本土老牌房企，专注于北京市场，以打造高端项目见长。2002年，懋源地产开发了北京三环新城，由此进入北京房地产市场。懋源地产也曾一度创下地块单价记录。比如在2013年，懋源地产与15家开发商竞争，以17.7亿元的价格拿下北京丰台区夏家胡同地块，楼面价4.66万元/平方米，成为当年北京单价最高的地块。在该地块，懋源地产开发了懋源・璟岳，该项目2018年取得预售证。2015年，懋源经过92轮竞拍，以总价39亿元夺得朝阳区孙河乡西甸村地块，打造了懋源・璟玺项目，该项目2020年获得第一张预售证。这两个豪宅项目从拿地到入市均相隔5年以上。2021年以来，多数民营房企都在收缩战线，懋源地产在北京土地市场则相对积极。2021年10月，懋源以43.34亿元夺得北京丰台周庄子地块。2022年6月，懋源以19.55亿元的价格拿下北京顺义薛大人庄地块，开发了懋源・璟橒项目。今年8月26日，懋源地产斥资10.3亿元在北京顺义薛大人庄村再次拿地。合硕机构首席分析师郭毅告诉界面新闻：“从懋源地产在北京市的区域布局来看，主要聚焦高净值人群关注度高的区域，比如丰台的一些区域、朝阳孙河别墅区、中央别墅区。懋源地产在朝阳三环拿地，一方面是重回三环，另外一方面也在朝阳开辟了一个新的片区。”事实上，9月30日，北京朝阳区太阳宫地块出让竞拍时，懋源地产也曾参与，与多家央国企竞争。该地块位于东北三环至四环之间。在竞拍过程中，懋源地产与中建智地激战多轮，不过，该地块最终被中建智地拿下。懋源地产在中央别墅区已深耕十年，推出懋源・璟玺、懋源・璟橒、懋源・云紀等项目，逐步形成“璟系”、“云系”两大高端产品序列，在北京高端市场中积累了一定的品牌认知度与产品开发经验。中指研究院土地市场研究负责人张凯对界面新闻分析指出：“松榆里地块出让文件中明确鼓励设置下沉庭院，通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通，充分凸显‘好房子’建设导向，预计项目将融合下沉式景观、公共空间与地铁接驳系统，形成独特的社区品质标签。”张凯表示，松榆里地块后续预计推出120-180㎡改善型户型，填补板块产品空白，结合区域行情，未来售价预计在10-12万元/㎡区间。受当前楼市消费降级影响，地缘改善客户的置换链条存在一定阻滞。同时，邻近的黄杉木店、三间房及十八里店等板块均有多个新房项目入市，对客户形成分流。因此，该地块项目若想实现市场突破，关键在于合理控制产品面积与总价，通过提升产品性价比，有效吸引来自下游板块及竞争项目的潜在客群。郭毅在接受界面新闻采访时分析说：“从整个朝阳区的二手房价来看，东南片区本身价值就相对比较低，同时这几年随着房价下行，松榆里地块周边二手房价格目前处在历史低位。那么，如何能够满足地缘家庭需要的同时，吸引更多高净值家庭的关注，可能是开发商需要迫切解决的市场困境之一。”郭毅表示：“拿地核心还是要看企业对于地块价值的判断，以及未来借助企业自身的品牌优势、产品优势和资源优势，是否能为地块进行更大的赋能。懋源地产在北京的发展布局还是稳扎稳打的，而且本身也是以开发高端豪宅和别墅为主，产品主要面向高净值人群，所以产品力方面还是有保障的。”上海易居房地产研究院副院长严跃进接受界面新闻采访时表示：“当前在市场调整之下，央国企拿地居多，总体也是比较理性的，会根据全年的工作要求和明年的计划部署拿地策略。上海第九次土拍中出现了民企身影，这次北京松榆里地块也是民企懋源地产竞得。但总体来看民营企业拿地的体量不大。民营企业多聚焦某个区域，区域如果出现市场前景好的地块，民企就会积极出手。这也说明一些核心城市的核心地段土地不缺买家。”
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男子116万买房如今55万卖掉 还向亲友借26万才还完贷 直到现在，潘明（化名）仍记得房屋产权过户当天的场景。7月9日，他请假去当地房地产交易所排号，13点开始办理，在与买方签署完一系列文件后，他递交了房本、户型图，正式告别四年前购买的房产。那一刻他感到，“少了一样包袱。”潘明卖出的房子位于重庆沙坪坝区，2021年8月购入，在卖出前，还有72万元的房贷尾款未结清，房屋最终以69.8万元的价格出售。这意味着，他需要贴2万元才能还清尾款。胡俊熙（化名）也在今年4月卖掉了位于安徽合肥的三室一厅，买入总价115.8万元的房子最终以55.3万元的价格卖出。胡俊熙向亲戚朋友借了26万元才结清房贷尾款，至今仍在还债。红星资本局了解到，个别购房者出于对房价上涨的预期及同辈压力，贷款在房价高点入市。今年以来，因工作变动、还贷压力过大选择卖房，以缓解短期资金压力。分析人士指出，购房者前期过度杠杆加剧了购房带来的财务风险，工作变动、收入下降等突发情况则让资金链进一步承压，最终使其“贴钱卖房”。为避免陷入“贴钱卖房”的困境，购房者应规避流动性较差的房产，建立系统性风险防控意识，确保月供不超过家庭收入的合理比例，并将房产作为居住属性而非投机工具进行理性规划。 图为楼盘沙盘 资料图 图据IC photo贴钱卖房2021年8月14日，潘明购入了重庆沙坪坝区的一处期房，面积近70平方米的两室两厅，总价113万元。这处房产是他综合考量后的选择，“房子的位置距离当时上班的地方很近，楼层低，又是周边唯一洋房，开发商也承诺对面的广场会建起来，周围的殡仪馆也会迁移，价格也能接受。”彼时的潘明刚毕业一年，周围的同学陆续开始买房、结婚，进入人生的下一个阶段。为了买房，潘明拿出了积蓄，又向父母借了25万元，凑够了36万元首付。剩下的77万元，他选择了贷款，利率为5.85%，月供平均3500元。转折发生在两年后的交房期。2023年顺利交房，潘明既“激动”又“忧虑”，激动的是他拥有了属于自己的第一套房子，忧虑的则是房贷和便利性。在买房一年后，从事建筑设计行业的潘明就面临转行压力，“当时隐隐感觉建筑行业处于下行期，还款也变得困难。”交房时，潘明已更换工作地，买的房子距离单位较远，已无自身居住需求，周边配套设施未如期建成，周围的殡仪馆也没有搬迁。2024年6月，他联系中介平台，上架了房源信息正式出售房产，挂牌价格为96万元。但此后，房源一直无人问津，挂牌价持续降低，直至突破潘明预期价格“底线”78万元。“中途有个卖家开出72万元的价格，刚好能抵消掉贷款，我犹豫了半天还是没有卖。”潘明说。房子最终在2025年7月以69.8万元的价格成交。经历了签约、解押、过户等流程，7月9日，卖房款交接完成，他又补了2万元结清贷款尾款。和潘明经历相似，胡俊熙在2019年12月购入了安徽合肥肥西县的一处107平方米的房产，总价为115.8万元。 图为购房发票 受访者供图胡俊熙买房时由于积蓄不多，他向亲戚朋友借了20万元才凑够首付，随后又向银行贷款86.8万元，月供最开始是5100元，后来房贷利率下调，月供降至4000元左右。胡俊熙的房子在2021年交房，由于工作安排，确定不回合肥，便挂牌转让房产，但因交房不满两年需要缴纳5.6%税费，上架后一直无人问津。此后胡俊熙一直关注着楼市政策和合肥的房价，2024年，他的房子挂牌价格已降至85万元，“那时还能覆盖银行贷款尾款，但还是想着等等再卖。”今年4月，由于小区位置偏远，成交量低，胡俊熙115.8万元的房子最终以55.3万元的价格卖出，去掉中介费到手54万元。为了归还剩余80万元的房贷尾款，他又向亲戚朋友借了26万元。 胡俊熙115.8万元的房子最终以55.3万元的价格卖出 受访者供图“加上税费、银行贷款利息，亏了85万元左右”，胡俊熙说道。理性购房7月9日，在办理完过户手续，走出房地产交易所的那一刻，潘明有些如释重负，“感觉少了一样包袱，不用每个月还房贷了。”经历“贴钱卖房”后，潘明购房更加谨慎，“我现在重新存钱，后面买房的话肯定会考虑得更多，包括房子的地理位置、周边的配套或者公共设施等，还有自身的还款能力。”胡俊熙2023年因为计划结婚，和女朋友又在天津买了总价170万元的房子，贷款利率为2.85%，月供约6000元。这也是他急于出售安徽房产的原因，“合肥的房子如果不卖，每个月两边加起来房贷要一万多。”“合肥的房子卖了之后，月供压力减轻，现在正在努力攒钱还外债。”胡俊熙说道。苏商银行特约研究员薛洪言表示，“贴钱卖房”现象的出现是市场波动、政策周期与个体决策多重因素叠加的结果。近年来部分城市房价从高点显著回调，导致房产市价低于剩余贷款本金，形成“资不抵贷”的局面。部分购房者前期过度杠杆加剧了购房带来的财务风险，工作变动、收入下降等突发情况则让资金链进一步承压，最终使得部分购房者“贴钱卖房”。为避免陷入“贴钱卖房”的困境，薛洪言建议，购房者需建立系统性风险防控意识。在决策阶段应理性评估财务韧性，确保月供不超过家庭收入的合理比例，并预留充足的应急储备金。选择房产时应优先考虑人口持续流入、配套成熟的核心区域，规避流动性较差的资产。贷款方案上可优先选择浮动利率并缩短重定价周期，以便及时享受利率下行带来的实惠，减轻还款压力。薛洪言称，若已面临倒挂困境，应积极运用政策工具，如向银行申请利息减免、延长贷款期限或利用“带押过户”等新型交易方式缓解资金压力。最重要的是树立理性购房观念，不盲目追逐市场热点，将房产购置建立在切实的居住需求和可持续的财务规划基础上，而非投机预期或社会压力驱动。(本文不构成任何投资建议，据此操作风险自担)来源：红星资本局 D21
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北京土拍上演民企“逆袭战” 北京土地市场硝烟再起。11月25日，北京朝阳松榆里0001地块及房山长阳0020等地块进行线下竞拍，两宗地揽金64.95亿元。其中，房山长阳地块仅获得一次线上报价，最终由北京城建以底价14.71亿元摘得，成交楼面价约1.81万元/平方米。松榆里地块则掀起了新一轮土地拍卖热潮，近十家知名房企及联合体报名参与，线上经过五手报价。在下午的竞拍环节，经过近170轮的“巅峰对决”，懋源在与中建玖合、金隅及越秀+建工联合体等央国企的轮番较量中突出重围，最终以50.24亿元将松榆里地块收入囊中，成交楼面价6.21万元/平方米，溢价率18.2%。中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，松榆里与广阳城两宗地块，分别代表了北京土地市场中核心区稀缺资源与近郊潜力板块的不同开发逻辑。前者依托高确定性区位主打改善产品，后者则需在库存压力下靠产品与配套挖掘价值，两者的成交结果不仅是当前市场需求的真实体现，也预示着房企在战略布局上将面临更深层次的分化。众房企鏖战松榆里太阳宫失利后，“豪宅专家”懋源重返北京核心区，将朝阳一宗三环地块收入囊中。在松榆里地块竞拍前，懋源、首开、金隅、招商、建发、中建玖合、越秀+建工联合体8家房企就严阵以待。招商蛇口和中建玖合更是早在地块开拍前就已经于同一天发布了涉及施工、监理的地块招标公告。按照惯例，每到年底，房企通常面临财务节点，而松榆里地块此时能吸引近十家房企竞逐，很大程度上在于其优越的地段条件。从位置上看，松榆里地块位于朝阳区潘家园街道，东三环至四环之间，地块紧邻地铁14号线北工大西门站，直线距离约200米，可换乘10号线、17号线快速抵达金融街、望京等就业核心区。未来规划中的11号线东段也已预留了接口，建成后双轨交汇优势将进一步显现，通勤便利性也将显著提升。根据挂牌文件，松榆里地块占地约2.89公顷，规划建筑面积约8.08万平方米，容积率2.8，限高60米（局部80米），且地块格局方正、南北通透，为后续打造大面宽改善型产品提供了优质基础条件。值得注意的是，该地块出让文件中明确鼓励设置下沉庭院，通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通，充分凸显“好房子”建设导向，预计项目将融合下沉式景观、公共空间与地铁接驳系统，形成独特的社区品质标签。地块周边主要以“老破小”二手房为主，松榆里小区挂牌均价约5.2万元/平方米，总价230万左右房源占比超六成，房龄普遍超过30年。新房市场供应稀缺，仅有已是现房的能建·东誉府，近期成交均价约为10.6万元/平方米。张凯预计，松榆里地块后续预计推出120-180平方米改善型户型，填补板块产品空白，结合区域行情，未来售价预计在10-12万元/平方米区间。尽管松榆里地块在环线位置和配套成熟度方面具备优势，但受当前楼市消费降级影响，地缘改善客户的置换链条存在一定阻滞。不仅如此，邻近的黄杉木店、三间房及十八里店等板块均有多个新房项目入市，对客户形成分流。因此，该地块项目若想实现市场突破，关键在于合理控制产品面积与总价，通过提升产品性价比，有效吸引来自下游板块及竞争项目的潜在客群。北京城建再次“兜底“房山此次出让的房山地块，是该区域时隔一年多的首宗上新。从地理位置来看，该地块位于房山区长阳镇，西南五环至六环之间，紧邻房山线广阳城站，周边规划有山姆会员店、宣武医院房山院区等配套，具备“地铁+商业+医疗”的复合场景潜力。尽管地块资质尚可，但最终仍由北京城建以“托底”方式摘得。近两年来，北京城建已多次在房山土地市场中扮演“兜底”角色，2024年推出的三宗地块中，有两宗由其接手。此次成交地块的前一宗，于2024年8月1日出让，同样由北京城建“托底”摘得。从市场基本面来看，房山区的购房需求主要依赖本地缘客户，以及部分因通勤成本较低而外溢的城区购房者。然而，与产业发展更具优势、轨道交通更为完善的大兴区相比，房山在承接主城外溢需求方面明显乏力。尽管区域交通条件近年来有所改善，但通勤线路仍相对单一，难以有效吸引本就有限的外部需求。“当前房山区房地产市场整体库规模较大，需求端主要依赖本地客群及丰台通勤刚需群体，市场去化压力突出。“张凯表示，该项目需通过差异化设计提升竞争力，并注意平衡商业配套带来的便利与潜在噪音影响。业内人士分析认为，房山内部缺乏核心产业支撑，外部面临竞争分流，导致房山楼市整体去化压力显著。在供需失衡的背景下，房企对房山地块的拿地意愿趋于谨慎。目前，区域内购房需求主要集中于生活配套和城市界面较完善的良乡和长阳两大板块。数据显示，10月份，房山区新房住宅共签约194套，签约均价31027元/平方米，签约金额5.74亿元。其中，良乡板块的京华国贤府以50套、1.44亿元的成交金额成为10月份房山区网签金额和套数双冠军。此外，房山区的二手房价格也在下调。根据贝壳统计数据显示，10月份，房山二手房挂牌均价为2.42万/平方米，环比下跌1.22%，近一年挂牌均价为2.57万/平方米，下跌10.9%。成为年度跌幅最大的三个区域之一。据不完全统计，今年以来，北京城建已通过独立或联合体形式累计获取6宗地块，其中半数位于昌平区。其目前已开盘项目多集中于房山与丰台两区。值得注意的是，入市已逾三年的“宸知筑”项目，去化率仍低于50%。今年6月，北京城建集团党委书记、董事长李伟东曾带队赴丰台、房山两区，实地调研包括“宸知筑”“和知筑”在内的重点项目。据公开报道，此次调研重点聚焦于“去库存”与“保利润”两大核心任务。在持续加码土地投资的背景下，北京城建如何破解区域去化难题、实现投资回报平衡，财经网地产将持续关注。文/武爽
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从多年联合开发到独立操盘，未来科学城置业独闯昌平楼市“红海” 近日，未来科学城置业再度落子，以12.426亿元底价独立摘得昌平区未来科技城南区一宗宅地。这是未来科学城置业年内第四次拿地，也是其再次以久违的“独立拿地+独立操盘”模式亮相。令人关注的是，以往未来科学城置业多选择与品牌房企合作开发，自身更多承担资源整合与股权合作角色，如今转向独立操盘，面对昌平区域激烈的市场战况，又该何以突围？从联合开发转向独立操盘未来科学城置业是未来科学城集团下属的二级开发平台，后者是昌平区国资委一级监管企业，主要业务是一级开发、产业发展、城市运营等。因此，其在昌平本土资源与土地获取上具备天然优势。近日，该企业以12.426亿元底价摘得昌平区未来科技城项目（南区）土地一级开发项目CP01-1703-0002、0003、0001地块。拿地公司为北京未来科技城昌信置业有限公司，股东是未来科学城集团、未来科学城置业，分别持股60%、40%。地块挂牌公告显示，0002地块用地规模约1.87万平方米，地上建筑规模约4.02万平方米，容积率2.15；0003地块用地规模约0.99万平方米，地上建筑规模约2.19万平方米，容积率2.2；0001文化设施用地地上建筑规模约2.01万平方米，建成后将无偿移交相关部门。未来科学城置业此次拿地并不令人意外，这已是其今年第四次出手，此前曾参与竞得北七家歇甲庄村地块、史各庄街道地块等。值得注意的是，除拿地数量上升外，未来科学城置业开始独自拿地、独自操盘。从以往来看，未来科学城置业现身北京土地市场，几乎都是联合拿地，且多是合作企业操盘。比如，10月28日，中建智地+未来科学城置业以底价26.012亿元摘得昌平北七家镇歇甲庄地块，中建智地操盘。6月5日，越秀地产+北京城建+未来科学城置业+贝好家以23.95亿元的底价拿下昌平生命科学园地块，项目案名是国誉星城，越秀操盘。2月18日，中海地产+未来科学城置业底价竞得昌平区朱辛庄地块，成交总价12.8亿元。该地块就是后来的中海未来之境，中海地产操盘。更早的合作项目，诸如星耀未来由越秀操盘，未来金茂府由金茂操盘，未来城市由华润置地操盘，融尚未来由金融街操盘。未来科学城置业独立操盘的经验相对有限，此前有共有产权房项目“未来慧园”为其自主开发。结合历史开发项目来看，尽管未来科学城置业通过多次联合开发积累了楼盘开发经验，但是相较于长期独立操盘的房企，其独立运作经验仍显薄弱，此次拿下未来科技城南区地块后独自操盘是一个突破，但也或将面临不小的实战考验。不过，贝好家发布海报恭贺未来科学城置业拿地，市场推测其可能会参与项目后续营销。贝好家依托贝壳大数据为房企楼盘提供服务，此前参与的新盘项目销售情况较好。如果其参与属实，将为该项目客户触达和销售提供支持。“红海”突围面临实战考验尽管具备属地优势，但如今的昌平房地产市场，新房供应较多，形成“内卷”之势，堪称“修罗场”，未来科学城置业面临的是竞争激烈的区域大环境。中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，地块西侧有国贤府一期、二期在售房源对其形成直接竞争，周边大量次新二手房源也可能对新房价格形成压制。此外，住宅地块南北进深不足及捆绑文化设施代建也将带来隐性成本。据不完全统计，目前昌平区主要在售的楼盘超过15个。克而瑞北京分析称，2025年以来，昌平区新入市的项目有龙湖恩祥凌雲颂、星耀未来、北京国贤府二期、国誉燕园朗润、中海未来之境、国誉星城，还有越秀·星樾、梧桐星宸等存量项目加推。加之10月份成交的歇甲庄地块、东小口地块和近日成交的未来科技城南区地块，未来该区域新房项目的竞争将更加激烈。身处“红海”区域，未来科学城置业新拿地块势必会遭遇夹击，不过该项目仍具备一定优势：紧邻地铁17号线未来科学城站，交通便利；周边商业配套逐步完善，产业基础扎实。拥有产业，就意味着稳定且持续的购买力。从当前市场看，该项目附近的北京国贤府一期去化率超88%，二期目前去化率约52.5%，不过也有不少项目去化缓慢。未来科学城置业能否在“红海”中突围，仍需市场检验。新京报贝壳财经记者 段文平编辑 杨娟娟校对 付春愔
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懋源拿下松榆里地块，中海新城乐了 北京进深 严明会 11月25日，北京土拍，朝阳松榆里地块，遭到7家房企轮番争抢，最后经过172轮轮番竞价，懋源笑到最后，以50.24亿，18.21%溢价率摘得。 一方面，松榆里地块作为东三环旁稀缺的纯住宅用地，吸引了懋源、首开、金隅等7家房企激烈角逐，最终懋源以18.21%的高溢价率拿下地块，楼面价达6.2万元/㎡，如此高的拿地成本意味着未来项目定价势必走高，而中海新城提前退出，规避了高溢价拿地的成本风险与市场竞争压力。另一方面，松榆里地块作为板块内近10年罕见的大规模住宅项目，懋源的入驻与高端产品打造计划，将进一步激活东三环潘家园板块的居住价值，带动区域楼市热度攀升，这对于中海新城在周边的潜在布局或已落地项目而言，无疑是板块价值提升的利好，也让其得以坐享区域发展的红利。该地块距离中海时光之境直线距离约4km，这是“朝阳三子”中位于朝阳小红门板块的项目，也是中海新城迈入朝阳区的标志性项目之一。项目规划7栋9-18F住宅楼，搭配大面积落地窗与玫瑰金金属边框的外立面，还通过全南向内嵌式阳台、全北向设备阳台等设计，让得房率达到95%-108%。项目主打105-155平方米三至四居的刚改户型，销售指导价8万元/平方米。中海时光之境的开发主体关联中海企业发展集团有限公司（简称中海地产），实际操盘公司为中海新城，具体负责该项目的项目公司是北京新鑫兴业房地产开发有限公司。这一项目公司是中海为推进朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块开发，于2024年11月初在朝阳专门注册成立的，由中海新城总经理张欣出任项目公司总经理。而作为央企背景的中海地产，是项目的核心开发依托，其拿下小红门相关地块后打造了中海时光之境，以此参与朝阳三环小红门区域的改造更新，助力该区域生态居住区价值重塑。相关公司：中海新城,懋源地产,中国海外发展hk00688,湖南中海控股
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7雄决战东三环！懋源超50亿拿下朝阳松榆里宅地 买房大家帮2025年北京土地的第34篇推送又是朝阳，又是三环。今年下半年，北京土拍市场仅有的两场热闹，都发生在朝阳三环。先是今年9月30日，朝阳太阳宫地块，经过9家开发商300多轮举牌，被中建智地以43.145亿，超39%的溢价率的代价收入囊中。再是刚刚，朝阳松榆里地块，遭到7家房企轮番争抢，最后经过172轮轮番竞价，懋源笑到最后，以50.24亿，18.21%溢价率摘得。与松榆里地块同一天完成出让的，还有房山北广阳城地块，不过其略显低调，被北京城建以底价低调拿下。至此，至此，2025年北京土拍宅地成交量来到36组，总成交金额达到1292.12亿元。 2025北京土拍成交地图具体的成交信息是↓↓↓地块名称：朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块；拿地房企：懋源；成交金额：50.24亿元（溢价率18.21%）；住宅楼面价：6.24万/平。 朝阳松榆里地块位置地块名称：房山区长阳镇北广阳城棚户区改造二片区项目FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地块；拿地房企：北京城建；成交金额：14.71亿元（底价）；住宅楼面价：1.81万/平。 房山北广阳城地块位置今天成交的两块地，松榆里地块可以说是全程关注的明星地块，但房山地块也属于区域内的C位地块。包哥今儿还是重点讲松榆里地块，对房山地块感兴趣的，加包哥微信，咱们私下聊去。今天，朝阳松榆里地块引来懋源、首开、金隅、越秀+建工、建发、招商、中建玖合7家房企争抢。要知道现在的市场环境，尤其到年底阶段，让房企从自己腰包掏钱，而且不惜高溢价拿地，足以证明地块的含金量。 松榆里地块位置松榆里地块位于北京市朝阳区潘家园街道，地处东三环至东四环之间的黄金区位，属于“黄金东3.5环”。从交通便利度看，地块紧邻地铁14号线北工大西门站，距离仅约100米，真正实现了“地铁上盖”，西侧直线1.1公里、西北侧直线1.4公里，就是10号线潘家园站和劲松站。此外，地块周边还有西大望路、松榆北路等城市主干道，可快速抵达东三环、广渠路等主要道路。商业配套方面，周边2公里范围内汇聚了燕莎奥特莱斯、北京朝阳合生汇、芳圆里ID MALL等大型商业综合体。医疗资源有中国医学科学院肿瘤医院（三甲）、北京垂杨柳医院等；教育资源则包括垂杨柳中心小学、汇文中学朝阳分校等多所学校。环线加上配套优势，赋予松榆里地块天生的流量光环。此外，松榆里地块本身素质也非常高。首先地块性质为纯住宅用地，用地规模2.89万平，地上建筑规模8.08万平。相关配建包括一处用地面积300平的开闭站，还有一条7.5米宽的南北向街坊路。 松榆里地块基础信息配建几乎可以忽略不计，所以纯住宅属性减小了开发商很大的开发难度。此外，地块容积率定在2.8，相对于远郊区的住宅用地肯定是高，但松榆里是在寸土寸金的东三环，所以这也不是大毛病。还有，地块的控高是60米，局部80米的要求，妥妥的要做小高层产品了。再看地块具体的形状，除了东南侧因为既有建筑的原因有点不规则，但整体比较规整，呈东西长、南北短的方正矩形，东西面宽约300米，南北进深约100米。这种形状利于打造大面宽、南北通透的改善型产品。 图源北京市规自委官网最后，看价格方面。松榆里地块的起始价是42.5亿元，粗算住宅楼面价达到5.28万/平。按照最终成交价50.24亿粗算，最终的住宅成交楼面价达到6.24万/平。松榆里地块所在的板块内近些年并没有太多的新增土地供应，上一次有土地出让还是4年前的2021年12月，当时这宗地是要求现房销售，所以今年8月才入市，也就是距离地块东北侧直线1.3公里左右的能建東誉府。但能建東誉府整体体量比较小，总共95套房源，目前的去化率已经接近60%，网签均价10.78万/平。 松榆里地块周边新房情况还有距离松榆里地块3公里左右的东南3.5环的分钟寺板块，目前北京天誉已经在售现房了，今年前十个月成交的26套房源中，成交均价已经降到10万/平以下，在9.6万/平左右。再就是松榆里地块东南方向3.5公里左右的十八里店板块，环线属于东南四环外，在售的中海朝阳ONE和北京隅东序，目前的网签均价都在7.6万/平左右。二手房市场方面，周边住宅小区主要以老旧小区为主，如松榆西里小区建成于1998年，松榆里社区甚至早在1992年就已竣工。这些老旧二手房价格普遍低于新房，挂牌价格普遍在5万/平以下，但居住品质有限。地块周边比较好的品质次新，2010年之后建成的鸿坤花语墅，二手房挂牌均价都在10.4万/平，2010年前后建成的山水文园，目前二手房挂牌均价在8万/平左右。 松榆里地块周边二手房情况（图源贝壳官网）松榆里地块的争夺战反映了北京土地市场一个明显趋势：核心区位的优质地块正成为稀缺资源，这片东三环的黄金地段将崛起一个新的高端改善住宅项目。还有一个悬念，可能要等项目入市才能揭晓了，就是松榆里项目准备卖多少钱一平？今天底价成交的房山北广阳城地块，由3块住宅用地+1块城镇社区服务设施用地+1块幼儿用地组成。 房山北广阳城地块信息房山这组地块，在房山算是十分优质的C位地块了，距离房山线广阳城地铁站直线150米，商业配套，北侧1.1公里，是在建的山姆会员店，南侧大约1.5公里，就是房山熙悦天街。教育资源方面，板块内有一处规划九年一贯制学校，此外，地块东北侧直线600米就是规划的宣武医院房山院区。总之这块地周边房山“要啥有啥”的状态。更具体的消息，欢迎私聊包哥。今天的两块地成功出让后，北京已经挂牌的地块还有4块未完成出让，其中最受关注的要属海淀上地地块了，定在12月23日开拍，到时候包哥会第一时间跟进。 北京宅地待拍地块信息（12.25）更多土拍信息，欢迎关注“买房大家帮”土拍系列专题。以上。个人观点 仅供参考
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硬刚国央房企，懋源“收之桑榆” 文/北京进深 林振兴朝阳松榆里地块，让全北京开发商都虎视眈眈。共有8家房企前来应战，包括懋源控股、首开股份、金隅地产、招商蛇口、越秀地产北京建工、建发房产、中建玖合。在土拍没开始前，松榆里地块就提前释放出了火药味。招商蛇口和中建玖合，先后公开了招标计划。在举牌策略上，两家的打法迥然不同。招商蛇口开局选择按兵不动，55号中建玖合则率先举牌，跟77号懋源控股1v1硬杠，竞相提价，每一手举牌都是450万元。作为场上唯一的一家民企开发商，懋源在太阳宫土拍大战中，惜败给中建智地。但它并不气馁，转头又来跟一众国央企开发商抢东三环新地。开拍一小时后，11号金隅地产加入战局，参与三国杀。冲刺阶段，中建玖合默默退出，留下金隅和懋源，肉搏了半个小时。17点33分，现场还出现了一个小乌龙。拍卖员没看见举牌，倒数三声落槌了，在场所有人都以为懋源胜出。默默观战的22号越秀地产北京建工，却突然杀了出来。双方僵持了8分钟后，懋源还是扛到了最后，以50.24亿元夺得朝阳松榆里地块，折合楼面价6.21万/㎡，溢价率18.2%。但越秀地产和北京建工的这一“搅局”，还是让懋源多掏了6300万。01之所以，松榆里地块吸引那么多家有头有脸的开放商前来厮杀，是因为地价缝差真的太诱人了。该地块往北1.4公里，中能建东誉府，东西向、室内采光通风双拉胯的现房，现在成交均价10.8万元/㎡，超过了销售指导价。未来，松榆里地块在“好房子”三件套的加持下，肯定能卖出超过更高东誉府的价格，预计项目入市均价为10.5-12万元/㎡。继太阳宫地块之后，松榆里地块绝对是一块难得的好地。 它位于朝阳区潘家园街道，地处东三环至四环正中间，西大望路沿线。这样的黄金位置，配套不用等。该项目还是妥妥的地铁盘，离北工大西门地铁站约100米左右；以及规划的地铁11号线南侧，未来实现 “双地铁”。正因为靠近地铁，松榆里地块的规划要求更为严苛。它与地铁口之间，隔了一块文化设施用地。土拍文件要求，住宅地块东侧边界中央须分别设置地上、地下小区人行出入口，其中地下出入口预留与街坊路、规划文化用地之间的地下连接通道。甚至鼓励设置下沉庭院。下沉庭院可通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通。这也是北京首个在出让文件中提到下沉庭院详细设计要求的地块。02除了环线和临铁优势，松榆里地块自身的综合素质也非常优秀。它是纯住宅用地，占地2.89公顷，规划地上建面8.08万㎡，容积率2.8，限高60米（局部80米）。 更为关键的是，这块地形规整，正南正北，东西长而南北短，面宽资源好。这也意味着，楼栋排布灵活，很适合打造大面宽、短进深的产品。预计做高层小高层产品，按照户均130㎡的刚改面积段，大约有600套房源。这个地段有做高端改善的潜力，毕竟在CBD商圈辐射范围内。不过，它也有个小缺点，地块内含1条南北向宽度为7.5米的街坊路，使得实际容积率有所提升，或许将达到3.0。另需建设用地面积约300㎡开闭站一处，无偿移交相关部门。南面是6-18层的老社区，以及南磨房中心小学。所以，用地西南角预留不低于现状道路（约4米）的条件，保障南侧居民消防及出行需求。相关公司：懋源地产
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海淀通勤+石景山价格，中海瑞文里热销的“双区红利”密码 文/北京进深 徐迪在北京楼市的内卷时代，一场关于质价比的较量正在悄然改写游戏规则。刚刚结束的金秋十月，石景山西黄村地铁口的中海瑞文里项目，以“开盘即巅峰”的姿态，三天狂揽21亿元，成为城六区刚需市场的现象级爆款。9月底开盘，接下来的10月、11月，连续霸榜城六区网签套数TOP1。并以绝对领先的优势，摘得下半年（7-11月）城六区套数榜桂冠。 （数据来自CRIC房地产决策咨询系统）这背后，是数百个新北京家庭的真实选择——一边是中关村的代码，一边是永定河的风。在海淀的灯火与石景山的晨光之间，画出一段刚刚好的生活半径。双区价值赋能的主城刚需新宠中海瑞文里地处海淀与石景山双区战略发展带交汇处。左手承接万亿GDP产业势能与人文底蕴，右手触及千亿级高精尖产业矩阵，形成独特的“双区占位”优势。它的热销密码，藏在一组看似矛盾的数字里：· 1站直达海淀，却比海淀置业少付40%的购房成本· 6万+的均价，却能享受1.6容积率的低密社区· 约90㎡的建面，却能入住同区域110㎡户型才有的三居空间这种双区红利效应，是职住平衡的最优解，购房者的选择逻辑也因此被重构。刻板印象里，刚需房必须“二选一”：要么忍受老破小住在核心区，要么忍受两小时+的通勤换一套远郊好房子。没人愿做这种非此即彼的选择题。住房是刚需，生活品质也不该是奢侈。在牺牲品质和退居远郊之间，清醒的人永远能找到新的可能，即不妥协，也不逃离。他们不再执着于五环内的入场券，而是学会用通勤尺度丈量理想空间。 （中海瑞文里区位图）从西黄村出发，地铁六号线向东四站，便抵达海淀五路居——中关村、苏州街、金融街的入口近在咫尺。清晨八点出门，九点准时坐在工位。地铁六号线穿过楼宇与树影，通勤不再是消耗，而成了城市节奏里温柔的过渡。它让“回家”这件事，本身就成了疗愈。家，不仅是一所遮风挡雨的房子，还是承载家与岁月的场域。家与岁月，本来就该是最美好的存在。就像阳光洒满客厅。容积率1.6，远低于区域平均水平，16栋洋房和小高层错落排布，楼间距宽得足以让冬日阳光铺满客厅地面。没有密集的塔楼遮挡视线，也没有嘈杂的车流侵扰夜晚。这是中海瑞文里对于低密的理解：不只是一个建筑指标，更是涂绘质感生活的底色。 （中海瑞文里园林效果图）空间有自己的想法，它会用诚意说话。在中海瑞文里，图纸上的面积与实际可用空间，不再隔出一道“得房率”的鸿沟。起步约90㎡户型，在南北双向赠送、整排侧边飘窗（边户）以及LDK一体化等精妙布局的加持下，实得体验远超常规想象。空间通透延展，功能层层叠加，让家的尺度远超数字本身。它可以给你多一间书房，一个双人学习桌，一扇朝南的窗。可以布置更多的功能空间，兼顾全家人的兴趣爱好。即使长辈同住，也能拥有独立而舒适的卧室。精心准备的晚餐，不会因为餐桌局促而显得敷衍潦草。这个约90㎡的空间，装得下三代人的周末。在寸土寸金的城六区，高得房率是中海瑞文里能给予生活最大的尊重。 （中海瑞文里90㎡户型样板间实景图）解码现象级红盘：无短板、不将就我们这一代人，习惯了奔跑。在KPI的进度中奔跑，在学区的焦虑中奔跑，在对“更好生活”的想象中奔跑。但或许，更好的生活，已经在脚下，只要步伐微缓，低头就能看到。生活从将就到讲究，有时可能只差一张宽阔的餐桌。它让你坐下来，与家人一起，将当下每一个平凡时光，摆盘成未来惊艳的过往。坐下来，透过画框一般的落地窗，看云卷云舒，问自己：什么样的房子能让你实现更好的生活？更大的面积，还是更合理的空间？更中心的地段，还是更完善的配套？在中海瑞文里，这些可以全都有。 （中海瑞文里会所效果图）主城区、低总价、新规盘，学府在侧、地铁在旁，更有一公里黄金商业圈，同频都会繁华，营造出烟火可亲的生活闭环。京西大悦城的时尚精致，山姆会员店的实用便利，街边小店的潮流多元。家门之外，步行十分钟范围内，北大附石景山中学静静伫立。这所十二年一贯制学府，自小学启蒙到高中淬炼，教育脉络完整清晰，是2025年石景山区高考平均分位居第一的学府。除北大附外，周边亦汇聚首师大附属苹果园中学等优质学校，共同构成以名校为核心的高质量教育圈，让孩子的每一步成长，都在家门口从容完成。相较于名校光环，无需奔波的从容更能体现教育资源的优质。当择校不再是一场跨区迁徙，所有的家庭成员都能找回属于自己的节奏。背倚西山余脉，面朝永定河畔，四季风景如画卷铺展，八大处公园绿意萦绕，首钢园工业遗存与现代艺术交织。日子不疾不徐，美好恰如其分。那些曾经遥不可及的居住理想，终于兑现成触手可及的日常。“做自己最想做的事，生活在自己喜爱的环境里，淡泊宁静、与世无争，这难道是糟蹋自己吗？”以上种种，与其说是中海瑞文里的热销密码，不如说是对美好生活的深情回应。家，从来不需要宏大叙事。正如一个爆款楼盘的打造，全在琐碎细节中。 （中海瑞文里110㎡户型样板间实景图）中海好房子，契合了供需逻辑新语境在中海瑞文里的沙盘模型上，低密楼栋与周边老社区形成鲜明对比；样板间里，落地窗纳景成画，精装细节展现“好房子”生活哲学；销售案场的电子屏上，实时跳动的成交数据，不断刷新纪录。在刚需市场从“价格敏感”走向“价值理性”的转折点，中海瑞文里的走红，是对客群需求精准卡位的胜利，也是市场对其产品力与配套成熟度的客观评估。更深层的逻辑，则是整个北京楼市结构性调整的缩影。当核心区土地稀缺与刚需外溢需求相遇，当“海淀工作+石景山生活”成为现实，一场由政策、产品与区域协同共同驱动的价值重构，正在为“好房子”的定义进行迭代。2025年，北京楼市呈现“哑铃型”结构：高端改善盘与刚需盘两极分化。300万以下新房成交量占半壁江山，供应占比却不足三成，天平早已倾斜。恰在此时，瑞文里以6万+的亲和姿态，携90-131㎡的极致户型，精准填补了城六区刚需产品的市场空白。另一方面，北京楼市暖风轻启。五环外解除限购，公积金认定放宽，二贷额度跃升首付降低……购房成本显著降低，刺激了刚需客群的购买意愿，支撑起项目的热销。人群之变，亦是时代之音。2021-2025年，北京常住人口呈现“总量微降、结构优化”特征，25-34岁青年人口占比稳定在18%左右，首次置业需求集中释放。同时，家庭小型化趋势加剧，一种新生活哲学悄然生长，住房需求从“大而全”转向“精而美”，90-120㎡三居成为市场主流。中海瑞文里的户型矩阵，同步匹配上市场需求变化：不大不小，刚刚好盛放一个家庭的晨昏与四季。回归到区域范畴，石景山也在经历一场供需格局的变化。今年以来，施工面积骤减六成，销售面积却逆势上扬。西黄村双子组合出道，一个填补区域刚需产品空白，一个面向改善客群提交答卷。没有一个楼盘的热销是侥幸，中海瑞文里把握住了需求节奏，更有强大产品力做底气。在这片土地上，职与住、学与居、过去与未来，找到了更适宜的落点。相关公司：中国海外发展hk00688,湖南中海控股
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海淀宝山双子明牌了：北京隅海岄900万上车，海宸元境808万起 北京进深 徐迪 海淀宝山双子开盘在即！两个项目把场子炒得火热，认筹阶段就已经开始PK了。最新的渠道数字：北京隅海岄累计冻资28单，海宸元境累计排卡74单。目前北京隅海岄给到的价格是900万上车108㎡三居，129㎡/145㎡四居总价在1000万-1300万区间。海宸元境则喊出“上车海淀”的口号，99㎡户型808万起，139㎡楼王1216万封顶。 6月5日，海淀宝山双子地块完成出让。1、海宸元境【详细信息】西侧0016地块由中建壹品以27.78亿元总价竞得，住宅楼面价约5.68万元/㎡。项目占地约2.4公顷，地上建面约5.04万㎡，容积率2.1。规划11栋7-11F洋房，总计414户，层高3米+。面积段99/107㎡三居；123/139/181㎡四居；另有少量建面约70/80/90㎡的顶退户型。优先南排房源，有大量绿地和市政公园景观，视野非常好。 2、北京隅海岄【详细信息】东侧0017地块，则由金隅地产以33.64亿元总价摘得，住宅楼面价5.73万元/㎡，溢价率1.48%。项目建设用地面积约2.86公顷，总建面约9.35万㎡，容积率2.1。地上建面6万㎡，地下3.35万㎡。规划13栋6-11F洋房，总计458户。对比海淀动辙140㎡起步的大平层豪宅，金隅宝山项目打了个差异化。中央两栋5#、10#楼为顶配145㎡户型，共160套；边角的1#、4#、11#楼，和12#楼东侧一个单元，为起步建面108㎡户型，共90套；其余为主力129㎡户型，共208套。
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业主“抱团保价”，只是最后的倔强 当经济进入调整周期，还天天想着房子会升值，这就是你的不对了。如果还看不出，狂飙时代已经彻底过去了，那更是一种后知后觉。撰文丨魏英杰楼市的事情，很多人都不关心了。其实就是那么一回事，多说无益。不过，前些天有个新闻，读了后还是蛮感慨的，竟有今夕是何年的感觉。说的是，上海某楼盘几套93平方的住房，业主挂出1460万元左右的相近价格。于是引起了人们猜测，认为这是防止房价踩踏而采取的“抱团保价”行为。甚至有网友说，“上海房东打响了房价保卫战”。一线城市的房价又行了？还是说，这只不过是业主们的一厢情愿？ 01 很快，有媒体对这个传言进行了澄清。第一财经采访了相关门店，门店方表示，“最早是有一个小区业主来挂了这个价格，后来陆陆续续也有其他业主来挂牌，他们参考了之前的挂牌价格”，“表示互相之间其实不认识”。有没有这种可能性？当然有。比如我要卖房子，找了中介，一般也会先问，同小区同户型的人家都挂多少钱？有人往高了挂，那当然好。谁不希望房子多卖点钱呢？既然有人挂1460万元，那就跟着挂呗。你说这是抱团，自然不是。但价格相近背后，确实也反映了部分业主的心态。不光是希望卖个好价钱，而且有意无意也透露出了一股乐观气息。这种乐观气息似乎也有一定支撑。当下楼市结构性分化十分明显，就上海来讲，在一线城市里的总体表现是最好的。特别是高端楼盘，人气很旺，经常出现“日光盘”。国家统计局的数据显示，上海10月新房房价环比上涨0.3%、同比更是大涨5.7%，1—10月新房房价同比上涨5.8%。虽然比不上往日光景，但上海楼市表现出较强韧性，领跑全国。可话说回来，上海二手房的表现要比新房逊色。同样是10月份，国家统计局的数据显示，上海二手房价格环比下降0.9%，同比下降3.4%。这意味着，新房市场的逆势上涨行情，并不一定会延续到二手房市场，探底的过程，还需要一段时日。从这个角度来讲，该楼盘部分业主的挂牌价，确实过于乐观和一厢情愿。实际上，这么做也无助于现实。市场无时不刻不在博弈。你的挂牌价格高了，固然自己心里好受一些，但购房者又不是傻子，人家也会看真实行情如何。高于市场真实价格，你挂价格再高，也只是有价无市。何况，即便是“抱团保价”，内部人也会存在博弈情况。毕竟，每个人的价格预期还是不一样，对房子出售的急切程度也各自不同。这种“价格联盟”脆弱得很，但凡有人降价一点，防线也就土崩瓦解了。报道也提到，该小区10月挂牌均价为15.74万元/平方米，9月成交均价为13.51万元/平方米。这中间差着两万多块钱，买家会不懂？缺乏坚实支撑的联合保价，只不过是最后的倔强罢了。 02 单说上海楼市，没啥参照意义。上海楼市价格对标国际大都市，整体来说比较坚挺。相形之下，其他一些二三线城市的楼市行情，简直不能看（数据就不转引了）。再拿我所在的杭州来讲吧，近来楼市的表现也算亮眼。根据国家统计局的数据，今年10月70个大中城市中，新房价格环比上涨的只有6个城市，同比上涨城市有7个，杭州名列其上，环比涨幅0.1%，同比涨幅4%（位居第二）。但是，杭州二手房市场仍在下跌区间，环比跌0.3%，同比跌2.4%。还是举例更形象。杭州有名的学区房耀江文鼎苑，最高点的时候单价冲到11万元，可现在是什么价格？据潮新闻报道，该小区 10 月份的成交价已跌至 39776 元 /㎡。更夸张的是，最近文鼎苑成交了一套位于一楼的毛坯房，单价只有3.5万元。这个价格，腰斩还不止，应该是创新低了，比有的老小区都不如。我住的小区，原来单价在5万元左右，现在也跌到了4.2万元，回到了大约2018年时候的光景。也就是说，一套120平方米的房子，前后价差至少近100万元了。别说房子了，连车位都是如此。有人可能还记得我说过一个30万元买的车位，结果20万元都卖不出去——现在价格又降了，有人才卖14万元不到。这是真金白银倒贴了。上海某楼盘的部分业主还能倔强一把，也算难得了。很多人只能是保本思维，能保住资产不贬值，已经不错了。这也正是我想说的，经济上行周期，你预期手里的房子不断升值，这很正常。那时候想不到，没有买房子的，可能就错过了。我有一位朋友，20多年前在上海莘庄地铁边买了一套房子，当时单价可能才五六千元，记得隔了一两年，有一次他很神秘地对我说，房子涨到8000多元（单价）了，神情颇为自得。但他肯定不会想到，后来即便是那个地段的房子，单价一度也超过7万元。但是，当经济进入调整周期，还天天想着房子会升值，这就是你的不对了。如果还看不出，狂飙时代已经彻底过去了，那更是一种后知后觉。这一轮周期，和以往不一样的地方，也在这里。以前是，上涨-调整-再上涨-再调整，而这一轮周期，大概率会是一段漫长的调整与筑底的过程。至少，你得有这种心理预期，以及相对应的现实准备。 03 重要的不是别的，而是个人判断与应对方式。在楼市上行周期，很多人意识不到这趟列车跑得有多快、有多远。而在下行周期，又有很多人意识不到这个过程有多长、有多深。一旦判断出了问题，决策和行为自然也会大受影响。有人卖房之所以会“逆周期涨价”，原因正在于此。打个不太恰当的比喻，这种情形有点像炒股。在股票行情看涨的时候，如果你早早就获利了结，可能会让你失去财富倍增机会；而在股票大跌之际，如果你不及时止损，也可能会让你难以翻身。因此，更好的办法是再往前多看一步。如果说情况比较糟糕，那你就要按照更糟糕的预设，来做好个人和家庭计划。想清楚这一点，很多问题也就迎刃而解。仍然以卖房为例，另一个上海朋友，2年前他把手上一套房子卖了。小区同户型当时总价最高时约1500万元，他卖的时候价格有所下跌，挂牌价在1450万元左右，但他挂牌价是1250万元，最后成交是1200万元。这个价位当时是小区最低价。但到今天，小区同户型的价格已经跌到900多万元。从当时的角度，他是卖亏了，但从更长的时间看，他出手不可谓不及时。同样道理，在生活开支、子女教育（出国留学）等事项上，也不妨按照正常预算再打个七八折来计算。比如，如果一个家庭每月开支约需1万元，虽说目前的家庭收入水平完全支撑得了，但不妨在这个基础上，试着把开支降到七八千块钱。又如，原来你或许打算送孩子到英美等国家读书，那么现在可能需要做更细致的预算，比如把预算提高三四成，评估自身能否承担；如果承担不起，就有必要重新调整方案与预算，比如换一个费用更便宜的国家和地区。以此类推，在很多事情上也应该这么想。问题是，我们这代人大概是享受了太长的繁荣周期，总有些人对“新常态”的了解和认识不够。比如说，房价不会一直涨，甚至可能不断探底，收入也不见得年年涨，反倒可能在“缩水”……如果不理解也没关系，试着把这当作一种“常态”，并从各方面进行调适，总不会错。茨威格在《昨日的世界》里说，“我所讲述的并不是我一个人的命运，而是我们整整一代人的命运”。确实如此。我们现当下所经历的，就是整整一个时代的嬗变。而我们能做的，大抵也就这么多。*本文为冰川思想库原创文章，未经授权禁止转载，否则追究相关法律责任
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北京楼市：老破小置换，赢麻了 我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。以下内容选自【北京房姐】公众号关注“北京房姐” 公众号，进行提问，有问必答，全程指导买房 1房姐你好，经朋友推荐关注了您的公众号，觉得您给建议实操性都特别强，前来咨询，希望得到您的指点。我有换房的需求，现在有3套房产：第一套：西直门南大街14号楼一套一居（全款学区房）；第二套：丰台马家堡西里一套老破小；第三套：四季青和泓四季一套经适房2居。预算大约2000w ，但是肯定要把上述的房产全部变卖掉。家庭人口情况，3个大人（夫妻+1名老人），1个孩子（在西城志成小学），想问问您我该怎么操作合适？什么小区值得推荐吗？房姐回复：首先得给你点个赞，多套合一很清醒！虽然折腾，但你手里的马家堡西里、和泓四季，说实话都不算优质资产，拿着也是累赘，不如精简了换套省心的。核心原则就是：以孩子学校为中心，5公里半径内挑房。往南：金融街、月坛学区溢价高，2000万能选的三居室有限，而且你家已经有学票了，犯不着再进学区。往北：西直门、小西天板块，远洋风景、金晖嘉园可以重点看。往西：甘家口、紫竹桥一带，看看国兴家园、中海馥园、中海紫金苑。往东：什刹海、鼓楼主要是景区属性，好房不多，也可以直接PASS！操作上先把丰台、四季青的房子挂出去，西城学区房稍微压后，一套一套推进。2房姐，最近卖房碰到难题了，想请您指点迷津！我要卖的是清河上林溪的房子，挂牌这段时间，小区总有人挂价比我低，我是跟着他降价，还是扛着等市场回暖？或者怎么预防这种卖的比你低的人？房姐回复：你这个问题问的非常好，可能现在市面上绝大部分业主，都会遇到这种情况，尤其是体量大、投资客多的小区，价格卷起来有时候真的很让人头疼，不过你的小区还好，不至于没有底线。所以到底如何决策？取决于你的核心需求。如果你卖房是为了置换，我认为你没必要纠结，便宜卖便宜买，实际上是等价交换，你也不吃亏；如果是纯变现，那就要看你的急迫度了，都火烧眉毛，该降就降；但如果不着急，那就等着呗，因为你这个小区环境还可以，地段、品质也不错，等低价房源出清或者市场出现利好政策，还是有机会的！3房姐你好，关注你好久了，今天鼓起勇气向您咨询，我家住房现状是，17年高点购买的婚房，通州四海公寓105平三居室，目前因为单位搬至朝阳公园附近，所以这套房已出租，租金2600元，是我们在十里堡租房一半的价格，而且孩子目前面临明年上学，纠结要不要把房子卖掉，在朝阳再买个房子，不过我们手头的钱大部分都提前还贷了，首付能力有限，所以想咨询您帮着出个方案，看我们应该怎么做？房姐回复：亲爱的，你的情况很典型，我也特别能理解你的纠结，你的房子户型是真不错，板楼、南向三面宽还带阳台，比现在很多新房的户型做的都要好。但缺点也同样突出：楼龄快30年了，位置快到东六环了，这种房子等下去，升值空间真的很有限，所以我的建议是：别犹豫，赶紧卖。卖完之后的操作，取决于你的置换能力：第一种，如果卖房的钱加上你现在的存款，能在朝阳公园附近淘到一套楼龄15年以内、带电梯、最好是之前价格偏高，现在回调幅度比较大的房子，不管是两居还是小三居，只要能满足自住和孩子上学，就是值得的。第二种，如果置换压力太大，月供会影响生活质量，那咱就别硬撑，先安心租房住，孩子一样能就近上学，没必要把自己逼得太紧，等手里现金流充裕了，或者碰到合适的房源了，再考虑上车也不迟。现在最关键的是先把通州的房子挂出去，定价别太贪心，参考小区近期成交价，稍微让一点利，争取快速成交。关注“北京房姐” 公众号，进行提问，有问必答，全程指导买房
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公积金轻松抵房租 新市民体会“北京温度” 住房保障是重要的民生工程，日前（21日），记者从首都“十四五”规划高质量收官系列住有所居专场新闻发布会上了解到，“十四五”期间，北京通过公租房、保障性租赁住房等多种形式，累计建设筹集各类保障性住房67万余套（间），竣工43万套（间），满足群众基本住房需求。记者从北京市住房和城乡建设委员会了解到，“十四五”期间，北京市累计开展公租房配租240批次，滚动提供房源约13.6万套，对城市低保、低收入、大病、重残4类家庭，实行精准保障，依据其所提申请，做到“应保尽保”。截至目前，全市公租房备案保障率从2020年的42.5%提升至85.5%，完成“十四五”期末保障率达到85%的既定目标。 为满足新市民、青年人的住房需求，北京市加快发展保障性租赁住房，通过政府政策支持、社会资本投资参与，重点在产业园区、轨道交通站点周边布局，持续增加小户型房源供应。“十四五”期间已超额完成40万套（间）建设筹集目标，其中利用集体建设用地建设近13万套间。 北京市住房和城乡建设委员会二级调研员 邓成伟：“十四五”期间，我们采取了新建、改建、改造、转化等多种渠道，建设筹集保租房。其中“一间房”项目主要对接包括新毕业大学生在内的等青年群体，满足他们对独立居住空间的需求“一张床”项目重点保障快递、家政、保安、保洁等城市运行服务保障人员有效缓解他们的租房压力。筑巢引凤 人才公寓助力青年安居乐业随着住房保障工作从基础保障走向品质提升，北京市陆续推出一批集居住、社交、娱乐、办公、社区市集于一体的人才公寓型保租房项目，助力青年人才安居乐业，促进地区职住平衡。宽敞明亮的阅览室、设施齐备的健身房、可预约的小型会议室、所有房间配备全屋智能家居……这个占地2.15万平方米的社区，是由海淀区东升镇自主开发、建设、运营的集体租赁住房项目。 今年刚入职海淀区一家企业的李煜，是该项目的首批住户之一。高性价比的租住体验和骑自行车15分钟就能到公司的通勤距离，是她选择租住在这里的主要原因。 住户 李煜：房间虽然它不大，但是它什么都有，如说智能家具、电视、洗衣机都是配备好的，可以直接拎包入住，对我来说是特别省心的，感觉北京对我来说还是非常有温度的，有幸福感和归属感。 该项目500多套房屋中，70平方米以下的开间和一居室小户型占比约80%。今年3月，项目一经推出，就受到了周围高新科技园区内企业青年员工的青睐。目前，整体出租率已超过了95%。社区还通过App实现全流程数字化服务，并定期组织青年活动，打造友好型社区。 云尚社区项目负责人 张坤：客户只要用他的手机端，从预约看房到签约到缴费到最后入住之后的一些维修，都可以通过整个App来申请。 近年来，北京市在加大保租房建设和供给的同时，持续提升保障精准度。从2022年起，北京市连续四年在产业聚集、高校集中的中心城区等区域，累计选取1.4万余套（间）公寓型和宿舍型租赁房源，面向新毕业大学生专项配租，通过阶梯式租金减免、灵活租约等方式，增加“一张床、一间房”等适宜房源，以“保租房+人才公租房”的模式，支持青年人才过渡性住房需求，助力青年人才扎根北京。租住公租房保租房 公积金轻松抵房租随着保障性租赁住房的不断增多，越来越多的人开始关注一个热门话题：租住公租房、保租房是否能够提取公积金？如果可以，又该如何申请？近日，北京住房公积金管理中心发布了相关办理指引，明确提取条件、渠道、材料及额度，为符合条件的申请人提供便利。想要提取公积金，申请人需要同时满足三项条件：1、申请人本人及配偶在北京没有自有住房且要租房；2、住房公积金已经连续、足额交满3个月以上；3、所租房屋属于北京市公租房或北京、天津、河北的保租房。满足条件的人员线上可以用电脑登录“北京住房公积金个人网上业务系统”、手机下载“北京公积金”App或者通过“京通”小程序申请；也可以线下携身份证、房屋租赁合同的备案编号、租房合同原件和租金支付凭证原件等去公积金柜台办理。办理完成后，将按实际每个月的租金提取公积金，不受每月公积金缴存额的限制。来源：央视新闻客户端
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丰台地价，跌得太惨了 每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。2025年北京供地，奇事蛮多的。这不，又来了一起。11月20日，丰台区花乡中部组团B区FT00-2405-0001地块，进入“用地预申请”。翌日，它转正，确定在12月25日15:00开拍，起价24.72亿元。但，这次它形单影只。10月16日，2025年度第八轮拟供应商品住宅用地清单里，它和南面一路之隔的0002地块，被捆绑在同一宗出让地块里。这种"临阵"拆分出让，在北京土拍史上恐怕是第一次。 当然，这只是表面。拆分上市，并不是临时起意。它最早可以追溯到供地清单发布的第四天。10月20日，北京规自委丰台分局下发了0001地块的“多规合一”协同平台审核意见函。这表明，在那个时候，已决定0001地块要单独上市了。为什么有这么个决定？花姐认为，核心原因是地块捆绑后，标的太大了。0001号地占地2.35公顷，建面5.89万平米；0002号地，占地4.81公顷，建面12.03万平米，总建面达到17.91万平米。按照0001地块24.72亿元起拍价，楼面价4.2万元/平米算，两块地的总价约75亿元。从起始楼面价看，丰台的地价又降了——幅度16%。去年10月31日，金隅嘉业以27亿元底价，拿下1516-60地块——北京隅西颂，楼面价为5万元/平米。它的位置不如花乡0001号地，两块地相距1.3公里，西颂在南四环外，而0001号地在四环内。这两年，丰台四环边的楼面价一路下跌。在2023年10月，中海丰和叁号院和中建云境的成交楼面价，分别为6.25万元/平米和6.81万元/平米，一个溢价6.67%，一个溢价15%。2024年3月，华润置地拿下中环悦府地块，成交楼面价更是飙升到6.82万元/平米，溢价15%。但，这个高点过后，丰台地价开始一路下探。最典型的代表，就是北京隅西颂。后来，连西南二环外的中海丽金府，楼面价也仅有6.2万元/平米。到了2025年9月5日，西西环内的嘉棠璟樾的楼面价，为5万元/㎡。最令花姐意外的，还是刚上架的0001地块，起始楼面价再创新低。这块地的素质不错，容积率2.5，东西长210米，南北长100米，距离地铁房山线花乡东桥站663米。它最大的弱点是，西边临地铁线，建筑须退红线7.4米。从距离上，它可以参照的对象为北京隅·西颂，今年4月21日取证439套房源，截至11月20日，网签103套，去化率约23.46%，成交均价约7.87万元/㎡。如果花乡0001地块以4.2万元/平米底价成交，对比北京隅·西颂有3.67万元/平米的缝差。从这个数字上看，0001地块拍地时，可能出现多家房企拼抢。毕竟，它在四环内。 最后，花姐刊发下2025年北京第九轮住宅供地清单，共涉及6宗地，土地面积约20公顷，建筑规模约36万平方米。它们，皆在2026年成交。这九宗地情况如下：1、海淀区朱房二期HD00-0907-0001、0002地块，地块用地面积2.55万平米，建筑规模5.11万平米。 2、石景山新首钢核心区1609-012地块，用地面积1.66万平米，建筑规模3.68万平米。 3、朝阳区东坝乡单店区域1105-01地块，用地面积2.55万平米，建面5.11万平米。； 4、石景山区1610街区首特钢园1610-0001、0002地块，用地面积2.93万平米，建面6.01万平米。 5、通州区宋庄镇丁各庄FZX-0703-6002地块，用地面积4.85万平米，建面8.73万平米。 6、密云区区水源路南侧MY00-0104-6022、6025地块，用地面积2.50万平米，建面5万平米。 截至目前，2025年北京土拍市场确定会卖出39宗宅地，预计收金约1400亿元。这个土拍成绩，是逊色于2024年。2024年北京共计出让41宗住宅用地，揽金1554亿元，金额较2023年下降10.75%。（详见《北京土拍，双双下滑》）花姐希望，2026年北京土拍能止跌企稳，重拾信心。
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北京最大山姆开业火了，千余车位全部爆满 本文来源：时代财经 作者：陈泽旋 受访者供图 北京最大山姆门店的开业，惊动了楼市。11月21日，北京昌平山姆会员商店（下称“昌平山姆”）正式开门迎客。这是北京第5家山姆门店，也是目前北京规模最大的一家，选址于昌平区北七家镇东二旗村，地处北五环外未来科学城“能源谷”区域。昌平山姆占地面积约2.25万平方米，总建筑面积6.58万平方米，其中，地下3层为停车场，地上2层为商场。商场面积2.25万平方米，第一层为家居生活用品，第二层是美食烘焙以及餐吧区域。作为北京最大的门店，昌平山姆自动工以来便备受市场关注。时代财经了解到，昌平山姆开业首日营业时间为8:00-22:00，上午9点半起出现排队进场现象，人流高峰时段等候时长超2小时，门店1150个停车位一度全部停满，旺盛的客流也吸引周边楼盘工作人员前往现场揽客。 受访者供图 随着昌平山姆开业，山姆中国已开业门店数量增至61家。广州荔湾店、上海浦东东山姆店也将于12月陆续开业，届时，山姆中国全年累计新开门店数量将达10家，创下历年来最多开店纪录。尽管山姆在中国快速扩张的过程中伴随着诸多争议，但数百万付费会员依然用真金白银，支撑起沃尔玛中国不断攀升的业绩。昌平山姆开店首日客流爆满，楼盘出动玲娜贝儿揽客作为北京最大的门店，昌平山姆计划在昌平布局20个云仓，远高于单店6–15个的常规配置。“门店+云仓”模式是山姆拓展中国市场的重要方式，云仓仅服务于线上订单，为山姆在华贡献超五成业绩。昌平山姆还引入了北京首个山姆珠宝中心，在此前已开业的4家山姆门店中，珠宝首饰商品都是与其他珠宝品牌合作，如以周大福专柜的形式存在，但在昌平店的山姆珠宝中心，则是山姆自营的珠宝业态。开业首日，昌平山姆没有推出特殊优惠活动，仅部分商品列入开业推荐系列，其中少量给出温和折扣，其余维持原价。 受访者供图 山姆会员黄桦表示，有店员向其介绍，开业前三天部分推荐商品虽有折扣，但力度不大，“比如肉类，每斤便宜5-10元”。此外，小甘菊新经典护手霜原价为138.9元，而开业价格为118.9元，降幅为20元。不过，昌平门店配货充足，“很多线上没货的，这里都有”，黄桦说道。作为北京最大的门店，昌平山姆的开业引起市场不小的反应。在今年7月的专场招聘会上，仅500余个岗位便吸引3300余名求职者到场应聘，消费者、代购亦翘首以盼，而由于山姆巨大的流量，也“惊动”了昌平山姆所在北七家板块的楼市。山姆会员李明表示，其10点抵达门店时，店外已经排起长队，山姆工作人员推着购物车为等候会员免费派送矿泉水。现场告示显示“场内人员已满，预计排队1小时”，但李明实际用时40分钟便入场；12点半离场时，排队时长已增至2小时，门店1150个停车位全部饱和。庞大的客流也吸引了代购群体扎堆进场。开业前，多个山姆代购已在社交平台发布代购信息并组建群聊，提前招揽客户。此外，黄桦透露，其在门店停留的半小时内，看到不下10位疑似代购的会员，每人的购物车内装载3-4盒售价199.9元的“雪花发光圣诞树”摆件，而该商品属于限购商品，每位会员每日限购1盒。时代财经查询网购平台发现，这款圣诞摆件的代购售价已达206-260元/盒。昌平山姆还激活了区域楼市热度。作为北京郊区仍在发展中的购房板块，北七家的房产中介和楼盘销售早已借山姆开业造势。不同的地产从业者告诉时代财经，山姆的落地对于卖方确实有一定的积极影响，一方面，山姆的开业完善了楼盘外部配套，另一方面，山姆庞大的人流也带来了潜在的购房者。李明告诉时代财经，与门店一街之隔的北京国贤府楼盘，就在山姆开业当天安排工作人员在门店外招揽客户。楼盘亦计划在山姆门店南侧提供免费热饮巴士，并推出领取宣传页到访楼盘参与抽奖的活动，奖品包括面值100元及30元的山姆储值卡和50元山姆零食包，楼盘接待中心同步举办山姆美食试吃活动。全年将开10家山姆，创下历年开店纪录 受访者供图 随着昌平山姆开业，沃尔玛中国旗下山姆会员商店全国开业门店数量增至61家。今年12月，广州荔湾店、上海浦东东店也将陆续开业，届时山姆中国2025年累计新开门店数将达10家，创下历年来最多开店纪录，全国营业门店总数也将上升至63家。入华30年，山姆在中国的布局以南方市场为主，现已开业的61家门店中，仅有8家位于北方，其中北京5家、大连1家、沈阳1家、天津1家。不过这一格局正被打破，近两年山姆进入“高速开店”阶段，尤其北拓势头明显。未来两年，山姆在全国范围至少增加20家山姆门店，其中13家位于北方。根据“沃尔玛招聘”公众号，目前，佛山顺德、无锡惠山、青岛、济南山姆四店已经启动招聘，而郑州山姆也预计在2026年开业，同年开业的还有河南本土零售巨头胖东来的郑州首店。然而，山姆在高速发展的同时，也多次陷入舆论风波，这也暴露了山姆中国面临着平衡业绩增长和产品及服务品质的挑战。今年7月，山姆引入盼盼、卫龙等大众品牌，引发会员对其选品标准的质疑；10月，山姆“极速达”配送员出现“超载”现象，再度招致争议；同月底，阿里巴巴前副总裁刘鹏出任山姆会员店业态总裁，又激起会员对“山姆沦为盒马”的担忧。尽管争议不断，山姆的业绩仍持续走高，成为沃尔玛中国增长的核心引擎。北京时间11月20日晚间，沃尔玛（NYSE:WMT）发布的2026财年第三季度业绩报告显示，2026财年前三季度（2025年2月1日至10月31日），沃尔玛中国累计实现净销售额186亿美元，其中，第三季度（2025年8月1日至10月31日）实现净销售额61亿美元，同比增长21.8%，电商业务净销售额增长32%。山姆的高速扩张正在改写中国零售市场的格局，但持续蔓延的争议也意味着，如何在规模增长与会员体验之间找到平衡，将是决定其能否持续领跑中国高端零售赛道的重要因素。
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北京市住建委：未来五年，将有更多居民在“好房子”中享受新生活 11月21日，首都“十四五”规划高质量收官系列主题新闻发布会举行，北京市住房和城乡建设委员会党组书记、主任王飞晒出了北京住有所居成绩单——“十四五”期间，北京已累计实施市属老旧小区改造7800万平方米，完成核心区平房院落申请式退租9700余户，启动实施危旧房改建104万平方米，全面推进D级危楼解危。他同时透露，《北京城市更新“十五五”规划》正在编制当中，未来将有更多居民在“好房子”中享受新生活。过去五年，北京已累计实施市属老旧小区改造7800万平方米王飞介绍，“十四五”期间，北京已累计实施市属老旧小区改造7800万平方米，完成核心区平房院落申请式退租9700余户，启动实施危旧房改建104万平方米，全面推进D级危楼解危。比如，西城区桦皮厂8号楼通过“原拆原建”探索危旧楼改建新模式，采用混凝土模块化建造工艺和数字技术，只用三个月就将“老房子”成功改造成“好房子”。“目前还有一批模块化改造危旧楼开建，标志着技术走向成熟推广，未来将有更多居民在‘好房子’中享受新生活。”王飞介绍，保障房方面，“十四五”期间，北京累计建设筹集保障房67万余套（间）、竣工43万套（间）。公租房备案家庭保障率达到85.5%，连续四年为刚毕业大学生提供1.4万余套青年公寓，助力人才安居。城市低保、低收入、大病、重残4类特困家庭依申请实现“应保尽保”。“十四五”期间，北京还实施老旧厂房更新项目300余个、重点产业园区提升12个，支撑清华国重、火箭大街、氢能示范区等战略性新兴产业快速落地。完成西单、王府井等40个传统商圈改造提升，引导业态升级、挖掘新消费潜力。推出亮马河、清河、京张铁路遗址公园等标杆项目，不断营造花园城市建设和美丽经济发展新场景，为经济高质量发展注入动力。未来五年，将继续推进老楼加装电梯、老旧电梯更新等5项任务城市更新已经成为城市发展的重要转折点，聚焦“十五五”，北京市将在哪些方面重点发力，统筹推进城市更新工作？在答记者问时，王飞透露，北京是全国第一个实现减量发展的超大城市，城市更新仍将是“十五五”期间的重点工作之一。目前，《北京城市更新“十五五”规划》正在编制当中。“未来五年，我们将重点实施既有建筑改造利用、城镇老旧小区整治改造、完整社区建设等8类重点任务。”他表示，未来五年，北京将加大老旧低效房屋修缮和功能再造力度，开展核心区平房院落保护更新、危旧房屋改建、老旧低效楼宇改造等7项任务，让老房子焕发新活力。推进老旧小区综合整治、老楼加装电梯、老旧电梯更新等5项任务。围绕完整社区建设，打造基本服务与多样性需求协同覆盖的“一刻钟便民生活圈”。开展老旧街区改造、老旧商圈改造、老旧产业区腾笼换鸟等6项任务，推动老城区功能优化、业态升级、活力提升。推进无障碍环境改造、改造拓展优质教育空间、增加养老服务供给等10项任务，让城市生活更方便、更舒心、更安全。重点围绕十大交通枢纽和轨道微中心，实施混合功能开发同时，北京市还将加强临水沿河区域农房改建、地下管线老化更新等工作，构建首都韧性城市空间治理体系。积极探索自然恢复与人工修复深度融合的新路子，开展城市绿环绿廊绿楔绿道建设、滨水空间品质提升等8项任务。还将加强历史文化名城保护，推进文物遗产保护利用、文化街区修复和修缮，让千年古都焕发新的时代光彩。不仅如此，北京还将重点实施“8+N”的综合性片区更新项目。王飞介绍，“8”是重点实施的8类重点任务。“N”是鼓励围绕商务、科技、消费、居住4类主导功能，打造一批功能复合、便捷可达、多元时尚、特色鲜明的城市24小时活力中心。围绕商务功能，以十大商务区为重点，谋划项目36个；围绕科技产业发展，依托“三城一区”，谋划项目51个；围绕消费提升，以三大传统商圈和12个新兴商圈为载体，谋划项目31个；围绕居住改善，聚焦十大边缘集团大型居住区，谋划项目50个。此外，还将围绕十大交通枢纽和轨道微中心，实施交通为先导的立体化混合功能开发。围绕培育滨水空间、花园城市两类美丽经济新场景，推进50个花园城市示范项目建设。新京报记者 曹晶瑞编辑 张树婧 校对 张彦君
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小红书上的假房源 经济观察报 记者 田国宝“北京菜市口复式公寓，130平方米三居室，带独立小院，总价161万元。”“北京车公庄，79平方米上下两层三居室，独门独院，现价142万元。”“北京劲松83平方米三居带花园小院，精装修，总价165万元。”在小红书上，此类“核心商圈、豪华装修、价格诱人”的低价房源信息并不罕见。每条笔记下通常都有数十甚至上百条咨询留言。经济观察报在小红书上咨询多位发布此类低价房源的博主后发现，多数房源要么已经“卖出”，要么根本不存在，但可以推荐其他项目。换言之，小红书上大量的高性价比房源，只是销售人员和中介机构用于吸引流量的“诱饵”。“假房源”曾长期是房地产中介行业的顽疾。链家创始人左晖早年在公开演讲中提到，2010年前，国内中介行业中高达90%的房源信息为虚假房源，消费者平均要看完10套假房源才能接触到一套真实房源。2011年，链家在北京率先推出“真房源”体系，经过内部阻力、市场低谷及同行抵制等多重考验后，最终推动行业从虚假房源泛滥走向相对透明化，改善了中介行业口碑，推动了整个中介行业进入“真房源”时代。然而，当专业平台的“真房源”标准逐渐成为行业共识时，小红书、抖音、闲鱼等平台以UGC（用户生成内容）构建的内容生态，在缺乏针对性监管的情况下，大量个人与中介利用平台发布虚假房源，损害了用户权益与内容生态的健康。更令人意外的是，有部分贝壳体系的中介人员也通过小红书发布擦边房源信息，以低价噱头进行私域引流。对于部分博主发布假房源信息等相关情况，经济观察报多次联系小红书官方，电话均无人接听；截稿前，小红书也没有对邮件发送的采访提纲进行回复。假房源11月19日，小红书上一条名为“潘家园50平方米现房公寓，原价180万元，现价88万元”的笔记，展示了一套装修典雅的房源，单价仅约1.7万元/平方米。潘家园位于北京东南三环，周边公寓的挂牌价通常在4万元/平方米左右，一居室租金多在4000元/月以上。相比之下，这套“88万元公寓”的价格明显偏低，具备极高的性价比，吸引不少留言。经济观察报记者以购房者身份留言咨询。几分钟后，笔记发布者回应“已发”，随后发来私信，自称从事北京公寓销售工作，并要求提供联系方式以发送介绍资料，同时表示小红书私信无法发送PPT。对方添加微信后，并未发送任何资料，也未再提小红书上的房源，而是直接询问预算与目标区域，称会“根据需求推荐更合适的产品”。当记者表明此前咨询的是“潘家园88万元公寓”时，对方表示该房源“已被预定”，并称自己负责多个公寓项目的销售，可推荐其他项目。记者进一步询问“是否有三环附近的公寓”，对方称，其销售的所有项目均位于五环外。当天下午，记者按照约定前往位于南五环外的某公寓项目看房，并与该名博主见面。其自称为一家房地产渠道公司的销售人员，负责北京多个项目。当被问及为何在小红书发布的都是三环附近的低价公寓，而实际销售项目却在五环外时，她笑称，发布三环的房源更能吸引咨询，如果直接写五环外，没人看。另一位博主发布的是“呼家楼附近某公寓，百余平方米200余万元”。经济观察报记者实际沟通后得知，其代理的是位于通州次渠的写字楼改造公寓，与笔记内容完全不符。还有博主在小红书发布上百条“北京核心区200万元以内房源”的信息，记者沟通后得知，其真正代理的项目全部位于五环外，其微信朋友圈发布的售房信息也均为五环外的公寓项目。经济观察报咨询十余位发布低价房源的博主后发现，他们的套路高度一致：以核心区低价房源吸引用户关注；回复称展示房源为“长租房”，只有10年使用权，且“刚被预定”；转而推介五环外的新项目；若用户坚持三环或二环房源，则以“十年未批新公寓”为由转移话题；最后重新引导至五环外项目，形成固定的引流闭环。更重要的是，这些虚假房源笔记往往在发布几天后被删除，再重新发布同样的信息，或删除全部留言，使笔记看起来“干净”，进一步增加了用户对真实性的判断成本。擦边引流不仅是小中介和房企渠道人员在小红书发布虚假房源，一些大型中介机构的从业者同样利用“擦边方式”进行引流。11月中旬，一位小红书博主发布房源：北京昌平某小区80余平方米两居室，南北通透，采光极佳，200多万元可购。笔记显示，该房源由北京链家推荐。贝壳找房数据显示，该小区挂牌均价约为5.3万元/平方米，面积相近的两居室挂牌总价普遍在400万元左右。因此，该博主发布的“200万级房源”吸引了很多咨询。当日，博主在留言中回应称房源“已成交”。该博主的企业微信显示其来自贝壳，他也表示自己是贝壳体系的经纪人。他表示，在小红书发布的“低价房源”已经成交，但其手中目前还有一套“同户型、同面积、同装修”的房源正在出售，报价为380万元。对于小红书上发布的“200多万元可购的房源”，其表示，200多万元只是为了吸引点击量，该套房源为真实房源，确实已经成交，实际成交价为305万元。此前，该博主还发布过同一区域另一套“56平方米一居室，100多万元”的房源。但中介平台的挂牌记录显示，该小区二手房均价约为4.3万元/平方米，相同户型的挂牌价普遍超过200万元。该条信息吸引了更多人的关注，第二天，该条信息置顶了一条留言，称房源已经成交。该博主称，小红书展示的房源成交价为191万元，目前小区还有一套相同的房子，挂牌价为209万元。贝壳找房北京某片区一位负责人表示，该经纪人的行为已经违反“真房源”管理规范，主要问题在于：第一，既然房源已成交，不应继续以此作为引流内容；第二，将191万元的成交价模糊为“100多万元”，具有明显误导性。类似情形在租房领域更为普遍。11月18日，一名博主发布“北京三环附近两居室月租5000元、三居室月租6200元”的笔记，并标注为房东直租。经济观察报记者联系后，对方称“房东直租，看房随时可约”。按照约定时间见面后，博主表示，房东临时外出无法看房，但“附近有其他房源，可以顺便看看”，随后带记者前往看一套直租房源。此类房源通常为中介与房东签订长期合同后，以更高价格转租。该博主在小红书上发布的出租信息大多没有明确小区和户型信息，难以直接判定为虚假房源，但其微信朋友圈发布的出租房源均来自中介挂牌，价格明显高于小红书笔记中“低价房源”。“真房源”来之不易链家自2008年启动“楼盘字典”项目，投入数亿元对房屋进行普查，录入门牌号、户型、朝向等基础信息，为每套房屋建立数字化档案。在此基础上，链家于2011年发起“真房源”行动，并在2012年推出全渠道真房源体系。依据相关机制，每一套出售或出租的房源，均需由经纪人亲自上门核验房本、勘察房屋、拍摄照片，以确保房源真实存在、真实在售、价格真实、图片真实。在今天看来，这些流程已成为行业共识，但在行动推出初期，其推进过程异常艰难。真房源行动落地后，链家的房源数量从行业第一跌至第十，平台流量减少七成，门店客流显著减少，经纪人收入腰斩，优秀经纪人大量流失，竞争对手趁机挖角、抢占市场，链家一度面临极大的经营压力。然而3个月后，市场开始出现反转。随着消费者逐渐认可真实透明的房源机制，链家的口碑、房源量、流量及转化率快速回升。2018年，链家的楼盘字典与真房源体系被嫁接至贝壳，推动房地产中介行业整体迈入真房源时代。2021年1月，左晖在其生前最后一次内部演讲中提到，真房源不是链家的，而是整个行业的。他表示自己这辈子只做了一件事：把假房源从行业里清出去；未来谁还敢发假房源，就是在与整个行业对着干。然而，假房源问题并未因此终结。上述贝壳片区负责人告诉经济观察报，中介人员制造假房源的根本动力在于引流。因此，真假房源之争的核心不仅仅是房源是否真实存在，而是展示出来的房源是否用于真实交易。如果只是用于吸引客户，即便房源真实存在，也应归类为“假房源”。在这位负责人看来，严格区分真假房源在实际操作层面难度极大。这也是左晖将其称为“难而正确的事”的原因。通过楼盘字典、真房源标准及考核机制，链家与贝壳在较大程度上压缩了假房源的生存空间。但灰色地带仍然存在。无论是生存压力较大的中小中介与渠道公司，还是拥有一定规模的大型中介机构，在部分业务推进或区域推广过程中，假房源依旧可能以不同形式出现。上述贝壳片区负责人指出，一方面，传统房屋交易周期较长，小红书、抖音、闲鱼等综合类平台兴起，不少业主确实通过这些平台实现了自售，吸引更多人关注这些平台；另一方面，由于缺乏类似贝壳、链家那样的房源真实性审核体系，客观上助推了假房源在一定范围内的扩散。（作者 田国宝）免责声明：本文观点仅代表作者本人，供参考、交流，不构成任何建议。 田国宝爆料请联系：13911734255@163.com
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2025年佳爷最看好的新盘没有之一 佳爷说：通州脚底下踩的是金子，这句话的含金量还在上升~运河玖院一期网签数据已经达到了600+，这个成绩能与之匹敌的只有海淀功德寺，而从个人接触粉丝的感受，关注项目的远不止通州本地的改善客群。 大热项目的共同点，外溢客群的关注。朝阳、海淀等粉丝也在关注运河玖院，截止目前一期所剩房源已经无几，二期上周六已经启动排卡，小道消息称周一已经接近200组....热度还得持续向上。二期目前排卡有额外折扣，同时佳爷自掏腰包提供约3年起步物业费，不同的户型优惠力度有比较大的差别，感兴趣的可以后台私信了解二期定价据说与一期“大差不差”，二期户型方面有些调整，整体变化也不算大。本次的开盘热度也会非常高，预计12月... 临河依然为200㎡以上的大平层产品运河玖院能够卖得这么好，第一个吸引购房人的就是：地段。在购房者心目中，通州很大，但能被称作是副中心的地方，可能没有大家想象中的那么大。 大运河的景观究竟有多美，只有你站在售楼处上才能够体验。而且可以正好远望到项目所在地。 项目北侧：亚洲最大地下综合交通枢纽，集成4条地铁（6号线、平谷线、M101线、S6线）、2条城际铁路（京唐城际、城际联络线）、1条市郊铁路（京哈铁路设站），还包含15条公交接驳线路，预留1座游船码头。其他的已经不需要多去做介绍了，也有人说通州没有海淀、昌平那么多的互联网企业，高新技术人才不多，无法支撑未来的房价。各位，您可别忘了通州拥有多少高知人群。 二期本次开售的是0807，0810两个地块，一共约358套房源。“小户型”配比有所增加，也是最后一批小户型产品。对于90、109以及120㎡面积段的粉丝，需要重点关注了。小户型的价格6万出头，大户型单价最高依然在7万左右，价格整体变化并不算太大。 样板间实拍图运河一侧大户型，设计270度的悬浮花园错层转角露台，最大转角露台长度能到15米，可惜的是200㎡样板间只能线下观看，不能给各位粉丝呈现。运河玖院火出圈的原因：位置、无敌的河景以及好房子，好房子层面：不仅仅是每个小地块有风雨连廊，不同地块之间也可以用空中连廊相通，共享园林以及会所等空间；个别楼栋首层架空，架空层的面积接近4000㎡，加上下沉庭院以及3000㎡会所，整个项目的公共空间大到离谱；层高方面最低的也有3.05米，最高的达到3.5米。从产品端其实运河玖院已经对比的不仅仅是缦云ONE、珠江阙、滨江帝景等等区域竞品，更多的是来自朝阳、海淀的新盘。最后，真心想买二期的各位粉丝注意了！~后台私信 ，有优惠！
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粤西地产两个领导直接被中建系统的一家公司实名举报了 房地产圈又炸出了一个超级大瓜，粤西地产两个领导直接被中建系统的一家公司实名举报了，举报信都捅到广州国资委了，罪名一个比一个严重：滥用职权、严重失信，还暗戳戳地说越秀搞小动作，造成国有资产重大流失。一个是北京的央企，一个是广州的国企，怎么突然就撕破脸了呢？这件事情得从今年4月份说起，中建置地、越秀经贸，还有朝阳城开这四家公司联合在北京拿了一块地，楼面价大概4万多，总价126个亿。这里面，中建置地掏的钱是最多的，是大股东。这块地被分成了南北两个组团，南地块归中建置地操盘，名字就取好了，叫做紫金成园；北地块的条件更好，优势更明显，操盘就给了越秀，也就是后来的普越。本来越秀这一波就是捡了个大便宜，要知道，操盘意味着卖出去的钱能够全算到自己公司的业绩里头，可谁能想得到，越秀居然玩起了暗箱操作，在营销上搞小动作，偷偷降价抢客户，这换谁能忍呢？当初股东大会明明白纸黑字，说好的统一定价，中建置地好心把好的地块让给越秀，自己扛下了南地块，结果越秀转头就撕毁协议搞背刺，中建置地是彻底被惹毛了。先是发公函痛批越秀没格局、动作低劣，没等来回应就直接硬刚，一封举报信把越秀北方大区的老总董毅，还有品牌营销负责人赵峰告到了国资委，说这波操作让自己损失超过25个亿。嗯，这央国企互撕的场面是有点炸裂，比较少见。在中国，为什么越秀敢冒这么大的风险，连基本的诚信都不管了呢？那还不是因为业绩压力逼得红了眼？今年越秀地产北方区域定了300个亿的目标，离年底冲刺就一个多月了，还差40个亿没完成。集团层面就更夸张，1205个亿的年度目标，到10月底才卖了921个亿，差了300亿的缺口。加上今年5月越秀集团刚换了新的老大，北方大区的总经理董毅也是年初才扶正的，这节骨眼上，谁不想拿出漂亮的成绩当投名状？可是再想冲业绩，也不能踩着协议、冒着国有资产流失的风险搞小动作啊，一旦坐实了，可不是闹着玩的。而且那些刚买了房的业主知道越秀偷偷降价，心里估计也是一万个不乐意，对不对？最新消息，昨晚中建这边发了个声明，说两边已经和解了，还说后面南北地块改成三家联合操盘营销，统一规划、统一节奏、规范定价，保障业主的合法权益。可这火都拱到这份上了，说结束就能结束，说和谐就能和谐？还是说中建向市场低头同意降价了？评论区聊聊，有没有知道真相的？
